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Art. 2923 codice civile: Locazioni

Le locazioni consentite da chi ha subito (1) l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l’acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede.

Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.

In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (2).

Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell’art. 1603.


Commento

(1) Così come avviene nella vendita ordinaria, anche in quella forzata, se il debitore aveva concluso un contratto di locazione del bene, l’acquirente dovrà rispettarlo. Occorrerà solo che la locazione sia anteriore al pignoramento. La data si potrà verificare dalla registrazione dell’atto.

 

(2) Se la locazione non ha una data certa, ma il terzo aveva comunque conseguito la disponibilità del bene prima del pignoramento, l’acquirente dovrà rispettare la durata delle locazioni a tempo indeterminato.

 


Giurisprudenza annotata

Locazioni

All'acquirente di un bene immobile in sede di esecuzione forzata, ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c., non è opponibile la preesistente locazione, qualora il canone locativo sia inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni, a nulla rilevando che il rapporto sia in corso al momento del pignoramento e la locazione sia stata stipulata dal dante causa del debitore espropriato.

Cassazione civile sez. VI  01 ottobre 2012 n. 16718  

 

Nel caso di locazione ultranovennale, avente data certa e regolarmente trascritta, il curatore (o l'assuntore in sede di concordato fallimentare) può ritenersi subentrato nella locazione opponibile alla procedura non solo nei limiti dei nove anni dall'inizio della medesima locazione, ex art. 2923 comma 2 c.c., ma per l'intera durata del rapporto.

Tribunale Salerno sez. I  29 gennaio 2010

 

L'occupazione di un immobile di proprietà del fallito da parte di un terzo, ancorché risalente ad epoca anteriore all'apertura della procedura concorsuale, è inopponibile al fallimento, in difetto della prova della sua riconducibilità ad un rapporto di locazione, non potendo trovare applicazione in tal caso l'art. 2923, comma 4, c.c. - dettato per l'esecuzione forzata, ma applicabile anche al fallimento, che costituisce un pignoramento generale dei beni del fallito - in quanto la certezza in ordine all'anteriorità della detenzione, alla quale la predetta disposizione conferisce rilievo, in linea con quanto previsto in via generale dall'art. 2704 c.c., non esclude la compatibilità della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato.

Cassazione civile sez. I  30 luglio 2009 n. 17735  

 

In base al comma 3 dell'art. 2923 c.c., l'acquirente della cosa pignorata può liberarsi dall'obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento ove dimostri che il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni; a questo scopo egli può avvalersi di presunzioni, ed il giudice può ritenere notorio il giusto canone, sollevando in tale evenienza l'acquirente da qualsiasi onere probatorio al riguardo: il ricorso o meno al notorio costituisce esercizio di un potere discrezionale del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità.

Cassazione civile sez. III  03 agosto 2005 n. 16243  

 

La norma di cui all'art. 41 della legge n. 203 del 1982, relativa ai contratti ultranovennali di affitto di fondi rustici a coltivatore diretto, dei quali stabilisce la validità e l'efficacia anche nei confronti dei terzi pur se stipulati in forma verbale e non trascritti, modifica la precedente disciplina - costituita dagli art. 1350 n. 8, e 2643 n. 8 c.c., secondo la quale tutti i contratti di locazione immobiliari ultranovennali (e quindi anche quelli agrari) debbono farsi per atto pubblico o scrittura privata, sotto pena di nullità. Nessuna incompatibilità è invece ravvisabile tra l'art. 41 suddetto ed altre norme anteriori, l'art. 2923 c.c. e l'art. 560 c.p.c., che disciplinano l'ipotesi del pignoramento del bene oggetto del rapporto agrario; ne consegue che, in tal caso, il contratto di affitto agrario ultranovennale è opponibile all'aggiudicatario d'asta solo se recante data certa anteriore al pignoramento, e, se non trascritto, solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.

Cassazione civile sez. III  03 agosto 2005 n. 16242  

 

La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile all'aggiudicatario di un immobile in sede di espropriazione forzata, atteso che il disposto dell'art. 2923 c.c., diversamente da quello di cui all'art. 1599 c.c., dettato in tema di vendita volontaria, non prevede la possibilità che l'acquirente assuma, nei confronti dell'alienante, l'obbligo di rispettare la locazione, tale possibilità essendo del tutto inconciliabile con lo scopo della procedura esecutiva, che è quello di realizzare il prezzo più alto nell'interesse tanto del debitore quanto dei creditori procedenti.

Cassazione civile sez. I  09 gennaio 2003 n. 111  

 

Ai sensi dell'art. 2923 c.c, la locazione ultranovennale avente data certa ma non trascritta, stipulata anteriormente al pignoramento, è opponibile solo nei limiti del novennio a chi si sia reso acquirente dell'immobile in sede di espropriazione forzata o di vendita fallimentare, non rilevando che l'ordinanza di vendita e il decreto di trasferimento contengano la precisazione che l'immobile viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, menzionando, altresì, la durata della locazione convenuta dal terzo con il debitore espropriato, a meno che vi sia una espressa manifestazione di volontà degli organi della procedura di subentrare nel contratto accettandone anche la durata ultranovennale.

Cassazione civile sez. I  09 gennaio 2003 n. 111  

 

La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile all'aggiudicatario di un immobile in sede di espropriazione forzata, atteso che il disposto dell'art. 2923 c.c., diversamente da quello di cui all'art. 1599 stesso codice (dettato in tema di vendita volontaria), non prevede la possibilità che l'acquirente assuma, nei confronti dell'alienante, l'obbligo di rispettare la locazione, tale possibilità essendo del tutto inconciliabile con lo scopo della procedura esecutiva, che è quello di realizzare il prezzo più alto nell'interesse tanto del debitore quanto dei creditori procedenti.

Cassazione civile sez. I  09 gennaio 2003 n. 111  

 



 
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