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Art. 1593 codice civile: Addizioni

Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.


Commento

Miglioramento: [v. 1592]; Indennità: [v. 1592].

 

Addizioni: attività materiale con la quale si aggiungono elementi nuovi che non si fondono con la cosa, ma conservano la loro individualità e autonomia.

 


Giurisprudenza annotata

Locazione

In tema di locazione di immobili ad uso diverso, trattandosi di norme dal carattere non imperativo, per cui derogabili da pattuizioni contrattuali diverse, le parti possono statuire, dal punto di vista convenzionale, di preferire una deroga agli art. 1592 e 1593 c.c., nella parte in cui queste norme prescrivono per miglioramenti e addizioni, effettuati dal conduttore, l’obbligo del locatore, che vi abbia acconsentito, di corrispondere al conduttore medesimo un’indennità. (Nella specie, il Trib. ha quindi respinto la domanda, rilevato che le parti avevano espressamente pattuito che i conduttori si sarebbero fatti carico dei lavori di ristrutturazione sostenendone i relativi oneri economici senza però poter avanzare alcuna pretesa restitutoria).

Tribunale Bari sez. III  06 marzo 2014

 

L'art. 1575 cod. civ. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. Ciò in quanto, ai sensi degli artt. 1575 e 1576 cod. civ., il locatore è obbligato a consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, a mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, a garantirne il pacifico godimento e a eseguire tutte le riparazioni necessarie, rimanendo a carico del conduttore la sola piccola manutenzione. L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto consiste, quindi, nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la res nelle condizioni in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata. Il locatore, di conseguenza, non è di regola tenuto a compiere successive modificazioni e trasformazioni, non previste dal contratto, attinenti alla specifica idoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività industriale o commerciale, per la quale è stato locato, anche se l'esecuzione delle opere di modificazione o trasformazione sia imposta da disposizioni di legge o dell'autorità sopravvenute alla consegna; né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per la realizzazione di tali opere, salva l'operatività degli artt. 1592 e 1593 cod. civ. in tema di miglioramenti e addizioni.

Tribunale Torre Annunziata  17 gennaio 2014 n. 205  

 

In tema di locazione, gli incrementi del bene locato, in applicazione del principio generale dell'accessione, divengono di proprietà del locatore, proprietario della cosa locata, pur con le specifiche modalità dettate dall'art. 1593 c.c., rimanendo, tuttavia, in facoltà delle parti di prevedere apposita clausola derogatrice volta ad escludere che il bene immobilizzato nel suolo sia ritenuto dal proprietario di quest'ultimo; in presenza di tale accordo, pertanto, il contratto di locazione, per tutta la sua durata, costituisce titolo idoneo a impedire l'accessione, configurandosi il diritto del conduttore sul bene costruito come diritto non reale, che si estingue con il venir meno del contratto stesso e con il riespandersi del principio dell'accessione.

Cassazione civile sez. VI  04 febbraio 2013 n. 2501  

 

La disciplina normativa relativa alla locazione degli immobili ad uso non abitativo si applica anche alle cosiddette aree nude, qualora esse siano destinate allo svolgimento delle attività contemplate nei primi due commi dell'art. 27 l. 27 luglio 1978 n. 392. Ne consegue che il recesso previsto dal successivo art. 29, lett. c), della medesima legge trova applicazione anche quando il locatore di un terreno inedificato sul quale il conduttore abbia costruito un immobile intenda edificare un nuovo immobile previa demolizione di quello esistente, ferma restando l'applicazione della disciplina, tuttora vigente, sui miglioramenti e le addizioni dettata dagli art. 1592 e 1593 c.c. (Nella specie si trattava di area destinata alla distribuzione commerciale di carburanti sulla quale erano stati edificati dal conduttore due piccoli edifici ad uso bar e ricovero gestore).

Cassazione civile sez. III  29 dicembre 2011 n. 29729  

 

In tema di locazioni non abitative, il locatore non ha diritto al risarcimento dei danni rapportato al costo necessario per la "riduzione in pristino" dell'immobile, laddove, in virtù del contratto di locazione regolarmente registrato, ogni innovazione sia stata con lui concordata dall'inquilino (nel caso di specie la Corte ha rigettato il ricorso del proprietario di una porzione immobiliare adibita all'esercizio di attività di studio medico-estetico che chiedeva al conduttore, che aveva operato delle migliorie ai locali, peraltro condivise, la rimozione delle opere a spese dello stesso conduttore).

Cassazione civile sez. III  01 marzo 2011 n. 5024  

 

In tema di locazione ad uso non abitativo, non altera di per sé l'equilibrio contrattuale, in modo da configurare una elusione dell'art. 79 l. 27 luglio 1978 n. 392, la previsione pattizia che pone a carico del conduttore, quali obbligazioni entrambi principali ed avvinte da nesso sinallagmatico, il pagamento del canone e l'esecuzione di talune opere di miglioramento e di addizione dell'immobile locato, là dove l'obbligazione di pagamento, nel rispetto dell'art. 32 della citata legge, sia determinata tenuto conto dell'altra prestazione, giacché, da un lato, ai sensi della medesima legge n. 392, la determinazione del canone è libera e, dall'altro, le disposizioni di cui agli art. 1592 e 1593 c.c., in quanto non imperative, sono derogabili dalle pattuizioni contrattuali, non costituendo, altresì, l'art. 1587 c.c. un ostacolo all'autonomia contrattuale nell'inserimento di altre obbligazioni di natura « principale » nell'unico contratto di locazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato risolto un contratto di locazione di un immobile, da adibire a camping, per inadempimento del conduttore all'obbligo di realizzare determinate opere di miglioramento dello stesso immobile, reputando siffatta obbligazione di carattere principale, unitamente a quella di pagamento del canone di locazione).

Cassazione civile sez. III  31 maggio 2010 n. 13245



 
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