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Art. 1757 codice civile: Provvigione nei contratti condizionali o invalidi

Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione (1).

Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.

La disposizione del comma precedente si applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il mediatore non conosceva la causa d’invalidità (2).


Commento

(1) In tal caso, il mediatore subisce il rischio del verificarsi o non verificarsi della condizione.

 

(2) Il contratto invalidamente concluso rappresenta perciò per il mediatore (che non conosceva la causa di invalidità) un affare concluso.

 


Giurisprudenza annotata

Mediazione

Il contratto stipulato, con l'intervento di un mediatore, dall'amministratore di una società per azioni che abbia ecceduto i propri poteri rappresentativi non vincola la società, allorquando sia stata definitivamente accertata l'estraneità dell'atto all'oggetto sociale; pertanto, non avendo beneficiato della mediazione, la società non è tenuta al pagamento della relativa provvigione. Rigetta, App. Firenze, 29/03/2007

Cassazione civile sez. I  11 novembre 2013 n. 25296

 

Perché il mediatore abbia diritto alla provvigione rileva non solo che l'affare sia stato concluso anche grazie al suo intervento, ma anche la consapevolezza che ne abbia avuto la parte intermediata da cui la provvigione è pretesa. Prescindere, infatti, dalla consapevolezza dell'intervento del mediatore significherebbe consentire che una obbligazione possa sorgere nel patrimonio della parte intermediata per effetto di una volontà altrui e non di un comportamento riconducibile all'obbligato, neppure in termini di mancato rifiuto di profittarne: prospettiva che l'ordinamento accoglie, quando ne ricorrano i presupposti, nei diversi casi della gestione d'affari e dell'arricchimento senza causa. Fuori dal caso delle mediazioni atipiche, in cui rilevano gli accordi intervenuti tra le parti, quindi, come la parte intermediata è libera di non concludere l'affare così deve essere libera di non andare incontro all'onere economico corrispondente al debito della provvigione. Ciò impone di affermare, pertanto, che presupposto del sorgere di tale obbligazione, per la parte intermediata, è l'avere avuto consapevolezza dell'intervento del mediatore nella conclusione dell'affare.

Cassazione civile sez. III  03 aprile 2009 n. 8126  

 

Quando l'affare concluso per il tramite del mediatore sia soggetto ad una condicio iuris, rappresentata dalla necessità di un'autorizzazione amministrativa, il diritto del mediatore alla provvigione non sorge sino a quando non sia intervenuta quest'ultima, per effetto della previsione di cui all'art. 1757, comma 1, c.c. (Principio enunciato in riferimento ad un incarico di mediazione per l'acquisto di concessioni relative alla costruzione ed alla gestione di impianti di produzione di energia elettrica, tradottasi nella stipulazione di un contratto preliminare la cui efficacia, secondo la S.C., doveva ritenersi subordinata alla duplice condizione del rilascio della concessione e dell'assenso della P.A. alla cessione).

Cassazione civile sez. III  26 marzo 2009 n. 7332  

 

Il fondamento del diritto al compenso in favore del mediatore è da ricercarsi nella circostanza che l'attività di mediazione - che si concreta nella messa in relazione delle parti - costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare. Deriva da quanto precede, pertanto, che qualora sia stato concluso - tra le parti messe in relazione dal mediatore - un contratto preliminare, sono indifferenti, ai fini del diritto alla provvigione, le vicende successive che nella specie possano condurre le parti stesse a non concludere il contratto definitivo. (Nella specie il contratto prevedeva che nessun compenso era dovuto, a incarico scaduto, in caso di mancata vendita e il giudice del merito, preso atto che il contratto preliminare era stato stipulato dopo la scadenza del mandato a vendere ed era stato consensualmente risolto, a motivo dell'inadempimento del promissorio acquirente, aveva negato il diritto alla mediazione. In applicazione del principio di cui sopra la Suprema Corte ha cassato tale pronunzia perché in contrasto con i principi di buona fede e correttezza come oramai facenti parte del tessuto connettivo dell'ordinamento giuridico. Ha osservato, in particolare, la Suprema Corte che l'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale - la cui costituzionalizzazione è ormai pacifica, proprio per il suo rapporto sinergico col il dovere inderogabile di solidarietà di cui all'art. 2 cost., che a quella clausola generale attribuisce forma normativa e ricchezza di contenuti - applicabile sia in ambito contrattuale sia in quello extracontrattuale).

Cassazione civile sez. III  05 marzo 2009 n. 5348  

 

L'attività di mediazione e il diritto alla provvigione (a prescindere dalla natura contrattuale, o meno, della fattispecie disciplinata dagli art. 1754 ss. c.c.) sono conseguenza dell'incontro delle volontà dei soggetti interessati - sia che esse risultino da dichiarazioni esplicite, sia che si manifestino per fatti concludenti - e dell'utile messa in contatto delle parti dello stipulando contratto, "utile contatto" individuabile, quanto alla sua portata semantico - giuridica, nell'espressione "mediazione di contratto" (piuttosto che in quella "contratto di mediazione"), attesa l'esistenza di fattispecie mediatizie che non postulano un formale accordo tra le parti (ciò che attribuisce alla mediazione il carattere della atipicità). Pertanto, a differenza dal mandato, (nel quale il mandatario è tenuto a svolgere una determinata attività giuridica, con diritto a ricevere il compenso dal mandante indipendentemente dal risultato conseguito e, quindi, anche se l'affare non sia andato a buon fine), il mediatore, interponendosi in maniera neutra ed imparziale tra due contraenti, ha soltanto l'onere di metterli in relazione tra loro, appianarne le eventuali divergenze, farli pervenire alla conclusione dell'affare divisato (alla quale è oltretutto subordinato il suo diritto al compenso), senza che la sua indipendenza venga sostanzialmente meno anche in ipotesi di incarico unilaterale ovvero di compenso previsto a carico di una sola delle parti (ovvero ancora in misura diseguale tra esse).

Cassazione civile sez. III  07 aprile 2005 n. 7251  

 

Il diritto alla provvigione sorge per il mediatore quando, per effetto del suo intervento, sia stato concluso l'affare, ricorrendo tale situazione quando èstato sottoscritto un contratto preliminare di compravendita di un immobile, a nulla rilevando che, successivamente, una delle parte sia receduta dal contratto. L'eventuale presenza di vizi nell'immobile promesso in vendita può escludere il diritto alla provvigione solo quando essi siano tali da impedire la conclusione dell'affare (nella specie il tribunale ha ridotto la provvigione riconosciuta al mediatore che non aveva segnalato l'esistenza di vizi nell'immobile anche di entità tale da non impedire la conclusione dell'affare).

Tribunale Modena  16 settembre 2004

 

In tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l'esecuzione del contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di compravendita, validamente concluso e rivestito del prescritto requisito di forma scritta, ove richiesto "ad substantiam", deve considerarsi "atto conclusivo dell'affare", idoneo, per l'effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, senza che, in contrario, spieghi influenza la circostanza che al preliminare non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo. Inoltre, qualora il contratto preliminare preveda che il definitivo debba essere stipulato entro un termine finale, il diritto alla provvigione sorge alla data della stipula del preliminare, non a quella coincidente con il termine finale di efficacia e, nel caso in cui il promittente acquirente abbia la facoltà di recedere, poiché detta facoltà integra, sostanzialmente, una condizione risolutiva, il suo eventuale esercizio non fa venire meno il diritto del mediatore alla provvigione.

Cassazione civile sez. III  06 agosto 2004 n. 15161



 
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