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Art. 2562 codice civile: Affitto dell’azienda

Le disposizioni dell’articolo precedente si applicano anche nel caso di affitto dell’azienda.


Commento

Affitto: contratto di locazione [v. 1571] che ha per oggetto una cosa produttiva, mobile o immobile, e pone a carico dell’affittuario l’obbligo di curare la gestione della cosa in conformità della sua destinazione economica, facendone propri i frutti.

 


Giurisprudenza annotata

Affitto di azienda

L'obbligo di esercitare, all'interno di un centro commerciale, solo una determinata attività commerciale e il divieto permanente di modificarla sono circostanze incompatibili con la locazione di immobile a uso commerciale, in quanto necessariamente collegate a un'organizzazione aziendale e al mantenimento dell'equilibrio economico e strutturale della medesima, esse permettono di classificare il contratto come affitto di ramo di azienda. La voltura pro tempore dell'autorizzazione amministrativa per lo svolgimento dell'attività commerciale, nonché la possibilità, sancita in contratto, di usufruire di tutti i servizi comuni del centro commerciale individuano un contratto di affitto di ramo di azienda. Laddove permangano dubbi sulla qualificazione giuridica del contratto, il negozio giuridico di accertamento permette di superare ogni riserva poiché con esso le parti sanciscono l'esistenza o l'inesistenza di un rapporto giuridico incerto, delimitandone con esattezza il contenuto.

Corte appello Lecce sez. I  22 novembre 2012 n. 803  

 

In tema di canoni di fognatura e depurazione, il relativo obbligo di pagamento, ove non assolto dal cedente l'azienda, grava sul cessionario della stessa in via di responsabilità solidale, ex art. 2560 e 2562 c.c., attenendo esso, ai sensi dell'art. 17 ter della legge n. 319 del 1976, per il suo rinvio all'art. 298 del r.d. 1175 del 1931 ed all'art. 63 del r.d. n. 4021 del 1877, alla remunerazione di un servizio, quello dello smaltimento delle acque e dei rifiuti; ne consegue che, una volta effettuato, tale pagamento estingue un'obbligazione gravante in proprio anche sull'affittuario d'azienda che produceva i rifiuti da smaltire, pur non essendo configurabile come obbligazione propter rem.

Cassazione civile sez. I  04 ottobre 2010 n. 20577  

 

La locazione di immobile a destinazione alberghiera si differenzia dall'affitto di azienda alberghiera perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene - l'immobile concesso in godimento - che viene considerato specificamente, nell'economia del contratto, come l'oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione. Per contro, nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, senza che possa considerarsi sufficiente ad escludere la configurabilità dell'affitto di azienda la non perfetta coincidenza tra i servizi precedentemente offerti e quelli nuovi - potendo il nuovo titolare dell'azienda modificarli o ampliarli rispetto ai precedenti - o che l'affittuario non subentri nei contratti in corso per l'esercizio dell'azienda, non essendo imperativa la norma (ricavabile dal combinato disposto dei commi primo e terzo dell'art. 2558 c.c.) sul trasferimento automatico degli stessi. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, in base ad una corretta interpretazione del contenuto contrattuale ai sensi dell'art. 1363 c.c., aveva ravvisato un affitto di azienda nella convenzione intercorsa tra le parti, desumibile soprattutto dalla conservazione della denominazione originaria a norma degli art. 2561 e 2652 c.c., dall'obbligo assunto dall'utilizzatore di mantenere efficienti l'organizzazione produttiva, commerciale ed amministrativa «per salvaguardare i beni aziendali unitariamente considerati», oltre che da quello di non modificare la destinazione dell'azienda con l'unica facoltà di utilizzare l'albergo per gli anziani).

Cassazione civile sez. III  28 maggio 2009 n. 12543  

 

Per la configurabilità dell'affitto di azienda è sufficiente che - per volontà delle parti e per le caratteristiche dei beni - oggetto del contratto sia il godimento a titolo obbligatorio di un complesso anche solo potenzialmente produttivo, essendo sufficiente che sia previsto il raggiungimento di tale finalità come risultato della organizzazione del complesso da parte del nuovo titolare, in cui l'immobile è considerato non come entità a sé stante. A tale fine non è di ostacolo - alla configurabilità di un contratto di affitto di azienda - che il conduttore si assuma l'onere di incrementare l'attitudine di detto complesso a conseguire una finalità produttiva con nuove attrezzature, che può acquistare o prendere a nolo da terzi, o con ristrutturazione dell'immobile e delle sue pertinenze, essendo sufficiente che queste vengano integrate con un nesso di accessorietà nel quadro organizzativo preesistente. Non è sufficiente, ancora, a escludere l'affitto di azienda né la eventuale soluzione di continuità con la attività precedente, o la non identità dei servizi offerti, potendo il nuovo titolare modificarli o ampliarli rispetto ai precedenti, né che il conduttore non subentri nei contratti in corso per l'esercizio della azienda, non essendo imperativa la norma sul trasferimento automatico di essi.

Cassazione civile sez. III  16 aprile 2009 n. 9012  

 

La norma di cui all'art. 2561, comma 4, c.c., che riconosce all'usufruttuario e, per effetto dell'art. 2562 c.c., all'affittuario l'indennizzo corrispondente alla differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio ed alla fine del rapporto, non è suscettibile di interpretazione analogica, essendo finalizzata esclusivamente ad evitare che colui che subentra ad altri nella titolarità dell'azienda abbia a conseguire indebiti vantaggi collegati all'altrui attività, per cui la relativa disciplina suppone una situazione in cui all'attività d'impresa del precedente titolare usufruttuario faccia seguito il trasferimento dell'azienda ad altro soggetto.

Cassazione civile sez. III  09 agosto 2007 n. 17459  

 

 

IVA

In tema di Iva, le rimanenze costituiscono — salvo diversa volontà negoziale delle parti ed ove non considerate isolatamente rispetto alla loro destinazione funzionale — beni a servizio dell'impresa e, dunque, appartenenti a tutti gli effetti al compenso aziendale, con la conseguenza che, in caso di affitto dell'azienda, esse permangono in capo al concedente, il quale cede all'affittuario soltanto il diritto personale di utilizzo del bene produttivo (azienda), dovendo, quindi, escludersi la ravvisabilità di un autonomo atto di cessione delle rimanenze assoggettabile ad Iva.

Cassazione civile sez. trib.  06 ottobre 2011 n. 20443  

 

 

Patto di non concorrenza

Il patto di non concorrenza, concluso ai sensi dell'art. 2596 c.c. e destinato a fissare una limitazione all'attività contrattuale verso una serie indeterminata di soggetti, tra cui accidentalmente anche la p.a., non integra di per sé il reato di turbata libertà degli incanti, di cui all'art. 353 c.p. - nella parte in cui esso prevede un'intesa, più o meno clandestina, che ha come finalità esclusiva l'impedimento o la turbativa della gara o l'allontanamento degli offerenti ed il conseguente dolo, cioè la volontà consapevole di determinare uno dei predetti risultati con quei mezzi - né, quindi, appare viziato da nullità virtuale, ai sensi dell'art. 1418 c.c.; non è invero ammissibile, già per la sua previsione come obbligo legale accedente all'alienazione d'azienda (ex art. 2557 c.c.) ovvero al suo affitto (ex art. 2562 c.c.), ipotizzarne a priori la sua contrarietà a norme imperative in caso di contingente applicabilità a forme di partecipazione ad incanti pubblici, il che, in caso di impresa attiva esclusivamente o in via prevalente nel settore dei contratti pubblici, imporrebbe, di fatto, la sua disapplicazione.

Cassazione civile sez. I  14 gennaio 2011 n. 813

 

 

IRPEF

In tema di determinazione del reddito d'impresa, le quote di ammortamento delle aziende date in affitto (o in usufrutto), ai sensi degli art. 67, comma 9, d.P.R. n. 917 del 1986 e 14, comma 2, d.P.R. n. 42 del 1988, sono deducibili dal reddito dell'affittuario (o dell'usufruttuario), non da quello del concedente, tranne che quest'ultimo, all'atto della concessione in affitto, abbia pattuito con l'affittuario una deroga convenzionale degli art. 2561 e 2562 c.c.

Cassazione civile sez. trib.  10 agosto 2010 n. 18537



 
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