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Art. 1596 codice civile: Fine della locazione per lo spirare del termine

La locazione (1) per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta (2).

La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell’art. 1574 una delle parti non comunica all’altra disdetta nel termine fissato dalle norme corporative (3) o, in mancanza, in quello determinato dalle parti o dagli usi.


Commento

Usi: [v. d. gen. 8].

 

Disdetta: atto unilaterale [v. 1324] con il quale si impedisce il rinnovo di un contratto di durata; ha effetto dal momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario (trattasi, pertanto, di un atto recettizio [v. 1334]).

 

(1) Alla scadenza del termine convenuto tra le parti, il rapporto cessa e il conduttore non ha più alcun diritto sulla cosa locata, che deve restituire al locatore [v. 1590].

 

(2) Nella specie, la disdetta ha la funzione di evitare il rinnovo tacito della locazione, che si verifica automaticamente; deve intervenire nei 6 mesi antecedenti alla data di scadenza del contratto.

 

(3) Il d.lgs.lgt. 23-11-1944, n. 369 ha soppresso l’ordinamento corporativo; cfr. art. 1, d. gen.

 

Nella pratica è comune che le parti consentano, alla scadenza, alla continuazione del rapporto; pertanto, opportunamente gli artt. 1596, 1597, 1598, disciplinano in modo dettagliato, insieme alla cessazione del rapporto per lo spirare del termine, la rinnovazione del rapporto.


Giurisprudenza annotata

Locazione

Con riguardo al contratto di locazione di immobile urbano ad uso diverso da quello abitativo in corso al momento dell'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392, il locatore può esercitare l'azione del rilascio, alle scadenze fissate per i rapporti soggetti o non soggetti a proroga nella previgente legislazione, rispettivamente, dagli artt. 61 e 11 di detta legge, senza essere tenuto a comunicare al conduttore a quali condizioni intenda addivenire ad una nuova locazione e senza essere sottoposto alla disciplina della rinnovazione o del diniego di rinnovazione del rapporto alla prima scadenza, di cui agli art. 28, 29 e 30 della legge citata, tenuto conto che tali norme, dettate per i contratti sorti nella vigenza della nuova disciplina, non sono applicabili nella regolamentazione transitoria delle locazioni in corso, in difetto di espresso richiamo; ne deriva che il suddetto rilascio resta regolato dal principio generale dell'art. 1596 c.c., comma 1, sulla fine della locazione a tempo determinato per lo spirare del termine e non richiede, pertanto, nemmeno una preventiva disdetta, indipendentemente dal fatto che nel contratto sia inserita una clausola di proroga convenzionale del rapporto in caso di mancata disdetta, essendo tale clausola diventata inoperante per effetto della protrazione coattiva del rapporto stesso in forza di legge. Conferma App. Salerno, 26 marzo 2007 n. 163

Cassazione civile sez. III  29 gennaio 2014 n. 1990  

 

Il principio secondo cui, nel regime transitorio della l. n. 392 del 1978, anche in presenza di una clausola convenzionale di tacita riconduzione, resta esclusa la cosiddetta rinnovazione automatica dei contratti di locazione per uso non abitativo non soggetti a proroga, trova deroga, con la conseguenza che la clausola di rinnovazione in mancanza di disdetta non cessa di essere efficace, nel caso in cui la durata convenzionale del contratto giunga al suo termine senza essere in concreto modificata per effetto delle disposizioni dell'art. 71 della detta legge sull'equo canone e la nuova durata prevista per il rapporto dalla clausola di rinnovazione non sia inferiore a quella minima legale prevista dall'art. 27 l. sull'equo canone.

Cassazione civile sez. III  08 giugno 2012 n. 9314  

 

Nell'ipotesi in cui, nel corso del procedimento instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell'immobile per finita locazione, non vengono meno l'interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l'accertamento dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli come, in caso di immobile non abitativo, la non debenza dell'indennità di avviamento.

Cassazione civile sez. III  14 febbraio 2012 n. 2082  

 

La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'articolo 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

Cassazione civile sez. VI  23 giugno 2011 n. 13886

 

Non può essere accolto lo sfratto per morosità da parte del Comune ad un conduttore di alloggio comunale in virtù di mero accordo verbale che si presume tacitamente rinnovato per effetto di mancata disdetta prima dello scadere dei termini per la rinnovazione. Non essendo nella specie configurabile il fenomeno della "rinnovazione del contatto di locazione" (art. 1596 c.c.), emerge che il convenuto gode dell'alloggio comunale assegnatogli non più in forza di rapporto locatizio verbale, quindi deve ritenersi che il convenuto occupi l'immobile "sine titulo". Da cui ne discende che il procedimento speciale intrapreso, legittimo se introdotto per far valere i fatti costitutivi del diritto al rilascio previsti tassativamente dal codice di rito e per far cessare i soli rapporti locatizio, è inammissibile in tal caso, per cui lo sfratto non va convalidato.

Tribunale Modena sez. II  28 giugno 2007

 

 

Contratti agrari

La rinnovazione tacita del contratto di affitto agrario (così come di quello di locazione ordinaria) non è desumibile dal solo fatto della permanenza dell'affittuario nel fondo oltre la scadenza del termine ma occorre anche che manchi una manifestazione di volontà contraria da parte del concedente, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre fine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla perdurante permanenza nel fondo da parte dell'affittuario o dalla circostanza che il concedente abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente esternata per la cessazione del rapporto. (Nella specie, la S.C. ha confermato l'impugnata sentenza con la quale era stata esclusa l'allegazione di alcun idoneo motivo da cui potesse desumersi un'univoca volontà al rinnovo, non essendosi ritenuto tale, peraltro, il lungo lasso di tempo trascorso dall'invio della disdetta rispetto all'esperito tentativo di conciliazione, non prevedendosi alcun termine, anche di decadenza, ai fini di detto tentativo).

Cassazione civile sez. III  13 aprile 2007 n. 8833  

 

In tema di affitto agrario, qualora il concedente abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre fine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla perdurante permanenza nel fondo da parte dell'affittuario o dalla circostanza che il concedente abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente esternata per la cessazione del rapporto. (Conferma App. Salerno 22 agosto 2003).

Cassazione civile sez. III  13 aprile 2007 n. 8833  



 
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