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Art. 1602 codice civile: Effetti dell’opponibilità della locazione al terzo acquirente

Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto (1), nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (2) (3).


Commento

Subentro: continuazione dello stesso rapporto locativo (come programmato dalle parti originarie) tra il conduttore e terzo acquirente.

 

(1) Non è necessario il consenso del conduttore; con la conseguenza che quest’ultimo è tenuto a pagare i canoni all’acquirente (nuovo locatore) dal momento in cui riceve la comunicazione della vendita.

 

(2) Per stabilire quali diritti e obblighi passino in concreto all’acquirente, deve farsi riferimento al criterio del fatto compiuto. In base a tale criterio l’acquirente subentra nei diritti e negli obblighi che permangono dopo la vendita. In tal modo, per esempio, l’inadempimento del conduttore può essere fatto valere dall’acquirente se perdura dopo la vendita.

 

(3) La norma non esclude eventuali accordi modificativi.


Giurisprudenza annotata

Locazione

In tema di locazione, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, ai sensi dell'art. 1599 cod. civ., il subentro - nella posizione del locatore - dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 cod. proc. civ., fermo restando, sul piano sostanziale, che, in forza dell'art. 1602 cod. civ., la successione ex art. 1599 cod. civ. non ha effetto retroattivo poiché il sub ingresso dell'acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione avviene nel momento dell'acquisto del bene locato. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato è terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto. Rigetta, App. Ancona, 10/07/2010

Cassazione civile sez. III  14 agosto 2014 n. 17986  

 

L'acquirente di immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell'art. 1602 cod. civ., è tenuto altresì alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore. Ne discende che il venditore del bene locato ha l'obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l'acquirente, il che avviene quando dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti, oppure quando il prezzo della vendita sia stato concordato sin dall'inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa. Rigetta, App. Torino, 07/03/2007

Cassazione civile sez. II  11 ottobre 2013 n. 23164  

 

La cessione del contratto di locazione determina il trasferimento dei diritti e dei doveri in esso contenuto, comprese le obbligazioni scaturenti dall'eventuale deposito cauzionale. Nel caso di vendita di immobile locato, il nuovo acquirente-locatore risponde - anche - dell'obbligo di restituzione in favore del conduttore del deposito cauzionale. Nel contratto di locazione, il deposito cauzionale ha natura di pegno irregolare, ovvero, pegno che ha ad oggetto cose fungibili (denaro). Il deposito cauzionale è accessorio rispetto alle obbligazioni che garantisce ed è caratterizzato dal diritto di sequela, sicché si trasferisce unitamente all'immobile.

Cassazione civile sez. II  11 ottobre 2013 n. 23164  

 

Il principio, stabilito in materia di locazione dall'art. 1602 c.c., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, se esclude per implicito che il fenomeno successorio, ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo, comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (nella specie, relativa ad uno sfratto per finita locazione, poiché l'aggiudicazione dell'immobile era avvenuta prima della notifica dell'intimazione di sfratto e dato che il rapporto locativo era ancora in corso, i diritti e gli obblighi derivanti da tale rapporto dovevano considerarsi passati in capo all'aggiudicatario-locatore, sicchè doveva considerarsi illegittimo lo sfratto intimato dal precedente locatore, poiché azionato quando egli aveva già perso tale posizione).

Cassazione civile sez. III  13 novembre 2012 n. 19747  

 

 

Leasing

In tema di leasing, sia esso traslativo o finanziario, deve escludersi che l'esercizio da parte dell'utilizzatore dei diritti derivanti dai rapporti di locazione aventi ad oggetto gli immobili ad esso concessi in godimento richieda la prova della intervenuta cessione dei relativi contratti, con il consenso dei conduttori, ovvero della gestione dei rapporti stessi da parte dell'utilizzatore in nome e per conto del concedente, non risultando sufficiente, al predetto fine, la mera stipulazione del contratto di leasing e neppure la concreta gestione dei rapporti di locazione da parte dell'utilizzatore, dovendosi, invece, ritenere che è la stessa funzione del contratto, imperniato sull'attribuzione della disponibilità del bene concesso in uso, ad escludere la necessità della predetta cessione, implicando l'esercizio in proprio da parte dell'utilizzatore dei diritti derivanti dai contratti di locazione, nonché l'assunzione dei relativi obblighi. (Nella specie, in applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato il decreto del tribunale che aveva rigettato l'opposizione allo stato passivo, proposta da una società succeduta a quella fallita nei contratti di locazione, in virtù di un contratto di leasing stipulato con un istituto di credito, relativa alla domanda di ammissione al passivo per la somma pari all'importo dei depositi cauzionali versati dai conduttori, ritenendo necessaria la prova dell'intervenuta cessione dei relativi contratti con il consenso dei conduttori medesimi, ovvero della gestione dei rapporti stessi da parte dell'utilizzatrice in nome e per conto della concedente).

Cassazione civile sez. I  11 luglio 2012 n. 11643  



 
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