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Art. 1599 codice civile: Trasferimento a titolo particolare della cosa locata

Il contratto di locazione (1) è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa (2).

La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede (3).

Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione (4).

L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante.


Commento

Beni mobili: [v. 812]; Pubblici registri (mobiliari): [v. 815]; Possesso in buona fede: [v. Libro III, Titolo VIII, Capo II, Sez. II]; Beni immobili: [v. 812]; Trascrizione: [v. Libro VI, Titolo I].

 

Opponibilità: nella specie, con tale termine si intende il diritto accordato al conduttore di far valere, contro il terzo acquirente, la validità e la permanenza del rapporto locativo.

 

Terzo acquirente e alienazione della cosa: con tali espressioni si fa riferimento a tutte le ipotesi di trasferimento a titolo particolare del diritto, e quindi, ad esempio, alla vendita [v. 1470], alla donazione [v. 769], alla permuta [v. 1552], alla cessio bonorum [v. 1977], alla costituzione di usufrutto [v. 978]. Terzo acquirente è anche il legatario [v. 588].

 

(1) Sulla successione nel caso di morte dell’inquilino, v. art. 1614. Cfr. anche art. 6, c. 6, l. 1-12-1970, n. 898 (Disciplina dei casi di scioglimento del matrimonio) per un’applicazione in materia di assegnazione della casa familiare.

 

(2) Il comma 1 va letto in collegamento con l’art. 1602.

 

(3) La inopponibilità di cui al comma 2 deriva dal fatto che chi consegue in buona fede il possesso di un bene mobile, ne acquista la proprietà a titolo originario [v. Libro III, Titolo II, Capo III] e non a titolo derivativo.

 

(4) La trascrizione regola l’eventuale conflitto tra il conduttore e i terzi aventi causa dal locatore (cioè i soggetti che acquistano a titolo derivativo il diritto). Il comma 3 precisa, appunto, l’effetto generale della eseguita trascrizione [v. 26442] quando questa ha per oggetto un contratto di locazione immobiliare ultranovennale.

 

La vendita determina la cessione legale del contratto di locazione; ne consegue che l’originario rapporto continua, e il terzo acquirente assume la stessa posizione del locatore.


Giurisprudenza annotata

Locazione

In tema di locazione, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, ai sensi dell'art. 1599 cod. civ., il subentro - nella posizione del locatore - dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 cod. proc. civ., fermo restando, sul piano sostanziale, che, in forza dell'art. 1602 cod. civ., la successione ex art. 1599 cod. civ. non ha effetto retroattivo poiché il sub ingresso dell'acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione avviene nel momento dell'acquisto del bene locato. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato è terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto. Rigetta, App. Ancona, 10/07/2010

Cassazione civile sez. III  14 agosto 2014 n. 17986  

 

La cessione del contratto di locazione determina il trasferimento dei diritti e dei doveri in esso contenuto, comprese le obbligazioni scaturenti dall'eventuale deposito cauzionale. Nel caso di vendita di immobile locato, il nuovo acquirente-locatore risponde - anche - dell'obbligo di restituzione in favore del conduttore del deposito cauzionale. Nel contratto di locazione, il deposito cauzionale ha natura di pegno irregolare, ovvero, pegno che ha ad oggetto cose fungibili (denaro). Il deposito cauzionale è accessorio rispetto alle obbligazioni che garantisce ed è caratterizzato dal diritto di sequela, sicché si trasferisce unitamente all'immobile.

Cassazione civile sez. II  11 ottobre 2013 n. 23164  

 

La disdetta costituisce atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione di un diritto potestativo attribuito "ex lege" al locatore e concretantesi in una manifestazione di volontà diretta a impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo: atto che può essere comunicato in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza. In tale contesto è stato anche evidenziato che la stessa sua comunicazione a mezzo lettera raccomandata, prevista dall'art. 3 l. 392 del 1978, peraltro abrogato dall'art. 14 l. 431 del 1998, non è forma prescritta a pena di nullità.

Cassazione civile sez. III  29 maggio 2013 n. 13449

 

Il principio, stabilito in materia di locazione dall'art. 1602 c.c., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, se esclude per implicito che il fenomeno successorio, ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo, comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (nella specie, relativa ad uno sfratto per finita locazione, poiché l'aggiudicazione dell'immobile era avvenuta prima della notifica dell'intimazione di sfratto e dato che il rapporto locativo era ancora in corso, i diritti e gli obblighi derivanti da tale rapporto dovevano considerarsi passati in capo all'aggiudicatario-locatore, sicchè doveva considerarsi illegittimo lo sfratto intimato dal precedente locatore, poiché azionato quando egli aveva già perso tale posizione).

Cassazione civile sez. III  13 novembre 2012 n. 19747  

 

 

Fallimento

La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile, ancorché il contratto sia regolarmente registrato, al curatore fallimentare del locatore in ragione dell'effetto di spossessamento e di pignoramento generale dei beni del debitore derivante dalla dichiarazione di fallimento, che determina il subentro "ope legis" del curatore nel contratto nei soli limiti in cui lo stesso sia opponibile alla massa dei creditori. Ne consegue che il curatore, ferma l'opponibilità della data certa del contratto registrato anteriormente al fallimento, alla scadenza del novennio dalla stipulazione può farne valere l'inefficacia per il periodo eccedente tale limite temporale. Rigetta, App. Firenze, 09/05/2007

Cassazione civile sez. III  13 marzo 2014 n. 5792  

 

 

Obbligazioni e contratti

In mancanza di diversa pattuizione, la concessione in leasing di un immobile locato attribuisce all’utilizzatore i diritti derivanti dal contratto di locazione, trovando applicazione la disciplina dettata dagli art. 1599 e 1602 c.c., i quali, nell’imporre all’acquirente dell’immobile locato il rispetto del contratto di locazione, ove ne abbia assunto l’obbligo nei confronti dell’alienante o la locazione risulti da atto avente data certa anteriore all’acquisto, prevedono correlativamente il suo subingresso nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

Tribunale Bari sez. III  12 dicembre 2013

 

 

Separazione tra coniugi

Ritenuto che un netto contrasto, finora insoluto, travaglia ancora oggi dottrina e giurisprudenza circa i poteri di revoca del beneficio da parte del soggetto (quasi sempre un familiare) che abbia concesso in comodato un proprio immobile destinato ad abitazione familiare, il S.C. (sez. III civ.) ha puntualizzato l'opportunità di rimettere alle Sez. Un. la eliminazione del profondo, perdurante contrasto, invitando il Primo Presidente della Cassazione a provvedere in conformità, sol che lo ritenga necessario.

Cassazione civile sez. III  17 giugno 2013 n. 15113  

 

 

Comodato

Il contratto di comodato crea un vincolo di natura strettamente personale che non è in alcun modo opponibile al successivo acquirente dell'immobile oggetto di comodato. In altri termini, il contratto di comodato di un bene immobile stipulato dall'alienante di esso in epoca antecedente al suo trasferimento non è opponibile all'acquirente del bene de quo. Ciò in quanto le disposizioni di cui all'art. 1599 c.c. non sono estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione. Ne deriva che, ove si sia assunto, come prospettato dalla convenuta nella fattispecie, un impegno di consentire il godimento di una parte dell'immobile sino al mantenimento di una data attività e, successivamente, tale area venga alienata, non è possibile opporre all'acquirente della medesima il comodato in questione e la violazione di siffatta obbligazione potrebbe determinare eventualmente un obbligo risarcitorio in capo all'originaria comodante. È, dunque, palese l'inesistenza di qualsiasi titolo per pretendere il rispetto e l'adempimento dell'obbligazione in parola da parte del dante causa del comodante. Conseguentemente, nel caso concreto, la convenuta è stata condannata a rilasciare l'area a essa concessa in comodato e poi venduta alla parte attrice.

Tribunale Trento  07 marzo 2013 n. 198

 



 
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