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Art. 1597 codice civile: Rinnovazione tacita del contratto

La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente.

La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto (1).


Commento

Detenzione: [v. 1140]; Disdetta: [v. 1596].

 

Rinnovazione: nascita di un nuovo rapporto di contenuto uguale al precedente.

 

Licenza: atto (di diritto) processuale con cui il locatore notifica al conduttore la sua volontà di ottenere il rilascio della cosa alla scadenza e si precostituisce un titolo esecutivo (cioè l’atto in base al quale è possibile iniziare l’esecuzione forzata [v. c.p.c. 474]) per ottenere il rilascio forzato, ove il conduttore non adempia spontaneamente all’obbligo di restituire.

 

(1) Il comma 3 attribuisce alla licenza anche la funzione di eliminare l’effetto della rinnovazione tacita, ove il conduttore rimanga e venga lasciato nella detenzione [v. 1140] della cosa locata.

 

La rinnovazione tacita è fondata sulla volontà presunta delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo. Tale volontà si desume da due circostanze: la continuazione nella detenzione della cosa e il silenzio da parte del locatore.


Giurisprudenza annotata

Locazione

La rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, né dal pagamento e dall'accettazione dei canoni e neppure dal ritardo con il quale sia stata promossa l'azione di rilascio, occorrendo che questi fatti siano qualificati da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto. (Nella specie, la rinuncia tacita agli effetti della scadenza del contratto è stata esclusa in ragione dell'ampio contenzioso sviluppatosi tra le parti). Rigetta, App. Firenze, 17/05/2011

Cassazione civile sez. III  20 ottobre 2014 n. 22234

 

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovazione, ai sensi degli artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile e di successivo fallimento del locatore, tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 cod. proc. civ. Cassa con rinvio, App. Roma, 24/03/2010

Cassazione civile sez. un.  16 maggio 2013 n. 11830  

 

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, l'art. 3 l. 9 dicembre 1998 n. 431, conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla stessa norma, senza che sia richiesto che tale facoltà di diniego di rinnovo venga prevista nel contratto e senza che perciò rilevi come rinuncia implicita la mancata menzione in esso di detta facoltà di disdetta.

Cassazione civile sez. III  16 gennaio 2013 n. 936  

 

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 l. 9 dicembre 1998 n. 431, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto correttamente esercitata dalla locatrice la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, avendo fatto legittimo riferimento nella lettera di disdetta all'intenzione di adibire l'immobile ad abitazione di un proprio figlio o nipote, e dovendosi considerare ultronea la successiva individuazione tra questi del reale beneficiario operata solo con l'atto introduttivo del giudizio).

Cassazione civile sez. III  16 gennaio 2013 n. 936  

 

La rinnovazione tacita, ex art. 1597 c.c., della locazione, se postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, una volta che il locatore abbia ottenuto una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione e abbia intimato - per la permanenza del conduttore e il mancato pagamento dei canoni - azione di rilascio dell'immobile per sfratto per morosità, ciò non basta per provare la rinnovazione tacita anche quando sia stata promossa - nelle more dell'appello proposto dal conduttore - da parte del locatore azione esecutiva di rilascio. A tale fine occorre, infatti, che tutti questi elementi siano qualificati da altri elementi idonei a fare desumere in modo univoco la sopravvenienza di un accordo tra le parti e, in particolare, che il locatore abbia inteso esternare positiva, sia pur in modo solo tacito, la propria volontà, contraria a quella precedentemente manifestata, di rinunciare agli effetti prodotti dalla precedente intimazione, accolta con pronuncia provvisoriamente esecutiva e di concludere, quindi, una novazione oggettiva della locazione.

Cassazione civile sez. III  10 dicembre 2012 n. 22374  

 

La clausola del contratto di locazione relativo ad immobile adibito a cabina di trasformazione dell'energia elettrica, con cui si neghi la possibilità di recesso fino a quando il locatore usufruisca di energia derivante da detta cabina, è nulla, perché, ponendosi come condizione unilaterale risolutiva del rapporto, gravante sul solo locatore, contrasta con la norma imperativa contenuta nell'art. 1573 c.c., secondo il quale la locazione non può avere una durata eccedente i trent'anni, dovendosi rilevare tale nullità sia nel caso in cui la durata ultratrentennale derivi dal termine originariamente assegnato al contratto, sia nel caso in cui essa consegua all'imposizione di limiti più o meno stringenti all'esercizio del potere di recesso alla scadenza.

Cassazione civile sez. III  27 novembre 2012 n. 20985

 

Poiché la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo a evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

Tribunale Roma sez. VI  06 luglio 2012 n. 15773  

 

La rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi, in caso di manifestazione della volontà del locatore di ottenere il rilascio del bene detenuto alla scadenza naturale della locazione, dalla permanenza del conduttore nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, dovendo questi fatti essere qualificati da altri elementi idonei a manifestare in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo, con rinuncia tacita da parte del locatore agli effetti prodotti dalla intervenuta scadenza del rapporto. (Conferma App. Roma 22 dicembre 2008 n. 5307).

Cassazione civile sez. III  21 novembre 2011 n. 24456  

 



 
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