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Art. 2812 codice civile: Diritti costituiti sulla cosa ipotecata

Le servitù di cui sia stata trascritta la costituzione dopo l’iscrizione dell’ipoteca non sono opponibili al creditore ipotecario, il quale può far subastare la cosa come libera. La stessa disposizione si applica per i diritti di usufrutto, di uso e di abitazione.

Tali diritti si estinguono con l’espropriazione del fondo e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione dei diritti medesimi.

Per coloro che hanno acquistato il diritto di superficie o il diritto d’enfiteusi sui beni soggetti all’ipoteca e hanno trascritto l’acquisto posteriormente all’iscrizione dell’ipoteca, si osservano le disposizioni relative ai terzi acquirenti (1).

Le cessioni e le liberazioni di pigioni e di fitti non scaduti, che non siano trascritte o siano inferiori al triennio, sono opponibili ai creditori ipotecari solo se hanno data certa anteriore al pignoramento e per un termine non superiore a un anno dal giorno del pignoramento.

Le cessioni e le liberazioni trascritte non sono opponibili ai creditori ipotecari anteriori alla trascrizione, se non per il termine stabilito dal comma precedente (2).


Commento

Preferenza: [v. 2808]; Trascrizione: [v. Libro VI, Titolo I].

 

Subastare: significa vendere all’asta.

 

(1) La norma intende fornire una soluzione al problema che si creerebbe per il creditore ipotecario nell’ipotesi in cui il bene ipotecato fosse gravato da servitù o da altri diritti reali di godimento, quali usufrutto, uso e abitazione.

Si dispone, infatti, che i diritti reali che gravano sulla cosa ipotecata sono inopponibili al creditore, se sono stati trascritti dopo l’iscrizione dell’ipoteca. Sicché il creditore ipotecario può far espropriare il fondo come libero. Al contrario, in caso di costituzioni anteriori all’iscrizione ipotecaria, i diritti reali saranno opponibili al creditore [v. 2814], per cui l’ipoteca graverà sulla nuda proprietà [v. 2814].

 

(2) Gli ultimi due commi della norma attengono alla opponibilità, al creditore ipotecario, delle cessioni e delle liberazioni di pigioni e fitti non scaduti provenienti dalla locazione del bene ipotecato.

Sono opponibili al creditore ipotecario: 1) le cessioni e le liberazioni ultratriennali trascritte anteriormente all’iscrizione dell’ipoteca; 2) le cessioni e le liberazioni ultratriennali non trascritte o non trascrivibili (perché inferiori al triennio) — quando hanno data anteriore al pignoramento — per un termine non superiore ad un anno dalla data del pignoramento; 3) le cessioni e le liberazioni trascritte posteriormente all’iscrizione dell’ipoteca, per un termine non superiore ad un anno dalla data del pignoramento.

 

La norma in esame è volta a conciliare la facoltà di disposizione del bene da parte del proprietario della cosa ipotecata, con i diritti del creditore ipotecario.

 


Giurisprudenza annotata

Diritti costituiti sulla cosa ipotecata

La prelazione del creditore ipotecario, ritualmente ammesso al passivo fallimentare, si estende anche ai frutti civili (nella specie, canoni di locazione) prodotti dall'immobile ipotecato dopo la dichiarazione di fallimento, mancando nella disciplina dell'esecuzione concorsuale una previsione contraria od incompatibile che osti all'estensione della disciplina dell'esecuzione individuale, né potendo attribuirsi un significato diverso a disposizioni, quali gli artt. 2808 cod. civ. e 54 legge fall., che adoperano le medesime espressioni letterali per disciplinare, seppure in sedi diverse, la medesima materia. Cassa con rinvio, Trib. Viterbo, 11/07/2006

Cassazione civile sez. I  09 maggio 2013 n. 11025  

 

Poiché la legge non prevede per il conduttore, tenuto a pagare il canone di locazione, un sistema di conoscenza reale o presuntiva del pignoramento del bene immobile in suo godimento e poiché al conduttore stesso neppure è possibile, sulla scorta delle risultanze dei pubblici registri immobiliari, verificare se il creditore con ipoteca sull'immobile sia intervenuto nel procedimento di espropriazione forzata del bene assoggettato alla garanzia reale del credito, deve ammettersi, ai fini dell'inopponibilità delle cessioni dei canoni con effetti nei confronti del conduttore, che a costui debba essere data notizia dell'avvenuto pignoramento e dell'intervento nel processo esecutivo del creditore ipotecario, affinché anche per il conduttore sussista l'obbligo di pagare i canoni futuri al soggetto legittimato a riceverli ai sensi della norma.del comma 4 dell'art. 2812 c.c.

Cassazione civile sez. III  28 agosto 2007 n. 18194  

 

Il pignoramento dell'immobile locato costituisce, in analogia alle situazioni che si verificano in tema di disciplina della liberazione e della cessione dei canoni ai sensi dell'art. 1605 c.c., mezzo di pubblicità e, quindi, formalità idonea a mettere il locatore proprietario in grado di conoscere il soggetto cui il canone deve essere corrisposto da tale momento; tale scopo il pignoramento non può tuttavia adempiere nei confronti del conduttore, i cui canoni siano stati ceduti, non dovendo essere effettuata al conduttore la notificazione del pignoramento. Ne consegue che, ai fini dell'inopponibilità delle cessioni dei canoni con effetti nei confronti del conduttore, a costui deve essere data notizia dell'avvenuto pignoramento e dell'intervento nel processo esecutivo del creditore ipotecario, affinché anche per il conduttore sussista l'obbligo di pagare i canoni futuri al soggetto legittimato a riceverli ai sensi del comma 4 dell'art. 2812 c.c..

Cassazione civile sez. III  28 agosto 2007 n. 18194  

 

Nel caso di pignoramento del diritto di proprietà ove risulti che il debitore è nudo proprietario si procede ugualmente alla vendita forzata del diritto di proprietà, il quale risulterà gravato del diritto reale di godimento. Oggetto della vendita forzata è, cioè, il medesimo diritto pignorato, con la particolarità che il diritto non sarà esercitatile in tutto il suo normale contenuto per la presenza del diritto di usufrutto fatto valere dal terzo sul bene (a meno che non si tratti di diritto di usufrutto costituito su cosa ipotecata, nel qual caso il diritto si estingue con l'espropriazione del bene ai sensi dell'art. 2812 c.c., con facoltà del titolare di far valere le proprie ragioni sul ricavato con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione del diritto). Nel caso invece risulti che il debitore è titolare del diritto di usufrutto, non si può procedere alla vendita forzata perché il diritto pignorato non corrisponde a quello oggetto di vendita. Non è possibile cioè che l'esecuzione forzata prosegua nei limiti dell'usufrutto attesa la diversità da diritto oggetto di pignoramento. Non è compresa, infatti, nell'usufrutto la facoltà di disporre, che è invece il contenuto della nuda proprietà, circostanza quest'ultima a conferma dell'identità sul piano formale di diritto di proprietà e nuda proprietà, salva l'incidenza sul piano del libero godimento dell'usufrutto.

Tribunale Bari sez. II  04 maggio 2004

 

Il creditore ipotecato, in forza dell'art. 2812 c.c. - che sancisce l'inopponibilità allo stesso di alcuni diritti reali parziali (servitù, usufrutto, uso ed abitazione) trascritti dopo l'iscrizione dell'ipoteca - può procedere ad esecuzione forzata sul bene ipotecato direttamente ed unicamente nei confronti del proprietario dello stesso, avvalendosi del vantaggio derivante dalla liquidazione unitaria dell'immobile e determinando l'estinzione dei predetti diritti parziari. Poiché tale disciplina deve ritenersi applicabile anche nell'esecuzione concorsuale, la curatele fallimentare può legittimamente procedere alla vendita all'incanto dell'immobile ipotecato che apparteneva al fallito, anche ove il bene sia gravato da diritto di uso e di abitazione a favore del coniuge del fallito, nel caso in cui tale diritto non sia opponibile al creditore ipotecario; mentre l'opponibilità del diritto reale parziario alla massa - perché trascritto anteriormente alla sentenza dichiarativa di fallimento - comporta unicamente che il titolare dello stesso può far valere le sue ragioni sull'eventuale eccedenza attiva, una volta soddisfatto il creditore ipotecario, salva restando la tempestiva proposizione del reclamo ex art. 26 legge fallimentare avverso l'ordinanza di vendita che gli sia stata notificata.

Cassazione civile sez. I  27 marzo 1993 n. 3722  

 

Il diritto di uso e di abitazione in favore del coniuge del fallito non è opponibile al creditore che abbia iscritto ipoteca sui beni in questione prima della trascrizione dei diritti del coniuge. In caso di fallimento, il creditore non può procedere alla vendita del bene ipotecato ex art. 2812 c.c. per il divieto di cui all'art. 51 l. fall., ma il bene verrà venduto dalla curatela libero dai diritti del coniuge, il quale potrà far valere le proprie ragioni sull'eventuale netto ricavato dalla vendita dopo la soddisfazione del creditore ipotecario.

Tribunale Vicenza  18 marzo 1988

 



 
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