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Art. 2825-bis codice civile: Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare

L’ipoteca iscritta su edificio o complesso condominiale, anche da costruire o in corso di costruzione, a garanzia di finanziamento dell’intervento edilizio (1) ai sensi degli articoli 38 e seguenti del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, prevale sulla trascrizione anteriore dei contratti preliminari di cui all’articolo 2645-bis, limitatamente alla quota di debito derivante dal suddetto finanziamento che il promissario acquirente si sia accollata con il contratto preliminare o con altro atto successivo eventualmente adeguata ai sensi dell’articolo 39, comma 3, del citato decreto legislativo n. 385 del 1993. Se l’accollo risulta da atto successivo, questo è annotato in margine alla trascrizione del contratto preliminare.


Commento

Ipoteca: [v. 2808]; Condominio: [v. Libro III, Titolo VII, Capo II]; Trascrizione: [v. Libro VI, Titolo I]; Contratto preliminare: [v. 1351]; Accollo: [v. 1273].

 

(1) Si tratta di un mutuo di scopo: a tal fine non sarebbe sufficiente l’indicazione di un generico mutuo fondiario ma occorrerebbe l’indicazione specifica dei fini edilizi.

 

Il legislatore ha introdotto l’estensione ex lege dell’ipoteca iscritta sull’edificio o sul complesso condominiale in costruzione anche alla porzione di fabbricato oggetto di un preliminare di vendita qualora il promissario acquirente si accolli una quota del debito derivante dal mutuo, nonché la prevalenza di tale ipoteca sulla trascrizione del contratto preliminare [v. 2645bis] anche se anteriore all’iscrizione della stessa ipoteca.


Giurisprudenza annotata

Ipoteca iscritta su bene oggetto di preliminare

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis cod. civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis cod. civ., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 cod. civ.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell'art. 2748 cod. civ., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 della legge fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice. Cassa con rinvio, Trib. Novara, 18/07/2007

Cassazione civile sez. I  30 luglio 2014 n. 17270

 

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste, ai sensi dell'art. 2775-bis c.c., i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., siccome subordinato a una particolare forma di pubblicità costitutiva, come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c., resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal comma 2 dell'art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che il credito del promissario acquirente benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto al credito assistito da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del contratto preliminare. (Cassa Trib. Venezia, decr. 9 novembre 2005).

Cassazione civile sez. I  16 marzo 2012 n. 4195  

 

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal comma 2 dell'art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 l. fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice. (Cassa Trib. Venezia, decr. 9 novembre 2005).

Cassazione civile sez. I  16 marzo 2012 n. 4195  

 

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell'art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal comma 2 dell'art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell'immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell'art. 72 l. fall.), il conseguente credito del promissario acquirente - nella specie, avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell'istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull'immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice.

Cassazione civile sez. un.  01 ottobre 2009 n. 21045  

 

Va affermata la possibilità di iscrizione ipotecaria su di un fabbricato in corso di costruzione ai sensi degli art. 2825 bis e 2826 c.c. In ogni caso, va tenuto conto non solo della norma generale dell'art. 2823 c.c., secondo cui l'ipoteca su cosa futura può essere validamente iscritta solo quando la cosa è venuta a esistenza, ma anche della norma speciale di cui all'art. 2811 c.c., dettata in tema di accessione, che prevede che l'ipoteca si estende alle altre accessioni dell'immobile ipotecato, con la conseguenza che la valida iscrizione dell'ipoteca sul terreno comporta la successiva estensione anche al fabbricato sopra costruito, ex art. 934 c.c.

Tribunale Ivrea  09 giugno 2003



 
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