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Art. 1618 codice civile: Inadempimenti dell’affittuario

Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto, se l’affittuario non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa (1), se non osserva le regole della buona tecnica, ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa (2).


Commento

Regole della buona tecnica: si identificano con la pratica e l’esperienza richieste in relazione alla destinazione della cosa; e ciò con riferimento alle tecniche del tempo in cui la gestione deve compiersi.

 

Destinazione economica: specifica utilizzazione cui è preordinata la cosa per la capacità produttiva che essa possiede.

 

 

(1) L’obbligo di destinare al servizio della cosa i mezzi necessari per la sua gestione, può comprendere, per esempio, con riferimento all’affitto di azienda, l’impiego di capitali e di beni strumentali, nonché l’assunzione di personale idoneo alla clientela.

 

(2) In caso di risoluzione del contratto di affitto, il conduttore-affittuario è comunque tenuto al pagamento dei canoni locatizi fino alla data della effettiva riconsegna del fondo.

 

 

 


Giurisprudenza annotata

Contratti agrari

La consegna della cosa che risulti poi inidonea a realizzare l'interesse del conduttore non comporta violazione dei doveri che incombono sul locatore quando risulti che il conduttore conosceva o poteva conoscere la possibile inidoneità del bene medesimo. (Conferma App. Cagliari 22 dicembre 2004)

Cassazione civile sez. III  19 gennaio 2010 n. 708  

 

In materia di contratti agrari l'unilaterale non autorizzata trasformazione del fondo da parte dell'affittuario può concretare un inadempimento che giustifica la risoluzione del rapporto agrario ai sensi dell'art. 5 l. 3 maggio 1982 n. 203, quando modifichi l'originario ordinamento colturale del fondo, perché la libertà di iniziativa, di organizzazione e di gestione attribuita all'affittuario dall'art. 10 l. 11 febbraio 1971 n. 11, e dall'art. 16 della stessa legge n. 203 del 1982 trova limite nell'obbligo di conservare la struttura funzionale e la destinazione economica del fondo voluta dal concedente, come è reso palese anche dall'art. 5 della legge n. 203 del 1982, che espressamente ricollega il concetto di gravità dell'inadempimento alla conservazione del fondo. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la risoluzione dando rilievo alla volontà delle parti espressa nella formula contrattuale affitto di "nuda terra" e nella tacita rinnovazione del contratto alla scadenza, quando già la destinazione a foraggere e pascolo era stata impressa al terreno, oltre che alla coincidenza di tale destinazione con la normale destinazione di terreni similari nella zona).

Cassazione civile sez. III  14 dicembre 2006 n. 26843  

 

La particolare procedura prevista dall'art. 50 l. n. 203 del 1982 - in base alla quale, per i terreni soggetti a destinazione diversa da quella agricola in conformità agli strumenti urbanistici vigenti, il proprietario può ottenere il rilascio dell'area necessaria alla realizzazione dell'opera concessa, dei relativi servizi e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, trova applicazione solamente in caso di domanda di rilascio fondata sulla circostanza che il fondo, per effetto di un vigente strumento urbanistico, perda la sua destinazione agricola, e non anche quando sul fondo oggetto di affitto venga realizzato un edificio di civile abitazione senza il consenso del concedente, risultando in tal caso integrata l'ipotesi di grave inadempimento del conduttore, che giustifica la risoluzione del rapporto agrario, ai sensi dell'art. 5 l. n. 203 del 1982, per violazione dell'obbligo di conservazione e manutenzione del fondo, per far valere la quale va previamente promosso il tentativo obbligatorio di conciliazione ex art. 46 della medesima legge.

Cassazione civile sez. III  09 marzo 2006 n. 5107  

 

In materia di contratti agrari l'unilaterale non autorizzata trasformazione del fondo da parte dell'affittuario può concretare un inadempimento che giustifica la risoluzione del rapporto agrario ai sensi dell'art. 5 l. 3 maggio 1982 n. 203, quando modifichi l'originario ordinamento colturale del fondo, perché la libertà di iniziativa, di organizzazione e di gestione attribuita all'affittuario dall'art. 10 l. 11 febbraio 1971 n. 11, e dall'art. 16 della stessa legge n. 203 del 1982 trova limite nell'obbligo di conservare la struttura funzionale e la destinazione economica del fondo voluta dal concedente, come è reso palese anche dall'art. 5 della legge n. 203 del 1982, che espressamente ricollega il concetto di gravità dell'inadempimento alla conservazione del fondo. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto che il limite del rispetto dell'originario ordinamento colturale del fondo era da considerarsi violato per avere il conduttore trasformato i terreni dell'azienda, già destinati a pascolo, in seminativi).

Cassazione civile sez. III  04 febbraio 2002 n. 1439  

 

Sulla somma depositata dall'affittuario di fondo rustico a titolo cauzionale non decorrono gli interessi legali dalla data del deposito, essendo inapplicabile l'art. 11 l. 27 luglio 1978 n. 392, disposto per le locazioni di immobili urbani, mentre, applicando a tale credito l'art. 429, comma 3, c.p.c., in quanto nascente da un rapporto ricompreso nell'art. 409 c.p.c., la somma non è esigibile prima della cessazione del rapporto e della prova, a carico del conduttore, di aver adempiuto agli obblighi incombentigli, a garanzia dei quali è previsto il predetto deposito.

Cassazione civile sez. III  27 agosto 1999 n. 9014  

 

In materia di contratti agrari, anche la unilaterale e non autorizzata trasformazione del fondo da parte dell'affittuario può concretare un inadempimento che giustifica la risoluzione del rapporto agrario, ai sensi dell'art. 5 della l. 3 maggio 1982 n. 203, quando modifichi l'originario ordinamento colturale del fondo, perché la libertà di iniziativa, di organizzazione e di gestione, attribuita all'affittuario del fondo rustico dall'art. 10 della l. 11 febbraio 1971 n. 11, e dell'art. 16 della stessa legge n. 203 del 1982 ha limite nella esigenza di conservazione non solo della generica destinazione agricola del fondo ma anche della sua originaria configurazione colturale, così come è reso manifesto, oltre che dalle norme del codice civile (art. 1615-1618), dall'art. 5 della citata legge n. 203 del 1982 che espressamente ricollega il concetto di gravità (dell'inadempimento) alla conservazione del fondo. (Nella specie, la Suprema Corte ha confermato la decisione del merito che aveva ritenuto che il limite del rispetto dell'originario ordinamento colturale del fondo era da considerarsi violato dalla sostituzione della maggior parte degli alberi da frutta del fondo con piante ornamentali, molte delle quali in vaso).

Cassazione civile sez. III  08 maggio 1993 n. 5321

 

Costituiscono gravi inadempienze a carico di diversi affidatari, con la conseguente risoluzione dei contratti ed il risarcimento dei danni, la esecuzione in maniera irrazionale e senza l'osservanza di una buona tecnica agraria delle coltivazioni fruttifere-arboree, la costruzione di manufatti senza autorizzazione o licenza da parte delle competenti autorità, lo sbancamento di terreno attuato con la formazione di un burrone a strapiombo

Tribunale Napoli  15 marzo 1991

 

 

Miniere, cave e torbiere

In tema di affitto di cave, il corrispettivo da corrispondersi al proprietario da parte dell'affittuario non deve necessariamente essere periodico e svincolato dall'ammontare dei prodotti del bene oggetto del contratto, ben potendo risultare, per converso, compatibile con il ricordato schema negoziale la previsione di un corrispettivo variabile in relazione alla quantità dei materiali estratti, ovvero rapportato ad una quota del materiale estraibile (e non necessariamente da estrarre) o del ricavato della vendita del materiale stesso, con la conseguenza che, se il materiale non viene estratto, ovvero se quello estratto non viene venduto, il corrispettivo non è dovuto, salva la facoltà, per il proprietario, di avvalersi del diritto di accertare in ogni tempo, anche con l'accesso in loco, il rispetto, da parte dell'affittuario, degli obblighi su di lui incombenti, nonché di chiedere la risoluzione del contratto se l'affittuario stesso non destini al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, ovvero non osservi le regole della buona tecnica (art. 1619 e 1618 c.c.).

Cassazione civile sez. II  15 aprile 1999 n. 3750  

 



 
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