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Art. 2825 codice civile: Ipoteca su beni indivisi

L’ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione (1).

Se nella divisione sono assegnati a un partecipante beni diversi da quello da lui ipotecato, l’ipoteca si trasferisce su questi altri beni, col grado derivante dall’originaria iscrizione e nei limiti del valore del bene in precedenza ipotecato, quale risulta dalla divisione, purché l’ipoteca sia nuovamente iscritta con l’indicazione di detto valore entro novanta giorni dalla trascrizione della divisione medesima.

Il trasferimento però non pregiudica le ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti, né l’ipoteca legale spettante ai condividenti per i conguagli (2).

I creditori ipotecari e i cessionari di un partecipante, al quale siano stati assegnati beni diversi da quelli ipotecati o ceduti, possono far valere le loro ragioni anche sulle somme a lui dovute per conguagli o, qualora sia stata attribuita una somma di danaro in luogo di beni in natura, possono far valere le loro ragioni su tale somma, con prelazione determinata dalla data di iscrizione o di trascrizione dei titoli rispettivi, nel limite pero’ del valore dei beni precedentemente ipotecati o ceduti (3).

I debitori delle somme sono tuttavia liberati quando le abbiano pagate al condividente dopo trenta giorni da che la divisione e’ stata notificata ai creditori ipotecari o ai cessionari senza che da costoro sia stata fatta opposizione (4).


Commento

Ipoteca: [v. 2808]; Quota: [v. 1101]; Comunione: [v. Libro III, Titolo VII]; Divisione: [v. 1113]; Ipoteca legale: [v. 2808]; Liberazione (del debitore): [v. 1264]; Condividente: [v. 1115].

 

Cessionari: nel caso di specie, sono quei soggetti che abbiano acquistato i beni vincolati dai partecipanti alla comunione.

 

Opposizione: nel caso di specie, azione che spetta ai creditori ipotecari o ai cessionari rispetto al pagamento dei conguagli, o alle somme loro attribuite.

 

(1) La norma ha ad oggetto l’ipoteca su beni che appartengono in comunione a più soggetti. In proposito si parla di ipoteca su quota astratta, una quota non ancora determinata.

 

(2) Se al debitore ipotecario condividente vengono assegnati beni diversi da quelli individuati in precedenza, si farà luogo ad cd. trasporto della ipoteca su quei beni che sono stati a lui assegnati. Occorrerà in tal caso un’iscrizione sul bene assegnato entro 90 giorni dalla trascrizione della divisione.

 

(3) Se al debitore sono stati assegnati beni non ipotecabili o beni parzialmente ipotecabili con conguaglio in denaro, l’ipoteca avrà ad oggetto il conguaglio o una somma di denaro corrisposta in luogo dell’unico bene ipotecabile attribuito ad altro condividente.

 

(4) L’ultimo comma stabilisce un termine per l’opposizione al pagamento dei conguagli, effettuato dai debitori, da parte dei creditori ipotecari o dei cessionari.

 

La norma si fonda sulla necessità di risolvere il fenomeno, molto frequente, dell’ipoteca su un bene in comunione, dettando una disciplina volta a conciliare le contrastanti esigenze di tutela del comunista che non ha concesso ipoteca, da un canto, e del creditore, dall’altro.


Giurisprudenza annotata

Ipoteca su beni indivisi

Il comproprietario che domandi l'assegnazione per intero del compendio immobiliare del quale ha chiesto la cessazione del regime di comunione, ha diritto di ottenere la piena proprietà libera da ipoteche eventualmente iscritte sulle quote di comproprietà di altri comunisti, con conseguente ordine di cancellazione disposto dal giudice.

Tribunale Piacenza  13 maggio 2013 n. 348  

 

La trascrizione della domanda giudiziale di divisione non rende inefficace l'ipoteca iscritta successivamente sul bene dal creditore di uno dei comunisti, ma esime i comproprietari dall'onere di chiamare in giudizio il creditore, affinché lo scioglimento della comunione abbia effetto nei suoi confronti, anche se l'approvazione dell'attribuzione delle quote nel giudizio di divisione avvenga dopo l'iscrizione dell'ipoteca, avuto riguardo all'effetto di prenotazione che si riconnette alla trascrizione della domanda di divisione.

Cassazione civile sez. II  10 settembre 2009 n. 19550  

 

Ove il bene indiviso, gravato da ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione, sia stato assegnato ad un compartecipe diverso dal debitore, il provvedimento giudiziale con cui si attua la divisione - sentenza od ordinanza - è titolo per disporre la cancellazione dell'ipoteca.

Tribunale Roma  02 ottobre 2003

 

Ove il bene indiviso, gravato da ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione, sia stato assegnato ad un compartecipe diverso da quello che aveva costituito l'ipoteca, questa viene meno ed al suo posto sorge, a favore del creditore, un diritto di pegno sul conguaglio dovuto al condividente debitore in luogo dei beni in natura. Conseguentemente il provvedimento di assegnazione in favore del diverso condividente deve contenere l'ordine di cancellazione dell'ipoteca.

Tribunale Roma  17 marzo 2003

 

Il creditore ipotecario, intervenuto ai sensi dell'art. 1113 c.c. nel giudizio di divisione dei beni ipotecati, non solo può svolgere un'attività diretta alla conservazione della garanzia ipotecaria o ad assicurarsi che non si verifichino a suo danno diminuzioni o riduzioni non lecite, ma, qualora i beni oggetto di divisione siano venduti all'incanto in quanto non comodamente divisibili, può far valere le proprie ragioni, in virtù dell'art. 2825, comma 4, c.c., sulla parte di ricavato attribuita al condividente debitore ed ottenerne l'assegnazione, e ciò nonostante che la vendita disposta per addivenire allo scioglimento della comunione non comporti l'effetto di liberare gli immobili dalle ipoteche iscritte sugli stessi.

Tribunale Lecco  23 maggio 2002

 

In ipotesi di assegnazione di un bene indiviso, gravato da ipoteca sulla quota di uno dei comunisti diverso dall'assegnatario, il bene in questione deve pervenire all'assegnatario libero dall'ipoteca in questione.

Tribunale Siracusa  31 dicembre 1994

 

L'ipoteca sui beni indivisi è subordinata per quanto attiene alla realtà degli effetti alla duplice condizione che il bene ipotecario o altro immobile sia assegnato al debitore concedente e che il vincolo sia stato iscritto anteriormente alla domanda di divisione. Se, invece, l'ipoteca è stata iscritta successivamente, il creditore può usufruire della prelazione per surrogazione solo intervenendo nel relativo giudizio, dal momento che il litisconsorzio necessario, è previsto dall'art. 1113 c.c. solo riguardo ai creditori iscritti anteriormente alla domanda.

Cassazione civile sez. III  17 febbraio 1979 n. 1062  

 

Ove il bene indiviso, gravato da ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione, sia stato assegnato ad un condividente diverso da quello che ha concesso l'ipoteca, lo stesso - al di fuori delle eccezioni previste dall'art. 2825 c.c. - deve pervenire all'assegnatario libero dai pesi imposti da colui che, "a posteriori", è risultato privo della facoltà di disporli, attesa la natura dichiarativa e l'effetto retroattivo della divisione. Pertanto, ove il bene indiviso sia stato venduto all'incanto, il decreto di trasferimento deve contenere l'ordine di cancellazione delle ipoteche.

Cassazione civile sez. III  17 febbraio 1979 n. 1062  



 
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