codice-civile
Codice civile aggiornato  al  16 Gen 2015
 
L'autore
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore

 

Art. precedente Art. successivo
 

Art. 1759 codice civile: Responsabilità del mediatore

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Il mediatore risponde dell’autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell’ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite (1).


Commento

Scritture e titoli: le scritture indicano qualsiasi documento privato sottoscritto anche solo unilateralmente, idoneo a produrre effetti giuridici. Rispetto agli atti pubblici, l’autenticità della cui sottoscrizione è garantita dal pubblico ufficiale, il mediatore risulta ugualmente responsabile se, pur conoscendo o sospettando la falsità dell’atto, non ne informa il contraente; i titoli sono solo quelli all’ordine [v. 2008 ss.].

 

(1) Il mediatore deve comunicare tutte le circostanze da lui conosciute che attengono alla valutazione economica dell’affare, indipendente dal suo buon esito; alla sua sicurezza circa la solvibilità delle parti e la loro capacità di agire (se il mediatore conosceva l’incapacità); alle circostanze che avrebbero potuto far concludere il contratto a condizioni diverse (es.: per l’esistenza di un vizio della cosa che ne diminuisce il valore di scambio, nel caso in cui la mediazione riguardi un contratto di compravendita [v. 1470] e la cosa viene acquistata a prezzo «pieno», senza cioè tener presente il deprezzamento).

Il mediatore è responsabile anche se fornisce false informazioni. In ogni caso, la sanzione prevista è quella del risarcimento del danno eventualmente subito dal contraente.

 

 

 


Giurisprudenza annotata

Mediazione

Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), per individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Qualora, pertanto, il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, si può configurare una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente. A maggior ragione, dunque, il mediatore deve essere riconosciuto responsabile qualora sia a conoscenza di informazioni che siano state sottaciute dal venditore al compratore e non le comunichi a quest’ultimo.

Tribunale Parma  23 agosto 2013 n. 1103

 

Il mediatore non è tenuto, nell’espletamento del suo incarico, ai sensi dell’art. 1176 c.c. ad effettuare specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

Tribunale Milano  09 ottobre 2013 n. 12552  

 

Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico giuridica (come l’accertamento della libertà dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), per individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell’affare a lui non note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Qualora, pertanto, il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, si può configurare una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente. A maggior ragione, dunque, il mediatore deve essere riconosciuto responsabile qualora sia a conoscenza di informazioni che siano state sottaciute dal venditore al compratore e non le comunichi a quest’ultimo.

Tribunale Parma  23 agosto 2013 n. 1103  

 

In tema di mediazione, l’art. 1759 comma 1 c.c., laddove impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e sicurezza dell’affare, che possono influire sulla sua conclusione, deve essere letto in coordinazione con gli art. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché alla luce della disciplina dettata dalla l. n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), e condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6).

Tribunale Parma  23 agosto 2013 n. 1103

 

La previsione normativa di cui all'art. 1759, comma 1, c.c., nella parte in cui impone al mediatore l'obbligo di comunicare alla parti le circostanze a lui note circa la valutazione e la sicurezza dell'affare suscettibili di influire sulla sua conclusione, deve essere letta in coordinazione con gli art. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla l. n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, la quale richiede determinati requisiti di cultura e competenza e condiziona all'iscrizione stessa la spettanza del compenso. Il mediatore, pertanto, pur non essendo tenuto a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica, è, in ogni caso, tenuto a un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note o comunque da lui conoscibili con la comune diligenza, nonché in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero di astenersi dal darle. In difetto di tali adempimenti può legittimamente configurarsi a carico del mediatore una responsabilità per i danni sofferti per l'effetto di tale sua condotta dal cliente. (Nel caso concreto, l'eseguita istruttoria ha consentito di accertare che effettivamente il promissario acquirente non è stato posto nella condizione di conoscere esattamente la reale situazione del'immobile al momento del compromesso per fatto e colpa dell'agenzia che non ha ottemperato compiutamente all'obbligo di informazione. Ne consegue la non debenza della richiesta provvigione sia perché nessun affare può ritenersi concluso in difetto di un requisito essenziale previsto nel contratto - risultando l'immobile gravato da trascrizioni pregiudizievoli - sia per inadempimento degli obblighi informativi a carico del mediatore).

Tribunale Palermo sez. III  24 maggio 2012 n. 2256

 

In tema di mediazione, prevedendo il regime transitorio dettato dall'art. 9 l. 3 febbraio 1989 n. 39 l'automatica iscrizione nel nuovo ruolo di tutti gli agenti già iscritti nei ruoli costituiti in base alla legge previgente e stabilendo, invece, in regime ordinario, l'art. 11 d.m. 21 dicembre 1990 n. 452 che, in presenza dei previsti requisiti soggettivi in capo al legale rappresentante, anche la società può domandare l'iscrizione nel nuovo ruolo, ne consegue che il principio dell'efficacia soggettiva dell'iscrizione è valido pure per le fattispecie regolate dalla disciplina transitoria e, pertanto, anche in tal caso, l'automatica iscrizione nel nuovo ruolo di chi era già iscritto nel vecchio e, comunque, la possibilità, per il medesimo, di continuare l'attività mediatoria, non può giovare alla società di cui lo stesso iscritto sia legale rappresentante. Risultano, tuttavia, manifestamente infondati i dubbi di legittimità costituzionale della ricordata normativa transitoria, in relazione agli art. 2, 3, 4, 25 e 41 cost., essendo giustificata la diversità della disciplina dalla diversità dei soggetti e delle situazioni cui essa si applica (persone fisiche già iscritte nei precedenti albi dei mediatori, e, pertanto, già sottoposte ai controlli prescritti dalla legge, e persone giuridiche, per la prima volta iscritte in proprio, con la necessità del compimento dei prescritti controlli prima dell'iscrizione) e trattandosi di disciplina dettata a fini sociali e a tutela dell'interesse pubblico, affinché l'attività di mediatore sia svolta esclusivamente da persone in possesso di particolari cognizioni tecniche, anche alla luce della responsabilità del mediatore quanto all'obbligo sullo stesso gravante — a norma dell'art. 1759 c.c. — di comunicare alle parti circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare.

Cassazione civile sez. III  22 dicembre 2011 n. 28283  

 

 

Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.

Cassazione civile sez. III  16 luglio 2010 n. 16623

 

L’art. 1759, comma 1, c.c. - che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e la sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - deve essere letto in coordinazione con gli art. 1175 e 1176 c.c. nonché con le disposizioni specifiche della materia, a partire dalla l. n. 39 del 1989 applicabile nella specie "ratione temporis". In tale prospettiva il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto di trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è pur sempre gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore e, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tale caso di astenersi dal darle. Deriva da quanto precede, pertanto, che qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente.

Cassazione civile sez. III  16 luglio 2010 n. 16623  

 

Imposte

In tema di imposte sui redditi, in ipotesi di cessione di azienda (o di un ramo di essa), la passività costituita della entità del trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato maturato, fino al momento della cessione, dai dipendenti trasferiti con l'azienda e/o del preavviso e dell'indennità suppletiva di clientela per gli agenti di cui all'art. 1751 c.c. è ontologicamente diversa dall'avviamento, il cui valore costituisce un elemento patrimoniale attivo per il solo acquirente, trovando la sua causa genetica nella sua acquisizione a titolo oneroso, mentre il valore del trattamento di fine rapporto di lavoro subordinato e/o dell'indennità per gli agenti matura in capo al cedente come passività e, con la stessa natura, viene trasferito al cessionario. Ne consegue che a tale passività non può essere esteso il trattamento fiscale dell'avviamento e, quindi, il costo per esse sopportato non può essere oggetto di ammortamento, secondo le regole previste dall'art. 75 d.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (numerazione vigente fino al 31 dicembre 2003). (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto legittimo l'avviso di accertamento con cui era stata recuperata a tassazione l'iscrizione, a titolo di avviamento delle passività relative al personale di un ramo azienda oggetto di cessione).

Cassazione civile sez. trib.  11 aprile 2011 n. 8134  



 
Art. precedente Art. successivo
 

 
Vuoi restare aggiornato su questo argomento?
Segui la nostra redazione anche su Facebook, Google + e Twitter. Iscriviti alla newsletter

 

 

© Riproduzione riservata

 
 
Commenti