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Codice civile aggiornato  al  16 Gen 2015
 
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Art. 2645-bis codice civile: Trascrizione di contratti preliminari

1. I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (1).

2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare (2).

3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni (3) dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2) (4).

4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di fabbricati da costruire o in corso di costruzione devono indicare, ai soli effetti di questo articolo, la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo fabbricato espressa in millesimi e calcolata sulla base della superficie utile prevista da apposito elaborato redatto da tecnico abilitato, asseverato con giuramento e allegato al contratto (5).

5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l’edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L’eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.

6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura (6).


Commento

Contratto preliminare: [v. 1351]; Contratto: [v. Libro IV, Titolo II]; Condizione: [v. 1353]; Atto pubblico: [v. 2699]; Scrittura privata: [v. 2702]; Autenticazione: [v. 2703]; Trascrizione: [v. Libro VI, Titolo I]; Iscrizione: [v. 2808]; Quota: [v. 1101].

 

Accertamento giudiziale: la scrittura privata prodotta in giudizio si ha per riconosciuta se la parte (comparsa) contro cui è prodotta non la disconosce, o non dichiara di non conoscerla nella prima udienza, o nella prima risposta successiva alla produzione.

Qualora la (—) venga disconosciuta, la parte che l’ha prodotta in giudizio e che intende ancora valersene deve proporre istanza per la verificazione giudiziale della stessa aprendo in tal modo un accertamento incidentale sull’autenticità della scrittura. Tale istanza può peraltro proporsi anche in via principale, cioè indipendentemente dalla pendenza di un altro processo, sempre che la parte vi abbia interesse (verificazione della scrittura privata).

La (—) autenticata o riconosciuta nei vari modi elencati ha l’identica efficacia probatoria dell’atto pubblico [v. 2699].

 

 

(1) Con un provvedimento definitivo rivoluzionario nel panorama della pubblicità legale degli immobili il legislatore ha esteso l’obbligo di trascrizione ai contratti preliminari di taluno dei contratti indicati nel comma 1 della norma in esame.

 

(2) Il comma in esame regola gli effetti favorevoli per il promissario acquirente derivanti dalla trascrizione del preliminare: in sostanza chi trascrive un preliminare di vendita, prevale su chi trascrive successivamente un contratto definitivo avente ad oggetto lo stesso bene, a condizione, però, che il preliminare venga eseguito o mediante la stipula del definitivo o a seguito di esecuzione giudiziale ex art. 2932 [v. ®]; in sintesi, la trascrizione del preliminare travolge tutte le registrazioni successive inerenti all’immobile in oggetto, sempre che il preliminare stesso sfoci in un contratto definitivo.

 

(3) Termine elevato a tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore ai dieci anni per i contratti di godimento in funzione di alienazione ex art. 23, c. 3, d.l. 12-9-2014, n. 133, conv. in l. 11-11-2014, n. 164 (cd. decreto Sblocca-Italia).

 

(4) Al fine di evitare che il condizionamento derivante dalla trascrizione del preliminare si prolunghi eccessivamente nel tempo il legislatore ha ritenuto opportuno subordinare gli effetti di tale trascrizione a termini di decadenza.

 

(5) I preliminari da trascrivere possono avere ad oggetto anche porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione: in tal caso i contratti predetti devono indicare la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente espressa in millesimi.

 

(6) La legge 2-8-2004, n. 210 ha delegato il Governo ad emanare norme volte a garantire l’equa ed adeguata tutela dei diritti dell’acquirente discendenti dalla stipula del contratto diretto all’acquisto o al trasferimento di un immobile da costruire (ossia l’immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata, versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità), ferme restando le disposizioni contenute negli articoli 2645bis, 2775bis e 2825bis del codice civile.

 

La norma mira ad assicurare le garanzie del regime di pubblicità legale della trascrizione anche agli atti preliminari a negozi di trasferimento e di costituzione di diritti su beni immobili. Si ritiene, in tal modo, di garantire migliore tutela al promissario acquirente, attraverso la prevalenza della propria trascrizione su iscrizioni (ad esempio di ipoteca) o trascrizioni eseguite da terzi dopo la registrazione del preliminare, e al contempo di tutelare, in modo migliore, i terzi che, attraverso la pubblicità del contratto preliminare, potranno fare scelte più oculate in merito a negozi aventi ad oggetto il medesimo bene del preliminare.


Giurisprudenza annotata

Obbligazioni e contratti.

La mancata trascrizione del contratto preliminare impedisce il verificarsi nei confronti dei controricorrenti degli effetti prenotativi del contratto preliminare di cui all'art. 2645-bis c.c.: per l'effetto, nessun obbligo a prestare il proprio consenso grava sugli stessi, giacché, non essendo stato trascritto, il contratto preliminare non può prevalere sull'acquisto dei legatari o dei prelegatari (così statuendo la Corte ha rigettato il ricorso del ricorrente in una causa in tema di obblighi da contratto preliminare, con cui si voleva obbligare i legatari dell'immobile ad ottemperare alla formale richiesta di stipula dell'atto pubblico in proprio favore ex art. 2932 c.c.).

Cassazione civile sez. II  17 dicembre 2014 n. 26618  

 

In tema di trascrizione del contratto preliminare, l'inutile decorso del termine triennale di cui all'art. 2645 bis, terzo comma, cod. civ., in quanto modalità cronologica intrinsecamente connessa all'effetto prenotativo ad essa correlato, è rilevabile d'ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni. Rigetta, App. Brescia, 20/06/2008

Cassazione civile sez. II  22 ottobre 2014 n. 22454  

 

 

Privilegi

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis cod. civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis cod. civ., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 cod. civ.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 cod. civ., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 della legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice. Cassa con rinvio, Trib. Novara, 18/07/2007

Cassazione civile sez. I  30 luglio 2014 n. 17270  

 

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste, ai sensi dell'art. 2775-bis c.c., i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare ex art. 2645-bis c.c., essendo subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva, resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dall'art. 2748, comma 2, c.c., e soggiace invece agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti.

Cassazione civile sez. I  30 luglio 2014 n. 17270  

 

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal comma 2 dell'art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 l. fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice. (Cassa Trib. Venezia, decr. 9 novembre 2005).

Cassazione civile sez. I  16 marzo 2012 n. 4195

 

Permuta

Integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura il contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire, in tutto o in parte, sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario, e ciò tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera da realizzare, ad essere assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio con la cosa presente. A tal fine, in applicazione delle norme sulla vendita, in quanto compatibili, l'effetto traslativo si verifica ex art. 1472 cod. civ. non appena la cosa viene ad esistenza, momento che si identifica, quando la cosa futura consista in una porzione dell'edificio che il permutante costruttore si è impegnato a realizzare, nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali, ossia nella realizzazione delle strutture fondamentali, senza che abbiano rilevanza le rifiniture o gli accessori, così come conforta la lettera dell'art. 2645-bis ultimo comma del cod. civ. Rigetta, App. Salerno, 13/11/2008

Cassazione civile sez. II  25 ottobre 2013 n. 24172  

 

 

Fallimento

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato a una particolare forma di pubblicità costitutiva, resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal comma 2 dell'art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare, il conseguente credito del promissario acquirente, benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.

Cassazione civile sez. VI  02 luglio 2013 n. 16492  

 



 
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