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Art. 1669 codice civile: Rovina e difetti di cose immobili

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata (1), se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia (2).


Commento

Vizio del suolo: è quello che lo rende inidoneo a sopportare la costruzione.

 

Difetto della costruzione: violazione delle regole d’arte che si traduce in una cattiva esecuzione dell’opera o anche in un vizio del progetto di realizzazione dell’opera.

 

Grave difetto: difetto che incide sulla sostanza e sulla stabilità dell’opera, anche se non determina minaccia di crollo immediato o evidente pericolo di rovina.

 

Avente causa: colui che acquista da un altro soggetto un determinato diritto. Si pensi, ad esempio, a chi acquista dal committente l’opera realizzata.

 

 

(1) Deve trattarsi di immobili destinati a lunga durata per loro natura, il che sta a significare che si deve avere riguardo solo al tipo ed al modo della costruzione obiettivamente considerata e non anche alla destinazione che le parti vi abbiano dato.

 

(2) Il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi del presente articolo derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione (art. 4, d.lgs. 122/2005, Immobili da costruire). Salvo quanto disposto dal presente articolo, l’appaltatore risponde per la difformità e i vizi dell’opera, ancorché riconoscibili, purché denunciati dall’appaltante prima che il certificato di collaudo assuma carattere definitivo (art. 141, c. 10, d.lgs. 163/2006).

 


Giurisprudenza annotata

Appalto

In materia di appalto, è noto che la responsabilità dell'appaltatore ex art. 1669 cod. civ. trova applicazione esclusivamente quando siano riscontrabili vizi riguardanti la costruzione dell'edificio stesso o di una parte di esso; saranno esclusi, invece, dal suo raggio applicativo i diversi casi di riparazioni o di modificazioni apportate ad un edificio preesistente o ad altre preesistenti cose immobili, anche se destinate per loro natura a lunga durata.

Tribunale Milano sez. VII  02 dicembre 2014 n. 14363  

 

Nell'ambito dei gravi difetti costruttivi di cui all'art. 1669 c.c. rientrano non solo i fenomeni che influiscono sulla staticità dell'edificio, ma anche quelle alterazioni che, pur riguardando direttamente una parte dell'opera, incidono sulla struttura e funzionalità globale, menomando in modo apprezzabile il godimento dell'opera medesima, dovendo la categoria ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell'opera, senza che abbia rilievo in modo contrario l'esiguità della spesa occorrente per il relativo ripristino (fattispecie relativa ai difetti all'impianto di scarico delle acque di un immobile).

Cassazione civile sez. VI  13 novembre 2014 n. 24188  

 

Il ricorso ad una consulenza tecnica non può giovare al danneggiato quale strumento per essere rimesso in termini quando dell'entità e delle cause dei vizi avesse già avuta idonea conoscenza ( fattispecie relativa all'azione intrapresa da un condominio che aveva convenuto in giudizio la società costruttrice dell'edificio condominiale, per far valere nei suoi confronti la responsabilità ex art.1669 c.c. per gravi difetti costruttivi, con riferimento a vizi della copertura dell'edificio).

Cassazione civile sez. VI  28 ottobre 2014 n. 22822

 

In tema di appalto, l'assenza, nelle costruzioni, dei livelli prestabiliti di sicurezza garantiti dal rispetto di prescrizioni tecniche uniformi incide sulla sostanza e la stabilità degli edifici o delle altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, sicché va annoverata tra i gravi difetti dell'opera, dei quali l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ. Rigetta, App. Roma, 25/01/2011

Cassazione civile sez. I  17 ottobre 2014 n. 22036  

 

L'autonomia dell'appaltatore il quale esplica la sua attività nell'esecuzione dell'opera assunta con propria organizzazione apprestandone i mezzi, nonché curandone le modalità ed obbligandosi verso il committente a prestargli il risultato della sua opera, comporta che, di regola, l'appaltatore deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi dall'esecuzione dell'opera (come nel caso, relativo ai danni derivanti dall'esecuzione di lavori di riparazione del tetto di un edificio in condominio). Una corresponsabilità del committente può configurarsi in caso di specifica violazione di regole di cautela nascenti ex art. 2043 c.c. dal precetto di neminem laedere, ovvero in caso di riferibilità dell'evento al committente stesso per culpa in eligendo per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea, ovvero quando l'appaltatore in base a patti contrattuali sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente ed abbia agito quale nudus minister attuandone specifiche direttive.

Cassazione civile sez. III  30 settembre 2014 n. 20557  

 

Il difetto di costruzione, disciplinato dall'art. 1669 c.c., legittima l'azione di responsabilità extracontrattuale tanto nei confronti del progettista quanto nei confronti dell'appaltatore e può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che non deve necessariamente riguardare parti essenziali della stessa, ben potendo interessare parti accessorie e secondarie che ne consentano l'uso duraturo. Il termine di prescrizione dell'azione decorre dall'effettiva conoscenza dei vizi o dalla redazione della perizia di parte.

Cassazione civile sez. II  18 giugno 2014 n. 13882  

La responsabilità prevista dall'art. 1669 c.c. è applicabile al committente-venditore che abbia avuto una qualche ingerenza, sorveglianza o influenza nella realizzazione dell'opera, come può avvenire - esemplificativamente - quando egli nomini il direttore dei lavori, o designi il progettista dalla cui negligenza dipenda, sia pure in concorso con l'appaltatore, il vizio lamentato. È ovvio - in particolare - che l'avere impartito direttive specifiche per l'esecuzione di una parte dell'opera, poi risultata viziata, la rende per questa parte riferibile al committente. Va anche considerato, tuttavia, che proprio questa attività di interferenza o di controllo, così come quella di progettazione, documentano in generale il coinvolgimento del venditore-committente e la sua corresponsabilità salvo che, in ipotesi limite, sia dimostrata la sua incolpevole estraneità. (Che la sottrazione alla corresponsabilità sia limitata a rari casi - ha osservato, altresì, la Suprema corte - si desume anche dalla considerazione che non può negarsi che il controllo esercitato dal committente tramite il direttore dei lavori, sia tale da ricondurre, di regole, anche a omissioni di questo ultimo - per mancati controlli, trascuratezze ecc. - il verificarsi di danni, rovina o malfunzionamenti derivati dall'esecuzione dell'opera affidata all'appaltatore).

Cassazione civile sez. II  05 giugno 2014 n. 12675  

 

In tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo. L'inizio della decorrenza del termine di decadenza può essere legittimamente spostato in avanti nel tempo solo quando gli accertamenti tecnici si rendano effettivamente necessari per comprendere appieno la gravità dei difetti e stabilire il corretto collegamento causale.

Cassazione civile sez. III  08 maggio 2014 n. 9966  

 

Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e se, da un lato, tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale, dall'altro, esso decorre immediatamente quando si tratti di un problema di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili origini. Rigetta, App. L'Aquila, 05/03/2009

Cassazione civile sez. III  08 maggio 2014 n. 9966  

 

L'articolo 1669 del Cc benché collocato tra le norme disciplinanti il contratto di appalto è diretto alla tutela dell'esigenza di carattere generale della conservazione e funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati per loro natura a lunga durata. Conseguentemente, l'azione di responsabilità prevista da detta norma ha natura extracontrattuale e, trascendendo il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale l'immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei confronti di quest'ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti, i quali in tema di gravi difetti dell'opera possono fruire del termine decennale di prescrizione e annuale di decadenza.

Cassazione civile sez. II  16 aprile 2014 n. 8893  

 



 
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