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Art. 818 codice civile: Regime delle pertinenze

Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.

Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici (1).

La cessazione (2) della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale (3).


Commento

(1) La pertinenza può essere staccata dalla cosa principale e può, quindi, essere oggetto di singoli atti o rapporti giuridici.

 

(2) Il nesso pertinenziale cessa con il venir meno del vincolo di destinazione che grava sulla pertinenza; ciò avviene se il proprietario della cosa principale manifesta l’intenzione di non servirsi della pertinenza, se la cosa principale o la pertinenza si distrugge, se la pertinenza non è più idonea ad adempiere la sua funzione.

 

(3) La previsione fornisce tutela ai terzi che abbiano anteriormente acquisito diritti sulla cosa principale che si sono poi estesi, come ovvio, alla pertinenza.

 


Giurisprudenza annotata

Pertinenze

L'accertamento della sussistenza, o meno, di un vincolo pertinenziale costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito e incensurabile in sede di legittimità se soggetto da adeguata e logica motivazione. (Nella specie il giudice del merito aveva escluso il diritto di prelazione del confinante, di cui all'art. 8 l. n. 590 del 1965, relativamente a un terreno della estensione di mq 1150 ritenendo lo stesso pertinenziale di una casa di abitazione, come si ricava non solo dal rapporto tra estensione della superficie destinata a casa ed estensione del terreno, ma anche dalla destinazione impressa dai precedenti proprietari, destinazione che rileva quale elemento soggettivo per la genesi di un vincolo pertinenziale, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà sui beni collegati di destinazione della res al servizio o all'ornamento del bene principiale, evidenziando, altresì che la precedente proprietaria, operaia, non esercitava l'attività agraria e godeva dell'immobile come propria casa con brolo. In applicazione del principio che precede la Suprema corte ha ritenuto la motivazione del giudice del merito adeguata a giustificare il dictum sottolineando che era irrilevante che sul terreno, al momento della vendita, fossero in atto coltivazioni - orto, medicaio, vigneto - giacché le stesse sono pienamente compatibili con la destinazione del piccolo appezzamento a servizio della casa di abitazione).

Cassazione civile sez. III  04 marzo 2014 n. 5027  

 

Nel caso di originario unico proprietario di un complesso fondo immobiliare, costituito da un fondo commerciale e da un magazzino a mero deposito, il quale abbia destinato durevolmente e continuativamente un piccolo vano adibito a locale WC a servizio esclusivo del fondo commerciale stesso, tale piccolo vano WC costituisce pertinenza di esso fondo ai sensi dell'art. 817 c.c., soggetta al regime di cui all'art. 818 c.c, anche a seguito di successiva attribuzione dei due fondi a due diversi proprietari.

Cassazione civile sez. II  10 febbraio 2014 n. 2916  

 

La cessazione del vincolo pertinenziale non può avvenire per un atto di volontà del proprietario che abbia già trasferito la cosa principale, sicché l'alienazione a terzi della cosa accessoria (nella specie, vano corridoio) non è opponibile all'anteriore acquirente della cosa principale (nella specie, unità immobiliare servita dal corridoio). Cassa con rinvio, App. Milano, 15/05/2007

Cassazione civile sez. II  05 agosto 2013 n. 18651  

 

 

Edilizia ed urbanistica

L'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, il quale prescrive che nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione, pone un vincolo pubblicistico di destinazione che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Né tale principio è stato modificato dall'art. 26, quarto comma, della legge 28 febbraio 1985 n. 47, che, nello stabilire che gli spazi in questione costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 cod. civ., non ha portata innovativa, ma ribadisce soltanto che, anche se le aree di parcheggio possono essere oggetto di separati atti e rapporti giuridici, il vincolo non viene meno, in quanto la pertinenza, pur gravata da un diritto reale a favore di terzi, continua ad assolvere la propria funzione accessoria, esclusivamente a vantaggio della cosa principale. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha ritenuto la parziale nullità di un atto di donazione per l'insufficienza della superficie destinata a parcheggio rispetto alle proporzioni stabilite dall'art. 2, comma 2, della legge 24 marzo 1989, n. 122, con conseguente necessità della sostituzione di diritto delle prescrizioni della norma imperativa alla relativa clausola negoziale). Rigetta, App. Catania, 20/10/2006

Cassazione civile sez. II  18 dicembre 2013 n. 28345

 

L'art. 41 "sexies" della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall'art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765, il quale dispone che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, stabilisce un vincolo di destinazione, in correlazione con la finalità perseguita di normalizzazione della viabilità urbana, che incide con effetti necessariamente inscindibili sia nel rapporto pubblicistico di concessione - autorizzazione edilizia, sia negli atti privati di disposizione degli spazi riservati al parcheggio, imponendo la destinazione di detti spazi ad uso diretto dei proprietari delle unità immobiliari comprese nell'edificio, e dei loro aventi ' causa. Pertanto, sono nulle e sostituite "ope legis" dalla norma imperativa, ai sensi dell'art. 1419, comma secondo, c.c. le clausole dei contratti di vendita che sottraggono le aree predette al loro obbligatorio asservimento all'uso ed al godimento dei condomini. Tale regime è rimasto immutato dopo l'entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985 n. 47 che all'art. 26, nello stabilire che gli spazi di cui all'art. 18 legge n. 765/67 costituiscono pertinenze delle costruzioni ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 cod. civ., non ha portata innovativa, assolvendo soltanto alla funzione di conferire certezza alla già evincibile regola secondo cui detti spazi possono essere oggetto di atti e rapporti separati, fermo restando quel vincolo pubblicistico, ed ha trovato conferma nella legge 24 marzo 1989 n. 122 che, nel raddoppiare la superficie minima obbligatoria degli spazi riservati a parcheggio nelle nuove costruzioni, contempla l'inderogabilità del vincolo suddetto, come connotazione necessaria del rapporto pertinenziale.

Cassazione civile sez. II  24 gennaio 2013 n. 1753  



 
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