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Art. 2932 codice civile: Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto

Se colui che è obbligato a concludere un contratto (1) non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge (2), a meno che la prestazione non sia ancora esigibile (3) (4).


Commento

Esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre: forma di esecuzione forzata che, su domanda della parte interessata, comporta la pronuncia di una sentenza costitutiva, cioè produttiva degli effetti che sarebbero derivati dalla conclusione del contratto; così, nel caso di preliminare di vendita, l’acquirente adempiente (che abbia cioè pagato il prezzo) diventerà proprietario del bene per effetto della sentenza (e non del contratto) che andrà, di conseguenza, trascritta.

 

(1) La norma si riferisce non soltanto all’inadempimento di un contratto preliminare (ossia alla mancata conclusione del contratto da parte di chi si era in tal senso impegnato), ma ad ogni ipotesi di violazione dell’obbligo di contrarre sia che esso sia imposto dalla legge (es.: costituzione di servitù coattiva [v. 1032]), sia che abbia fonte negoziale (si pensi all’obbligo di contrarre imposto dal testatore [v. 587] all’erede).

 

(2) Non è peraltro necessario che l’offerta di eseguire la prestazione venga fatta nelle forme previste dagli artt. 1208, 1209 e 1210 essendo sufficiente che essa sia conforme agli usi [v. 1214].

La giurisprudenza ammette la possibilità di una sentenza condizionata, quanto alla sua efficacia traslativa, al pagamento del prezzo.

 

(3) Il rimedio in esame, specie in materia di preliminari di vendita di beni immobili, non sempre si è rivelato adeguato a tutelare le esigenze del promissario acquirente. Infatti se, nel periodo di tempo che va dalla stipula del preliminare alla data di trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932, il venditore promittente alienasse a terzi, con contratto definitivo, il medesimo bene oggetto del preliminare, con atto di vendita trascritto anteriormente alla domanda giudiziale, il diritto del terzo acquirente prevarrebbe su quello del promissario acquirente al quale non resterebbe che una generica azione di risarcimento danni ex art. 2740.

Per ovviare a tale situazione il legislatore ha introdotto l’art. 2645bis con il quale si è previsto l’obbligo di trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto contratti definitivi di cui all’art. 2643 nn. 1-4. In tal modo il promissario acquirente, sempre che addivenga alla stipula del definitivo, prevarrà su tutte le trascrizioni o le iscrizioni (ad esempio di ipoteca) intervenute dopo la trascrizione del preliminare.

 

(4) Le intavolazioni possono eseguirsi in forza di sentenze pronunziate a norma del presente articolo, quando hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili o la costituzione o il trasferimento di altro diritto reale.

 

 

 


Giurisprudenza annotata

Obbligazioni e contratti

In materia di contratto preliminare di vendita avete ad oggetto un bene in comproprietà indivisa, si presume che il bene medesimo sia considerato come 'unicum' giuridico dai promittenti venditori, i quali si pongono congiuntamente quale controparte contrattuale unitaria. Di conseguenza, le singole manifestazioni di volontà di ogni comproprietario sono prive di specifica autonomia e, ove una di esse risulti viziata o mancante, non è possibile configurare il consenso negoziale della parte 'complessa', né tantomeno ottenere una pronuncia costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c..

Cassazione civile sez. VI  02 febbraio 2015 n. 1866  

 

La mancata trascrizione del contratto preliminare impedisce il verificarsi nei confronti dei controricorrenti degli effetti prenotativi del contratto preliminare di cui all'art. 2645-bis c.c.: per l'effetto, nessun obbligo a prestare il proprio consenso grava sugli stessi, giacché, non essendo stato trascritto, il contratto preliminare non può prevalere sull'acquisto dei legatari o dei prelegatari (così statuendo la Corte ha rigettato il ricorso del ricorrente in una causa in tema di obblighi da contratto preliminare, con cui si voleva obbligare i legatari dell'immobile ad ottemperare alla formale richiesta di stipula dell'atto pubblico in proprio favore ex art. 2932 c.c.).

Cassazione civile sez. II  17 dicembre 2014 n. 26618  

 

In tema di contratto preliminare, il giudice, nel pronunciare la sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., non deve limitarsi ad una meccanica trasposizione di esso, poiché é tenuto ad accertare l'effettiva volontà delle parti in ordine all'esatta identificazione dell'oggetto, che, se non esattamente individuato, deve essere individuabile anche con elementi acquisiti "aliunde" a mezzo di atti e documenti collegati a quello oggetto di valutazione. (Nella specie la S.C. ha ritenuto corretta la sentenza di merito che era pervenuta alla esatta individuazione dei beni oggetto del preliminare attraverso il "riferimento alla quota ereditaria di comproprietà degli immobili identificata "per relationem" rispetto all'asse ereditario"). Cassa e decide nel merito, App. Milano, 19/05/2008

Cassazione civile sez. III  05 dicembre 2014 n. 25725  

 

La trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. dell'obbligazione di alienare un immobile ha efficacia "prenotativa" ai sensi dell'art. 2652, n. 2, cod. civ., sicché, in tal caso, sono inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuate dal promittente venditore in epoca successiva, e rende possibile il trasferimento del bene in favore dell'attore. Rigetta, App. Bari, 15/10/2009

Cassazione civile sez. II  24 novembre 2014 n. 24960  

 

In caso di preliminare di vendita di un bene immobile, concluso da uno solo dei comproprietari "pro indiviso", si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 cod. civ. il trasferimento coattivo, limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare, in quanto l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa, ex art. 2932, primo comma, cod. civ., solo "qualora sia possibile". Rigetta, App. Palermo, 04/05/2011

Cassazione civile sez. VI  08 ottobre 2014 n. 21286  

 

A norma dell’art. 2932 c.c., l’esecuzione specifica di un contratto preliminare è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico od a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda, mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare il pagamento del prezzo (o della parte residua) risulti dovuto all’atto della stipulazione del contratto definitivo.

Tribunale Bari sez. III  02 ottobre 2014

 

L’art. 2932 c.c., comma 2 - che nei contratti a prestazioni corrispettivi impone a colui che chiede il trasferimento della proprietà l’offerta della controprestazione posta a suo carico, se già esigibile - ha la finalità di consentire l’attuazione del sinallagma del contratto non concluso che viene sostituito dalla sentenza costitutiva: intanto l’istante può chiedere la prestazione posta a carico dell’altro contraente, in quanto offra l’adempimento di quella a suo carico.

Tribunale Bari sez. III  02 ottobre 2014

 

In tema di contratto preliminare, la sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., sostituendosi al contratto definitivo di cui sia mancata la spontanea conclusione, si limita, di regola, a surrogarne gli effetti, senza che la funzione costitutiva di essa implichi alcun accertamento circa la successiva attuazione del vincolo in senso conforme al pattuito, salvo che ciò sia stato oggetto di un'apposita pronuncia ovvero si tratti di contratto definitivo cosiddetto autoesecutivo, il quale non richiede l'adempimento di nessuna obbligazione. Cassa con rinvio, App. Firenze, 09/05/2011

Cassazione civile sez. VI  01 settembre 2014 n. 18467  

 

 

Società

Nell'ipotesi in cui la società si estingua prima che il socio agente abbia operato il ritrasferimento del diritto acquistato in nome proprio e per conto della stessa, la situazione giuridico soggettiva, di natura obbligatoria, vantata dalla società al ritrasferimento del bene, prevista dall'art. 1706, comma 2, c.c., si trasmette in con titolarità a tutti i soci che siano tali al momento dell'estinzione dell'ente. Ne deriva che, accertata la sussistenza di siffatto obbligo traslativo del socio e del corrispondente diritto dei soci rimanenti, il giudice può disporre, ai sensi dell'art. 2932 c.c., direttamente in favore di questi ultimi il trasferimento delle rispettive percentuali di proprietà del bene, il quale diviene in tal modo nella con titolarità di tutti i soci, ivi compreso l'originario intestatario, in capo al quale si riuniscono le qualità di creditore e di debitore, onde l'obbligazione si estingue pro quota ai sensi dell'art. 1253 c.c.

Cassazione civile sez. I  29 ottobre 2014 n. 22988

 

Nell'ipotesi in cui la società si estingua prima che il socio agente abbia operato il ritrasferimento del diritto acquistato in nome proprio e per conto della stessa, la situazione giuridica soggettiva, di natura obbligatoria, vantata dalla società al ritrasferimento del bene, prevista dall'art. 1706, secondo comma, cod. civ., si trasmette in contitolarità a tutti i soci che siano tali al momento dell'estinzione dell'ente. Ne deriva che, accertata la sussistenza di siffatto obbligo traslativo del socio e del corrispondente diritto dei soci rimanenti, il giudice può disporre, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., direttamente in favore di quest'ultimi il trasferimento delle rispettive percentuali di proprietà del bene, il quale diviene in tal modo in contitolarità fra tutti i soci, ivi compreso l'originario intestatario, in capo al quale si riuniscono le qualità di creditore e di debitore, onde l'obbligazione si estingue "pro quota" ai sensi dell'art. 1253 cod. civ. Rigetta, App. Lecce, 30/04/2008

Cassazione civile sez. I  29 ottobre 2014 n. 22988

 



 
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