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Art. 1594 codice civile: Sublocazione o cessione della locazione

Il conduttore (1), salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore (2).

Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.


Commento

Cosa mobile: [v. 812]; Usi: [v. d. gen. 8].

 

Patto contrario: clausola con la quale le parti pongono il divieto di sublocazione. L’inosservanza del divieto costituisce inadempimento di un obbligo contrattuale e causa di risoluzione [v. 1453 ss.].

 

Sublocazione: strumento contrattuale in virtù del quale il conduttore attribuisce, in tutto o in parte, ad un terzo (subconduttore) il godimento che a lui spetta sulla cosa in cambio di un corrispettivo.

 

Cessione del contratto: [v. 1406]: nel caso di specie il locatore od il conduttore cede ad un terzo la sua posizione nel rapporto di locazione.

 

(1) Mentre nella cessione si ha un fenomeno di successione a titolo particolare nel contratto, nella sublocazione, invece, si ha formazione di un nuovo vincolo contrattuale: un terzo soggetto (subconduttore), senza sostituirsi ad alcuna delle parti, acquista dal conduttore la facoltà di godere il bene.

 

(2) La cessione senza consenso costituisce un inadempimento contrattuale del conduttore e causa di risoluzione del contratto [v. 1453].

 

 


Giurisprudenza annotata

Locazione

L'alienazione dell'azienda esercitata in un immobile adibito ad uso commerciale, non comporta, né ai sensi dell'art. 2558 c.c., né ai sensi dell'art. 36 l. n. 392 del 1978, l'automatica cessione del contratto di locazione, in quanto le dette norme consentono (ma non impongono) rispettivamente, per un verso, all'acquirente dell'azienda di subentrare nei contratti stipulati per l'esercizio di essa, purché non sia pattuito diversamente e, per l'altro, al venditore dell'azienda quale conduttore dell'immobile in cui la stessa si esercita, di sublocare l'immobile o di cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore. Le vicende traslative del rapporto locativo. anche se funzionalmente collegate all'atto dispositivo dell'azienda, vengono ad esistenza solo in quanto formino oggetto di negozi appositamente stipulati dalle parti, dovendosi escludere che esse si atteggino ad effetto naturale della cessione dell'azienda. La mera eventualità della successione si desume dall'inequivocabile lettera della norma (art. 36 cit), che attribuisce al conduttore che cede l'azienda la facoltà ("può") di compiere quei negozi, facoltà della quale il conduttore cedente può non avvalersi, con conseguente esclusione del subentro nella locazione del cessionario dell'azienda, quale conduttore o subconduttore. Qualora, invece, il cedente intenda esercitare la facoltà di far subentrare il cessionario dell'azienda anche nel rapporto di locazione, l'attuazione di detta facoltà comporta, per espressa previsione della norma, la distinta stipulazione, insieme al contratto di cessione (o di affitto) dell'azienda, dell'ulteriore negozio avente ad oggetto la cessione del contratto (o la sublocazione dell'immobile). In tal caso, la cessione del contratto si perfeziona in virtù dell'accordo tra conduttore cedente e cessionario, dal quale non si può quindi prescindere, restando esclusa soltanto la necessità del consenso del locatore ceduto, salva la facoltà di quest'ultimo di proporre opposizione per gravi motivi entro trenta giorni dalla comunicazione dell'avvenuta cessione dei contratto di locazione insieme all'azienda. Comunicazione che, secondo la giurisprudenza di legittimità, non condiziona la validità del contratto di cessione della locazione, ma soltanto la sua opponibilità al locatore e deve necessariamente provenire dal conduttore cedente. Costituisce principio consolidato in giurisprudenza quello in base al quale in caso di cessione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 36 della l. n. 392 del 1978, qualora il locatore non abbia liberato il cedente, tra quest'ultimo e il cessionario, divenuto successivo conduttore dell'immobile, viene ad instaurarsi un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzato dal beneficium ordinis, che consente al locatore di agire nei confronti del cedente per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti al suddetto contratto solo dopo che si sia venuto a configurare l'inadempimento del nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della messa in mora. Perciò, verificatasi la condizione dell'accertato persistente inadempimento del cessionario all'obbligo di pagamento dei canoni, il locatore può chiedere, al cedente, non liberato dalle sue obbligazioni, l'adempimento di esse in via sussidiaria, agendo sia cumulativamente contro cedente e cessionario, chiedendo la condanna in solido di entrambi - stante la piena compatibilità tra sussidiarietà e corresponsabilità solidale per l'adempimento avente la medesima causa obligandi - sia soltanto nei confronti di uno di costoro, essendo il vincolo solidale posto per rafforzare la tutela dell'interesse del locatore all'adempimento.

Tribunale Bari sez. III  13 marzo 2014 n. 13

 

Nell’ipotesi di separazione giudiziale o di fatto, scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, il coniuge assegnatario della casa coniugale è sostituito ex lege nella titolarità del contratto di locazione, con l’attribuzione dei relativi diritti ed obbligazioni che ne derivano e con la cessazione del rapporto di locazione in capo all’altro coniuge, non potendo trovare applicazione i principi dell’apparenza del diritto per il prolungato pagamento dei canoni da parte dell’originario titolare del contratto al fine della conservazione del rapporto.

Tribunale Bari sez. III  16 gennaio 2014

 

Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto e la condanna al rilascio del bene nei confronti del conduttore anche nel caso in cui, al momento della proposizione della domanda, detto bene sia detenuto da un terzo, immessovi dal conduttore, perché la sentenza di condanna al rilascio ha effetto anche nei confronti del terzo, il cui titolo presuppone quello del conduttore. In questo caso, il terzo detentore dell'immobile, per il quale il locatore ha ottenuto, nei confronti del conduttore, una sentenza di condanna al rilascio, può opporsi all'esecuzione, ai sensi dell'art. 615 c.p.c., se sostiene di detenere l'immobile in virtù di un titolo autonomo; oppure può, ai sensi dell'art. 404, comma 2, c.p.c., proporre opposizione di terzo alla sentenza, se invece sostiene la derivazione del suo titolo da quello del conduttore, ed esser la sentenza frutto di collusione tra questi e il locatore in suo danno.

Cassazione civile sez. III  24 luglio 2012 n. 12895  

 

 

Competenza

L'azione proposta, in via monitoria, dalla sublocatrice per il pagamento di canoni dovutile dalla subconduttrice e quella revocatoria fallimentare avente ad oggetto il contratto principale di locazione (nonché quello di sublocazione), vertendo su rapporti negoziali distinti per soggetti e cause, e non consentendo, di per sé, la previsione di cui all'art. 1595, terzo comma, cod. civ. di ravvisare tra le stesse un rapporto di pregiudizialità logico giuridica, non sono tra loro in relazione di continenza, ricorrendo quest'ultima quando due controversie, pendenti contemporaneamente davanti a giudici diversi, abbiano identità di soggetti e di "causae petendi", ma differenza quantitativa di "petitum", o qualora le domande in esse prospettate siano interdipendenti (perché contrapposte, o in relazione di alternatività o di pregiudizialità), sempre che, però, abbiano origine dal medesimo rapporto negoziale, solo in tal caso potendo ritenersi che la decisione dell'una interferisce giuridicamente su quella dell'altra. Regola competenza

Cassazione civile sez. VI  31 ottobre 2013 n. 24668  



 
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