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Art. 1606 codice civile: Estinzione del diritto del locatore

Nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio (1) (2).

Sono salve le diverse disposizioni di legge.


Commento

(1) Non deve dunque esserci un accordo tra le parti (locatario e conduttore) diretto a danneggiare gli interessi del terzo nuovo proprietario della cosa locata.

 

(2) La norma prevede l’ipotesi in cui un certo fatto giuridico, successivo alla locazione con data certa, privi il locatore del diritto (es.: proprietà) sulla cosa locata a partire da una data precedente a quella del contratto di locazione.

Così, ad esempio, Tizio acquista da Caio una cosa e la concede, poi, in locazione a Sempronio; la compravendita viene successivamente dichiarata nulla, sicché Tizio perde il potere sulla cosa locata. In tal caso, la locazione successiva dovrebbe venire meno, ma la norma la lascia in vita sempreché sia stata fatta senza frode e non ecceda il triennio.

 

Scopo della norma è quello di conferire un’eccezionale tutela al conduttore nei confronti del nuovo proprietario della cosa.


Giurisprudenza annotata

Locazione di cose

In caso di ritardata restituzione del bene, trattandosi di responsabilità del conduttore di natura contrattuale, trova applicazione l'art. 1591 c.c. e l'obbligo di risarcire il maggior danno presuppone la specifica prova di una effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene, nella perdita di occasioni di vendita a un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, la cui prova incombe al locatore, tenuto a dimostrare l'esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto o di concreti propositi di utilizzazione.

Cassazione civile sez. III  29 settembre 2011 n. 19880  

 

In materia di locazione di immobili urbani, l'art. 1606 comma 1 c.c. stabilendo che, nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingua con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio, presuppone che sia sussistente il diritto del locatore alla data di stipula del contratto di locazione e che, successivamente, si verifichi un fatto estintivo di tale diritto, avente efficacia retroattiva; pertanto la norma non è applicabile se il locatore, al momento della stipula del contratto, non era titolare del diritto di dare in locazione l'immobile, non essendo a detto fine sufficiente che egli ne avesse il possesso senza titolo legittimante.

Cassazione civile sez. III  12 maggio 2003 n. 7189  

 

L'art. 1606, comma 1, c.c. presuppone che: a) fosse sussistente il diritto del locatore quando egli ha stipulato il contratto di locazione; b) si verifichi successivamente un fatto estintivo di tale diritto con effetto retroattivo. Consegue che tale disposizione normativa non e applicabile quando, al momento della stipulazione della locazione, il locatore non aveva il diritto di dare in locazione la cosa locata, non essendo a ciò sufficiente il possesso senza titolo della cosa stessa.

Cassazione civile sez. III  12 maggio 2003 n. 7189  

 

In materia di locazione di immobili urbani, l'art. 1606, comma 1, c.c., stabilendo che, nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio, presuppone che sia sussistente il diritto del locatore alla data di stipula del contratto di locazione e che, successivamente, si verifichi un fatto estintivo di tale diritto, avente efficacia retroattiva; pertanto, la norma non è applicabile se il locatore, al momento della stipula del contratto, non era titolare del diritto di dare in locazione l'immobile, non essendo a detto fine sufficiente che egli ne avesse il possesso senza titolo.

Cassazione civile sez. III  12 maggio 2003 n. 7189  

 

Tenuto conto che in tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, non trova applicazione l'art. 23 legge n. 392 del 1978, che disciplina le riparazioni straordinarie per gli immobili ad uso di abitazione, nè è stabilita la predeterminazione legale del limite massimo del canone non incorre nella sanzione di nullità sancita dall'art. 79 legge n. 392 del 1978 la pattuizione che pone a carico del conduttore la manutenzione ordinaria e straordinaria, relativa agli impianti e alle attrezzature particolari dell'immobile locato, lasciando invece a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie.

Cassazione civile sez. III  04 novembre 2002 n. 15388  

 

Il principio secondo cui la natura dichiarativa della divisione importa che ciascun condividente è reputato proprietario sin dall'origine dei soli beni caduti nella quota parte assegnatagli, per cui perdono effetto gli atti da lui compiuti sugli altri beni attribuiti agli altri condividendi, non trova applicazione per quanto riguarda la locazione, stipulata dopo lo scioglimento della comunione, dal singolo coerede in ordine al bene assegnatogli in base ad una divisione amichevole, ma che sia poi risultato attribuito ad altro coerede in esito ad una successiva divisione giudiziale, configurandosi tale locazione come atto di amministrazione legittimamente compiuto e non come atto di disposizione della cosa comune.

Cassazione civile sez. III  16 febbraio 1983 n. 1175  

 

La portata del disposto di cui all'art. 1606 c.c. - per il quale, nel caso di estinzione, con effetto retroattivo del diritto del locatore sulla cosa locata, restano ferme le locazioni da lui concluse purché fatte senza frode e non eccedenti il triennio - è limitata ai soli casi nei quali il locatore si trovava nel godimento dell'immobile in forza di un rapporto diretto con la cosa esplicantesi "erga omnes" e cioè, di un diritto reale, estintosi retroattivamente e non pure qualora fosse titolare di un diritto personale di godimento sulla cosa stessa. Con la conseguenza che soltanto nella prima ipotesi può trovare esplicazione l'eccezionale tutela conferita dalla suddetta norma al conduttore nei confronti del proprietario rivendicante che non ha partecipato alla situazione costitutiva del rapporto di locazione, mentre, nel secondo caso, il conduttore non può conseguire un diritto - opponibile anche al terzo estraneo alla locazione - di contenuto sostanziale più ampio di quello del locatore medesimo.

Cassazione civile sez. III  10 marzo 1982 n. 1546  

 

Poiché per assumere la qualità di locatore, non è necessario essere titolare d'un diritto reale sul bene locato, bastando invece la semplice disponibilità di esso in virtù di un titolo non contrario a norme imperative e la possibilità materiale di trasferirne al conduttore la detenzione, tale qualità può appartenere al promissario acquirente dell'immobile cui ne sia stato trasferito il possesso. Con la conseguenza che - ove il diritto del locatore sulla cosa si estingua con effetto retroattivo per risoluzione del preliminare - le locazioni da lui concluse ed aventi data certa sono mantenute, purché siano fatte senza frode e non eccedano il triennio trovando applicazione - anche in tale situazione - il disposto di cui all'art. 1606 c.c.

Cassazione civile sez. III  21 gennaio 1982 n. 399  

 

 

Opposizione di terzo

La legittimazione di impugnare la sentenza con l'opposizione di terzo ordinaria (art. 404, comma 1, c.p.c.) presuppone in capo all'opponente la titolarità di un diritto autonomo, la cui tutela sia incompatibile con la situazione giuridica risultante dalla sentenza pronunciata tra altre parti: pertanto con riguardo ad una sentenza di risoluzione d'un contratto preliminare di compravendita di un immobile, l'opposizione non è proponibile dal conduttore che abbia ricevuto il bene in locazione dal promissario acquirente, non essendo il diritto del conduttore autonomo bensì dipendente da una delle posizioni giuridiche coinvolte dalla sentenza e perciò esposta a risultare privo di valida fonte con il cadere del diritto del dante causa, nè risultando la sua tutela incompatibile con la situazione giuridica affermata dalla sentenza in quanto, a norma dell'art. 1606 c.c. e per l'estensione che sia da riconoscere sulla sua base alla protezione del diritto del conduttore, questo è fatto salvo nonostante il retroattivo venir meno del diritto del suo locatore.

Cassazione civile sez. III  22 gennaio 1990 n. 336  

 



 
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