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Art. 1615 codice civile: Gestione e godimento della cosa produttiva

Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile (1), l’affittuario deve curarne la gestione (2) in conformità della destinazione economica della cosa e dell’interesse della produzione. A lui spettano i frutti e le altre utilità della cosa.


Commento

Cosa produttiva: cosa mobile o immobile che per sua natura (es.: fondo agricolo, bestiame da allevamento) oppure per il modo in cui è organizzata (es.: edifici e macchinari che compongono un’azienda [v. 2555]) è destinata a produrre altre cose.

 

Gestione: il dovere di gestione consiste nel mantenere la cosa in condizioni di produttività (es.: sfruttamento del bestiame affittato). Esso può avere contenuto diverso a seconda della natura e destinazione della cosa (così, per esempio, per gestire un’azienda può ritenersi necessario investire capitali).

 

Altre utilità: utilità non collegate direttamente alla cosa come suo prodotto, ma che indirettamente avvantaggiano l’affittuario (così, ad esempio, la casa colonica diventa residenza dell’affittuario).

 

 

(1) L’affitto è un tipo di locazione avente per oggetto il godimento di una cosa produttiva.

 

(2) L’affitto si distingue dallalocazione per il fatto che l’attività dell’affittuario non si esaurisce nel godimento del bene, ma ricomprende anche il dovere di gestione. Si ha locazione di immobile, e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l’attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore (art. 1, c. 9septies, d.l. 12/1985 conv. in l. 118/1985)

 


Giurisprudenza annotata

Contratti agrari

Perché un contratto sia causalmente qualificabile come affitto di fondo agricolo è necessario non solo che esso abbia ad oggetto una cosa potenzialmente produttiva, ma anche che la disponibilità del bene sia concessa al fine di consentire all'affittuario la gestione produttiva dello stesso, dovendosi, quindi, all'occorrenza valutare se nell'economia del contratto abbia prevalenza la finalità di coltivazione del fondo o, invece, quella di godimento del fabbricato, il cui uso costituisca congiuntamente oggetto del contratto. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva escluso la natura agraria del rapporto, avente ad oggetto un terreno, ritenuto peraltro inidoneo allo sfruttamento agricolo, nonché autonomi alloggi detenuti dai vari conduttori dei quali non era stata provata la qualifica di coltivatori diretti).

Cassazione civile sez. III  31 gennaio 2012 n. 1375  

 

La consegna della cosa che risulti poi inidonea a realizzare l'interesse del conduttore non comporta violazione dei doveri che incombono sul locatore quando risulti che il conduttore conosceva o poteva conoscere la possibile inidoneità del bene medesimo. (Conferma App. Cagliari 22 dicembre 2004)

Cassazione civile sez. III  19 gennaio 2010 n. 708

 

 

Alberghi, pensioni, locande

La locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall'affitto di azienda (nella specie, alberghiera) perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene - l'immobile concesso in godimento - che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione, mentre, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili e immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all'art. 2555 c.c. La valutazione circa l'avvenuto inizio dell'attività alberghiera da parte del conduttore dell'immobile, compiuta ai fini della qualificazione del contratto come locazione di immobile ad uso alberghiero (come tale assoggettata alla disciplina degli art. 27-42 l. 27 luglio 1978 n. 392), che si ha quando l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, secondo la presunzione posta dall'art. 1 comma 9 septies d.l. 7 febbraio 1985 n. 12, conv., con modificazioni, in l. 5 aprile 1985 n. 118, o piuttosto come affitto di azienda, costituisce accertamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità ove sorretta da congrua motivazione, esente da errori di diritto. (Conferma App. Genova, sez. I, 3 novembre 2005 n. 986).

Cassazione civile sez. III  08 luglio 2010 n. 16138

 

Se, indipendentemente dall'intenzione delle parti e dall'obiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto, l'attività del conduttore e l'organizzazione dei beni che costituiscono l'azienda coincidono con la prima destinazione dell'immobile all'esercizio dell'attività alberghiera, ai sensi dell'art. 1, comma 9 septies d.l. 7 febbraio 1985 n. 12, conv., con modificazioni, nella l. 5 aprile 1985 n. 118, si presume "iuris et de iure" la natura locativa del rapporto, con conseguente applicabilità della relativa disciplina (art. 28 l. 27 luglio 1978 n. 392). Ne consegue che si ha locazione, e non già affitto di azienda, solamente in caso di concessione in godimento di un immobile che, pur essendo attrezzato ad uso alberghiero, non risulti ancora effettivamente gestito dal concedente, a tale stregua difettando l'aspetto dinamico dell'attività d'impresa. (Conferma App. Genova, sez. I, 3 novembre 2005 n. 986).

Cassazione civile sez. III  08 luglio 2010 n. 16138  

 

La mancanza di rilascio della licenza per l'esercizio di un'attività alberghiera non incide sulla validità ed efficacia dell'affitto della relativa azienda da parte del titolare di essa, con conseguente inapplicabilità dell'art. 1 comma 9 septies l. 5 aprile 1985 n. 118, che afferma la locazione di immobile ed esclude l'affitto di azienda in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore.

Cassazione civile sez. III  08 luglio 2010 n. 16138  

 

 

Imposta di registro

Il contratto di “concessione di escavo” con cui i proprietari di un terreno concedono a un terzo il diritto di sfruttamento del terreno stesso, quale cava, per una certa durata (nella specie: 10 anni) e per un canone complessivo non può essere qualificato - ai fini tributari - come vendita immobiliare, attesa la impossibilità tecnico giuridica, nel nostro ordinamento, di una compravendita sottoposta a termine finale, data l'inammissibilità della proprietà temporanea. Un tale contratto è soggetto, pertanto, non all'art. 1 della tariffa all. al t.u. sull'imposta di registro e alla imposta ipotecaria, ma alla disciplina di cui all'art. 5 della medesima tariffa.

Cassazione civile sez. trib.  04 aprile 2012 n. 5391  



 
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