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Art. 2775-bis codice civile: Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari

Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto risultante da atto avente data certa, ovvero al momento della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento o al momento dell’intervento nella esecuzione promossa da terzi (1).

Il privilegio non è opponibile ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al promissario acquirente per l’acquisto del bene immobile nonchè ai creditori garantiti da ipoteca ai sensi dell’articolo 2825-bis (2).


Commento

Contratto preliminare: [v. 1351]; Privilegio speciale: [v. 2746]; Trascrizione: [v. Libro VI, Titolo I]; Risoluzione: [v. Libro IV, Titolo II, Capo XIV]; Ipoteca: [v. 2808]; Mutuo: [v. 1813].

 

(1) Si ricordi che l’art. 2645bis, c. 3, ha previsto che gli effetti della trascrizione del preliminare cessano, con efficacia ex tunc, se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la stipula del definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla predetta trascrizione, non faccia seguito la trascrizione del contratto definitivo, di altro atto esecutivo o della domanda giudiziale ex art. 2932.

 

(2) Si tratta di mutui erogati ai sensi del d.lgs. 1-9-1993, n. 385 (v. art. 38 ss., d.lgs. 385/1993 cit.) relativo ai finanziamenti per agevolare l’edilizia [v. 2825bis].

 

 

Nel caso in cui non si addivenga alla stipula del contratto definitivo, al promissario acquirente che non possa esperire utilmente l’azione esecutiva in forma specifica [v. 2932 nota (6)] non resta che una generica azione di risarcimento danni e eventualmente di restituzione del quantum già versato.

A rafforzare questa ultima forma di tutela in favore del promissario acquirente insoddisfatto, il d.l. 669/1996, conv. in l. 30/1997 ha stabilito che tali crediti (restituzione del quantum e risarcimento danni) siano assistiti da un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione del preliminare non siano cessati per decorrenza dei termini previsti dall’art. 2645bis, comma 3.


Giurisprudenza annotata

Privilegi

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis cod. civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis cod. civ., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 cod. civ.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 cod. civ., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 della legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice. Cassa con rinvio, Trib. Novara, 18/07/2007

Cassazione civile sez. I  30 luglio 2014 n. 17270  

 

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste, ai sensi dell'art. 2775-bis c.c., i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare ex art. 2645-bis c.c., essendo subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva, resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dall'art. 2748, comma 2, c.c., e soggiace invece agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti.

Cassazione civile sez. I  30 luglio 2014 n. 17270  

 

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste, ai sensi dell'art. 2775-bis c.c., i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., siccome subordinato a una particolare forma di pubblicità costitutiva, come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c., resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal comma 2 dell'art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che il credito del promissario acquirente benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto al credito assistito da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare. (Cassa Trib. Venezia, decr. 9 novembre 2005).

Cassazione civile sez. I  16 marzo 2012 n. 4195  

 

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal comma 2 dell'art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 l. fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice. (Cassa Trib. Venezia, decr. 9 novembre 2005).

Cassazione civile sez. I  16 marzo 2012 n. 4195  

 

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal comma 2 dell'art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 l. fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.

Cassazione civile sez. un.  01 ottobre 2009 n. 21045  

 

Il privilegio speciale sull'immobile previsto dall'art. 2775 bis c.c., introdotto dall'art. 3 comma 4 d.l. 31 dicembre 1996 n. 669, conv. in 1. 28 febbraio 1997 n. 30, può essere riconosciuto solo ai crediti sorti dopo l'entrata in vigore della norma e presuppone la trascrizione del contratto preliminare, alla quale non è equiparabile la (sola) trascrizione della domanda di esecuzione del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c.

Tribunale Parma  13 luglio 2005

 

Il privilegio speciale previsto dall’art. 2775 bis c.c. per il credito del promissario acquirente sul bene immobile oggetto del contrattopreliminare, prevale rispetto alle ipoteche gravanti sullo stesso immobile, pur se iscritte anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare. L’art. 2852 c.c. infatti, come detto, stabilisce il criterio di prevalenza nel caso di concorso di creditori ipotecari, mentre l’art. 2748, comma 2, c.c. lo determina, fissando una priorità per il creditore privilegiato, nel caso di concorso di quest’ultimo con un creditore ipotecario. Tale norma non distingue tuttavia l’ipotesi del privilegio iscrizionale da quello in cui invece non lo sia, sicché non è possibile desumere per il primo l’invocato principio secondo il quale nella detta fattispecie il conflitto con il creditore ipotecario dovrebbe essere risolto a favore di colui che sia assistito da garanzia di grado poziore. Ciò, poi, starebbe sostanzialmente a significare una totale assimilazione dei privilegi iscrizionali alle ipoteche, soluzione che svuoterebbe evidentemente di contenuto l’art. 2748, ponendosi con ciò in contrasto con il pur chiaro dettato normativo. Né alcuna valenza in senso contrario può essere ravvisata, secondo quanto riferito dal ricorrente, nella pretesa deroga che sarebbe dettata dagli art. 2644 e 2645 bis c.c., secondo la quale gli atti trascritti "non hanno effetto riguardo a terzi (i creditori ipotecari) che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente". Premesso infatti che l’art. 2644 c.c. regola gli effetti della trascrizione in generale, mentre l’art. 2645 bis c.c., successivamente aggiunto, disciplina specificamente la trascrizione dei contratti preliminari sicché è a quest’ultima che occorre fare riferimento, va in proposito rilevato che l’art. 2645 bis, comma 2, c.c. oggetto di contestazione si limita innanzitutto a far retroagire l’efficacia dichiarativa della trascrizione del contratto definitivo al momento della trascrizione del preliminare, con una disciplina identica a quella della sentenza in relazione alla domanda accolta (art. 2652 c.c.); inoltre la stessa norma attribuisce alla trascrizione del preliminareseguita da quella del definitivo l’efficacia tipica dettata dall’art. 2644 c.c., per cui non sono opponibili all’acquirente le trascrizioni e le iscrizioni eseguite contro l’alienante dopo la trascrizione del preliminare.

Cassazione civile sez. I  14 novembre 2003 n. 17197



 
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