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Art. 1621 codice civile: Riparazioni

Il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario.


Commento

Riparazioni straordinarie: riparazioni di notevole entità volte a ripristinare quelle utilità di cui la cosa sia stata privata per cause indipendenti dall’uso che l’affittuario ne abbia fatto.

 

Altre riparazioni: bisogna intendere, con tale termine, le riparazioni ordinarie, cioè quelle di modesta entità volte a conservare la cosa in buono stato di manutenzione, nonché quelle di notevole entità dirette a recuperare le utilità andate perdute per cause connesse all’uso e godimento della stessa. In tal modo, sono a carico dell’affittuario le riparazioni all’intonaco, l’imbiancatura delle pareti, la riverniciatura di porte e finestre.

 

 

 


Giurisprudenza annotata

Imposte

La deducibilità delle spese sostenute per il riordino e la ristrutturazione di un immobile locato, ove certamente collegabile allo svolgimento dell'attività imprenditoriale, non è subordinata al diritto di proprietà dei locali, essendo sufficiente che le stesse siano sostenute dal conduttore nell'esercizio dell'impresa, al fine della realizzazione del miglior esercizio dell'attività imprenditoriale e dell'aumento di redditività della stessa, e che risultino dalla documentazione contabile.

Cassazione civile sez. trib.  17 giugno 2011 n. 13327  

 

Ai fini delle imposte sui redditi, sono deducibili dal reddito d'impresa i costi sostenuti per la ristrutturazione dell'immobile in cui si svolge l'attività d'impresa, anche se lo stesso immobile appartiene al contribuente, ma è da questo condotto in locazione.

Cassazione civile sez. trib.  17 giugno 2011 n. 13327  

 

Sono indeducibili dal reddito di una società di persone e, conseguentemente, dei soci, i costi di manutenzione straordinaria di un immobile condotto in locazione, in quanto privi di requisito dell'inerenza all'attività d'impresa richiesto dall'art. 75, comma 5, d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (testo temporalmente applicabile alla fattispecie, ora art. 109 stesso d.P.R.), non essendo ravvisabile la correlazione tra la spesa od il costo sostenuti e l'esercizio effettivo dell'attività economica dell'impren ditore, richiesta dalla norma, in quanto il beneficiario ultimo dei miglioramenti apportati all'immobile condotto in locazione mediante spese di manutenzione straordinaria, rimane esclusivamente il locatore, anche in base ai principi normativi che regolano il contratto di locazione (art. 1576, 1609 e 1621 c.c.), i quali prevedono che le riparazioni straordinarie rimangono a suo carico, sicché il conduttore ben può ottenerne il rimborso.

Cassazione civile sez. trib.  25 marzo 2011 n. 6936  

 

In tema di imposte sui redditi e con riguardo alla determinazione del reddito d'impresa, è legittima la deduzione da parte del proprietario delle spese di manutenzione afferenti a cose e strutture distinte da quelle oggetto dell'affitto - ancorché tali cose e strutture siano funzionalmente collegate con i beni affittati e, quindi, vantaggiose per l'affittuario - essendo tali spese a suo carico, in assenza di un patto che le accolli all'affittuario. (Nel caso di specie trattavasi di spese di gestione di strade e servizi di un comprensorio immobiliare - turistico ceduto in affitto dal proprietario).

Cassazione civile sez. trib.  02 maggio 2001 n. 6172  

 

 

Contratti agrari

Deve escludersi che la disciplina di cui all'art. 16 l. 3 maggio 1982 n. 203 - relativa a miglioramenti, addizioni e trasformazioni dei fondi rustici - possa trovare applicazione anche nell'ipotesi in cui l'affittuario o il titolare di un diritto di godimento consimile (come il colono parziario in ipotesi di mancata conversione) esegua riparazioni straordinarie che sarebbero spettate al concedente, ricadendo tale ipotesi nell'ambito di operatività dell'art. 1577 c.c., richiamato dal successivo art. 1621. Rigetta, App. Catania, 14/06/2006

Cassazione civile sez. III  18 aprile 2013 n. 9459

 

In tema di affitto di fondi rustici, i miglioramenti eseguiti sul fondo dall'affittuario coltivatore diretto senza il consenso del concedente dopo l'entrata in vigore della legge n. 11 del 1971 sono indennizzabili solo se sia stata osservata la procedura di legittimazione prevista dapprima dall'art. 11 della legge n. 11 del 1971, poi dall'art. 16 della legge n. 203 del 1982 (accordo delle parti o parere favorevole dell'ispettorato provinciale agrario), non potendo al riguardo invocarsi l'art. 1651 c.c. che, abrogato per effetto dell'art. 29 legge n. 11 del 1971, a seguito della declaratoria di illegittimità costituzionale del solo art. 14, comma 2, della citata legge n. 11 del 1971 (ma non anche del suindicato art. 29) è applicabile ai miglioramenti eseguiti anteriormente all'entrata in vigore di quest'ultima disposizione, ma non anche a quelli effettuati successivamente.

Cassazione civile sez. III  26 maggio 2005 n. 11194

 

In tema di affitto a coltivatore diretto, ai sensi del combinato disposto di cui agli art. 1621 e 1577 c.c. (dettato con specifico riguardo al contratto di locazione, ma senz'altro applicabile anche a quello di affitto, di fondi rustici in particolare), in pendenza del rapporto il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie, mentre il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore se la cosa necessita di riparazioni a carico di quest'ultimo, potendo eseguire direttamente le riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. (In applicazione del suindicato principio la S.C. ha rigettato il ricorso affermando che correttamente i giudici di merito avevano -implicitamente - rigettato la domanda di rimborso delle spese sostenute per ricostituire gli oggettivi requisiti produttivi del fondo agricolo detenuto in affitto, pregiudicati dalle alluvioni verificatesi negli anni 1991 e 1993, in difetto di deduzione e prova, da parte del conduttore, che si trattava di riparazioni urgenti ex art. 1577, comma 2, c.c., e di contestuale avviso ai concedenti).

Cassazione civile sez. III  26 maggio 2005 n. 11194  

 

In tema di affitto a coltivatore diretto, l'art. 1621 c.c. che comporta l'obbligo del concedente di eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie di cui necessita la casa rurale, trova applicazione sia nel regime di proroga legale dei contratti agrari (non essendo applicabile per analogia la sospensione delle obbligazioni del locatore attinenti alla manutenzione della cosa locata durante il regime vincolistico delle locazioni urbane) sia dopo la cessazione di detto regime disposta dall'art. 40 della l. n. 203 del 1982, non essendo stato abrogato l'art. 1626 cit. dalle successive disposizioni speciali dell'art. 16 l. 11 febbraio 1971 n. 11.

Cassazione civile sez. III  03 marzo 1995 n. 2464  

 

Nell'affitto di fondi rustici le riparazioni straordinarie della casa di abitazione che insiste sul fondo sono a carico del locatore, ai sensi dell'art. 1621 c.c. non abrogato dalla disposizione speciale dell'art. 16 legge n. 11 del 1971, il quale consente l'esecuzione diretta di riparazioni urgenti ed indispensabili della casa rurale da parte dell'affittuario solo in caso di inadempienza del locatore preventivamente interpellato a soddisfare l'obbligazione primaria di esecuzione delle dette opere. Conseguentemente l'affittuario che abbia eseguito i lavori senza provvedere agli adempimenti prescritti dalla norma citata (avviso al locatore e richiesta del preventivo parere dell'ufficio tecnico o sanitario comunale) non è legittimato a richiedere il rimborso delle spese relative.

Cassazione civile sez. III  25 gennaio 1991 n. 754  

 



 
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