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Art. 2644 codice civile: Effetti della trascrizione

Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.

Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore (1).


Commento

Trascrizione: [v. Libro VI, Titolo I]; Iscrizione: [v. 2808].

 

Terzo: nel caso di specie è colui che dallo stesso soggetto abbia acquistato sull’immobile diritti trascritti o iscritti anteriormente.

 

Autore (dante causa): colui dal quale il soggetto acquista un diritto per atto tra vivi o mortis causa.

 

(1) La norma enuncia in modo chiaro la regola generale secondo la quale chi trascrive per primo viene tutelato rispetto ai terzi che hanno trascritto o iscritto successivamente. Ovviamente il dante causa (ossia colui che ha alienato due volte lo stesso bene) è tenuto a risarcire il danno che abbia causato al primo acquirente che non ha trascritto per primo.

 

La norma determina gli effetti positivi e negativi della trascrizione. Essi hanno la funzione di dirimere i conflitti tra più aventi causa dallo stesso dante causa.


Giurisprudenza annotata

Effetti della trascrizione

La trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. dell'obbligazione di alienare un immobile ha efficacia "prenotativa" ai sensi dell'art. 2652, n. 2, cod. civ., sicché, in tal caso, sono inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva, e rende possibile il trasferimento del bene in favore dell'attore. Rigetta, App. Bari, 15/10/2009

Cassazione civile sez. II  24 novembre 2014 n. 24960  

 

In tema di trascrizione, ai fini dell'opponibilità di un atto ai terzi, è privo di decisività il contenuto della nota che attribuisca ad una parte il diritto di sopraelevare una porzione dell'edificio comune e ad un'altra il diritto di acquistare la proprietà del lastrico di copertura risultante da tale costruzione, trattandosi di diritti che possono coesistere nella loro pienezza, in quanto non si limitano reciprocamente in alcun modo, sicché non occorre dirimere, in base al criterio della priorità, alcun contrasto fra atti che abbiano dato luogo a situazioni giuridiche fra loro incompatibili. Rigetta, Corte Appello Napoli, 07/09/2007

Cassazione civile sez. II  15 settembre 2014 n. 19405  

 

Provato che si è a fronte a un doppio trasferimento della proprietà del medesimo bene immobile, correttamente la Corte del merito fa applicazione del rimedio che l'ordinamento espressamente appresta per la risoluzione dei conflitti tra più acquirenti dallo stesso dante causa, ovvero il primato dell'acquisto trascritto per primo, in base al principio prior tempore potiore iure, contenuto nell'art. 2644 c.c. ed è irrilevante, pertanto, che l'altro acquisto (trascritto successivamente o, come nella specie, mai trascritto) sia anteriore.

Cassazione civile sez. II  09 giugno 2014 n. 12954  

 

In ordine alla efficacia della ipoteca sui beni già oggetto del trasferimento, quel che rileva è l'anteriorità della trascrizione del trasferimento stessa rispetto alla iscrizione della ipoteca in quanto gli effetti sostanziali contemplati dall'art. 2644 c.c. non sono gli unici realizzati dalla trascrizione, giacché essa mira non solo a dirimere eventuali conflitti tra diritti tra loro incompatibili ma assolve anche alla finalità di rendere opponibili ai terzi determinate situazioni che comportano vincoli di indisponibilità relativamente a beni o diritti immobiliari.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II  15 ottobre 2013 n. 1153  

 

In tema di espropriazione immobiliare, non sono opponibili al creditore pignorante, il quale abbia provveduto a trascrivere il pignoramento in danno del soggetto individuato secondo la data di nascita risultante dall'atto di acquisto dei beni da sottoporre ad esecuzione, né l'eventuale erroneità delle generalità ivi indicate, riportate pure nelle note di trascrizione, né, conseguentemente, l'acquisto da parte di terzi trascritto, sia pure in tempo anteriore al pignoramento, nei confronti del debitore identificato sulla base di dati che, per quanto reali, siano però difformi da quelli emergenti dal medesimo titolo di provenienza.

Cassazione civile sez. III  08 febbraio 2013 n. 3075  

 

È illegittimo il provvedimento con il quale è stato apposto il vincolo di tutela archeologica su un immobile, ove non notificato al ricorrente; per altro, l'esibizione della mera trascrizione alla conservatoria dei registri immobiliari non serve a sanare la detta carenza procedimentale; infatti, detto adempimento, successivo alla notifica, ai sensi dell'art. 2644 c.c., ha una funzione meramente dichiarativa e serve a rendere visibile il vincolo esclusivamente agli eventuali successivi acquirenti dell'immobile, ma non già a rendere giuridicamente edotto di tale circostanza l'attuale proprietario.

T.A.R. Salerno (Campania) sez. I  27 febbraio 2012 n. 391  

 

Il Codice dei beni culturali non si differenzia dalle precedenti disposizioni contenute negli art. 2 e 3, l. n. 1089 del 1939, che la prevalente giurisprudenza riteneva iscriversi nel solco della funzione tipica della trascrizione, cioè di costituire forma di pubblicità delle vicende giuridiche concernenti in specie i beni immobili e strumento per la soluzione dei conflitti tra aventi causa dallo stesso dante causa. All'adempimento degli obblighi di pubblicità immobiliare non è, pertanto, attribuibile un ruolo di elemento costitutivo degli effetti del vincolo (cd. funzione costitutiva della trascrizione), ma solo quello di rendere opponibili al terzo (successivo proprietario del bene) tali effetti, secondo lo schema dell'art. 2644 c.c.

T.A.R. Bari (Puglia) sez. III  15 dicembre 2011 n. 1886  

 

La posteriorità, rispetto alla dichiarazione di fallimento, della trascrizione dell'atto di acquisto di un immobile da parte del fallito non compromette l'efficacia e il grado dell'iscrizione ipotecaria iscritta precedentemente alla medesima dichiarazione, ai sensi dell'art. 2650 comma 2 c.c., che fa salvo, ai sensi dell'art. 2644 c.c., il principio di prenotazione delle formalità, per cui la successiva trascrizione a favore dell'acquirente sana "ex tunc" l'inefficacia delle precedenti trascrizioni o iscrizioni contro il medesimo acquirente; né, in materia, v'è ragione di applicare una regola diversa da quella vigente nel processo esecutivo individuale, ove la trascrizione dell'acquisto del bene in capo al debitore, se anche eseguita dopo la trascrizione del pignoramento, rende efficaci le trascrizioni ed iscrizioni contro tale soggetto eseguite anteriormente.

Cassazione civile sez. I  15 luglio 2011 n. 15703

 

L'erede, continuando la personalità del de cuius, diviene parte del contratto concluso dallo stesso, per cui egli resta vincolato al contenuto del contratto medesimo, ancorché questo non sia stato trascritto. Pertanto, l'opponibilità dell'acquisto di un immobile nei confronti dell'erede del venditore si sottrae, oltre che alle regole dell'art. 2704 c.c. in tema di certezza della data della scrittura privata, anche alle disposizioni dell'art. 2644 c.c., circa gli effetti della trascrizione nel rapporto con l'altro acquirente del bene, per cui la trascrizione dell'acquisto mortis causa operato dall'erede, ai sensi dell'art. 2648 c.c., prima della trascrizione dell'atto di disposizione compiuto in vita dal de cuius, vale soltanto agli effetti della continuità delle trascrizioni. Conseguentemente, l'erede non può eccepire l'anteriorità della trascrizione del suo acquisto, al fine di rendere a lui inopponibile l'atto di disposizione a favore dei terzi compiuto, in vita, dal de cuius.

Cassazione civile sez. II  06 giugno 2011 n. 12242  

 

Ai sensi del comma 3 dell'art. 31, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, l'effetto ablatorio si verifica ope legis all'inutile scadenza del termine fissato per ottemperare all'ingiunzione di demolire, mentre, giusta quanto previsto dal successivo comma 4 dello stesso art. 31, la notifica dell'accertamento formale dell'inottemperanza si configura come adempimento successivo necessario ai diversi fini dell'immissione in possesso e della trascrizione nei registri immobi liari; la prima rilevante, in particolare, per la concreta esecuzione della demolizione; l'altra, in ossequio al regime di pubblicità dei trasferimenti immobiliari, rilevante per poter opporre ai terzi che abbiano acquistato diritti sull'immobile, ai sensi dell'art. 2644 c.c., l'avvenuto trasferimento in favore dell'ente comunale.

T.A.R. Napoli (Campania) sez. VII  08 aprile 2011 n. 1999

 

L'ingiustificata inottemperanza all'ordine di demolizione dell'opera abusiva ed alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notifica dell'ingiunzione a demolire emessa dall'Autorità amministrativa determina l'automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'opera e dell'area pertinente. (In motivazione la Corte ha precisato che l'effetto acquisitivo si verifica senza che sia necessaria né la notifica all'interessato dell'accertamento dell'inottemperanza né la trascrizione, in quanto il primo atto ha solo funzione certificativa dell'avvenuto trasferimento del diritto di proprietà, costituendo titolo per l'immissione in possesso, mentre la trascrizione serve a rendere opponibile il trasferimento ai terzi a norma dell'art. 2644 c.c.). Dichiara inammissibile, Trib. Tivoli, sez. dist. C. di P. 20/05/2009

Cassazione penale sez. III  22 aprile 2010 n. 22237  



 
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