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Art. 2811 codice civile: Miglioramenti e accessioni

L’ipoteca si estende ai miglioramenti, nonché alle costruzioni e alle altre accessioni dell’immobile ipotecato, salve le eccezioni stabilite dalla legge (1).


Commento

Miglioramenti: attività diretta ad aumentare l’utilità ed il valore della cosa, compiuta da chi possiede o detiene la cosa senza esserne il proprietario.

 

Accessione: si intende ogni piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo.

 

(1) La norma intende estendere l’ipoteca anche ai miglioramenti e alle accessioni dell’immobile ipotecato. Per miglioramenti si intendono, in questo caso, i cambiamenti fisici e materiali che fanno aumentare il valore della cosa principale. L’ipoteca è inoltre estesa alle piantagioni, alle accessioni del bene, e anche ai frutti [v. 820] del fondo ipotecato.

 

La norma si giustifica in base agli artt. 812 e 934, ed in generale in base al principio dell’estensione dell’ipoteca a tutti gli accessori della cosa (e quindi, anche alle pertinenze).

 


Giurisprudenza annotata

Miglioramenti ed accessioni

L'ipoteca iscritta su un terreno su cui insiste uno stabilimento industriale si estende ai beni mobili incorporati (non per mera adesione con mezzi aventi la sola funzione di ottenerne la stabilità necessaria all'uso, ma) per effetto di una connessione fisica idonea a dar luogo ad un bene complesso; in presenza di tali condizioni, ai sensi degli art. 812 e 2811 c.c., l'ipoteca si estende a tutto ciò che costituisce accessione dell'immobile, per cui è irrilevante accertare eventuali rapporti pertinenziali tra beni diversi o la permanente individualità di singoli beni compresi in un complesso aziendale. (Principio affermato dalla S.C. nel caso di piano di riparto fallimentare con assegnazione al creditore ipotecario anche delle somme ricavate dalla vendita di silos che, per struttura, dimensione e inserzione nel suolo, risultavano a questo fisicamente e inscindibilmente connessi, secondo l'indagine di fatto rimessa in via esclusiva al giudice di merito).

Cassazione civile sez. I  10 gennaio 2011 n. 377  

 

L'ipoteca iscritta su un immobile si estende, a norma dell'art. 2811 c.c., a quei beni che all'immobile medesimo siano incorporati, non per mera adesione con mezzi aventi la sola funzione di ottenerne la stabilità necessaria all'uso, ma per effetto di una connessione fisica idonea a dar luogo ad un bene complesso. (Conferma Trib. Foggia, decr. 31 marzo 2005 n. 1).

Cassazione civile sez. I  10 gennaio 2011 n. 377  

 

L'ipoteca iscritta su un immobile si estende, a norma dell'art. 2811 c.c., a quei beni che all'immobile medesimo siano incorporati, non per mera adesione con mezzi aventi la sola funzione di ottenerne la stabilità necessaria all'uso, ma per effetto di una connessione fisica idonea a dar luogo ad un bene complesso. Quando una siffatta connessione fisica sussista, dunque, e si sia perciò in presenza di un bene complesso, non si tratta più di accertare eventuali rapporti pertinenziali tra beni diversi o di affermare la permanente individualità di singoli beni compresi in un complesso aziendale, estendendosi senz'altro l'ipoteca iscritta sull'immobile a tutto quanto costituisce accessione dell'immobile stesso.

Cassazione civile sez. I  10 gennaio 2011 n. 377  

 

L'ipoteca iscritta su un terreno si estende gradualmente per accessione all'edificio che su di esso viene costruito e prevale sull'atto anteriormente trascritto con il quale si acquista la proprietà dell'edificio da costruirsi poiché, essendo tale bene dedotto in contratto come futuro, il trasferimento del diritto dominicale si verifica soltanto nel momento in cui l'edificio viene ad esistenza.

Tribunale Ivrea  09 giugno 2003

 

Va affermata la possibilità di iscrizione ipotecaria su di un fabbricato in corso di costruzione ai sensi degli art. 2825 bis e 2826 c.c. In ogni caso, va tenuto conto non solo della norma generale dell'art. 2823 c.c., secondo cui l'ipoteca su cosa futura può essere validamente iscritta solo quando la cosa è venuta a esistenza, ma anche della norma speciale di cui all'art. 2811 c.c., dettata in tema di accessione, che prevede che l'ipoteca si estende alle altre accessioni dell'immobile ipotecato, con la conseguenza che la valida iscrizione dell'ipoteca sul terreno comporta la successiva estensione anche al fabbricato sopra costruito, ex art. 934 c.c.

Tribunale Ivrea  09 giugno 2003

 

L'estensione dell'ipoteca iscritta su uno stabilimento industriale ai macchinari in esso impiegati non è riconducibile al disposto dell'art. 2810 n. 1 c.c. in tema di pertinenza, dato che detti macchinari, rientrando fra gli elementi del complesso aziendale, globalmente rivolti a realizzare la funzione produttiva, non sono qualificabili come meri accessori al servizio di beni immobili, ma va riconosciuta, ai sensi dell'art. 2811 c.c., solo se ed in quanto i macchinari medesimi si presentino incorporati all'immobile, per effetto di una connessione fisica idonea a dar luogo ad un bene complesso (e non quindi per mera adesione con mezzi aventi la sola funzione di ottenerne la stabilità necessaria all'uso). Ove sussista tale incorporazione, l'estensione dell'ipoteca non resta esclusa dalla circostanza che, sopravvenuto il fallimento del debitore, si abbia la disintegrazione del complesso aziendale, con la vendita dei singoli beni in sede concorsuale, poiché una tale successiva scorporazione non può travolgere ex tunc il già verificatosi ampliamento dell'oggetto dell'ipoteca in applicazione del citato art. 2811 c.c.

Cassazione civile sez. I  26 gennaio 1985 n. 391  

 

Il vincolo ipotecario su uno stabilimento industriale si estende ai macchinari in esso impiegati solo quando questi assumano la natura di accessioni dell'immobile (art. 2811 c.c.), nel senso che siano fisicamente connessi al fabbricato, non per mere esigenze di stabilità nel loro impiego, ma con mezzi coesivitali da realizzare, in termini d'incorporazione, una cosa complessa. All'infuori di tale ipotesi, infatti, l'estensione del suddetto vincolo non può essere fondata sul disposto dell'art. 2810 n. 1 c.c. in tema di pertinenze di immobili, tenuto conto che la qualità di pertinenza, riguardante il bene accessorio destinato a rendere possibile o più proficuo il godimento o lo sfruttamento del bene principale, non è ravvisabile nei rapporti fra le componenti di un complesso aziendale, globalmente concorrenti, con reciproca complementarietà, ad una unitaria funzione.

Cassazione civile sez. un.  09 aprile 1984 n. 2257  

 

 



 
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