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Art. 844 codice civile: Immissioni

Il proprietario  (1) di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni  (2) derivanti dal fondo  (3) del vicino, se non superano la normale tollerabilità (4), avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi (5).

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.


Commento

Immissioni: emissioni di suoni, fumi, odori, rumori o scuotimenti che risultano essere effetti indiretti e mediati, provenienti da attività lecita svolta in modo continuato o periodico, ma non accidentale; devono inoltre provenire da un fondo e non essere determinate da circostanze ambientali.

 

(1) La legittimazione ad agire spetta anche al titolare di un diritto reale o personale di godimento sul fondo (ad es., il conduttore). La legittimazione passiva, invece, spetta al proprietario del fondo dal quale provengono le immissioni, anche se queste derivano dalle particolari modalità d’uso del fondo da parte del conduttore, qualora il proprietario non abbia predisposto le misure necessarie.

 

 

(3) La norma riguarda le immissioni indirette, cioè quelle che raggiungono il fondo perché trasportate da elementi naturali (vento). È invece un atto illecito [v. Libro IV, Titolo IX; 2043], immettere direttamente nel fondo altrui.

 

 

(4) Due sono le ipotesi che si evincono dalla norma: a) immissioni tollerabili: sono lecite e, perciò, al proprietario del fondo che subisce l’immissione non è dovuto alcunché; b) immissioni intollerabili; in tal caso, occorre distinguere: le immissioni che pur superando la normale tollerabilità sono lecite (è prevista l’indennizzabilità); le immissioni intollerabili illecite, che sono quelle non autorizzate perché le ragioni proprietarie sono prevalenti. In quest’ultima ipotesi scatta a favore del soggetto danneggiato una tutela inibitoria (volta a far cessare la turbativa) e risarcitoria (del danno che ne è derivato).

 

(5) È il giudice, attraverso la consulenza tecnica, che deve valutare la tollerabilità delle immissioni e deve tener conto dei modi in cui queste avvengono e delle attività che le causano.

 

 

 

 


Giurisprudenza annotata

Proprietà

L'inosservanza da parte della P.A. delle regole tecniche o dei canoni di diligenza e prudenza nella gestione dei propri beni può essere denunciata dal privato davanti al giudice ordinario non solo per conseguire la condanna della P.A. al risarcimento dei danni, ma anche per ottenerne la condanna ad un "facere", tale domanda non investendo scelte ed atti autoritativi della P.A., ma un'attività soggetta al principio del "neminem laedere". (Nella specie, applicando l'enunciato principio, la S.C. ha dichiarato appartenere al giudice ordinario la cognizione sulla domanda per la condanna di Rete Ferroviaria Italiana alla riduzione nei limiti di tollerabilità delle immissioni rumorose prodotte dai convogli ferroviari, oltre che al risarcimento dei danni da inquinamento acustico). Regola giurisdizione

Cassazione civile sez. un.  20 ottobre 2014 n. 22116  

 

In tema di immissioni rumorose, non vi sono ostacoli all'applicabilità del criterio comparativo differenziale per determinare la soglia dell'intollerabilità anche nei rapporti tra i privati ed i concessionari della pubblica amministrazione, che comunque sono tenuti ad osservare gli standards ambientali; perciò l'articolo 844 c.c., quale norma che disciplina in generale le immissioni, detta un parametro di riferimento che può essere utilmente applicato analogicamente anche ai rapporti con il concessionario della pubblica amministrazione (fattispecie relativa all'azione di risarcimento dei danni derivanti dall'eccessivo rumore prodotto dal traffico autostradale in assenza di idonea barriera).

Cassazione civile sez. III  25 agosto 2014 n. 18195  

 

 

Locazione

In tema di locazione immobiliare, le immissioni derivanti da immobili vicini non sono idonee ad integrare vizio della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ., in quanto non attengono all'intrinseca struttura della cosa medesima né alla sua interazione con l'ambiente circostante, ma dipendono dal fatto del terzo. Esse, pertanto, configurano molestie di fatto, ai sensi del secondo comma dell'art. 1585 cod. civ., con la conseguenza che, se intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta del terzo, mentre, se tollerabili, non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento. Rigetta, App. Milano, 25/07/2011

Cassazione civile sez. III  04 novembre 2014 n. 23447  

 

Le immissioni non integrano vizi della cosa locata, non riguardando né la struttura intrinseca dell'immobile né l'interazione dello stesso con l'ambiente che lo circonda. Esse, invero, dipendono dal fatto del terzo perciò, se intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta di quest'ultimo; se tollerabili non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento (fattispecie relativa all'azione promossa dalla conduttrice di un immobile che adduceva di aver subito vizi dell'immobile, dovuti a gravi, continue e intollerabili immissioni di fumi, odori, rumori, nonché vibrazioni provenienti dal ristorante sottostante).

Cassazione civile sez. III  04 novembre 2014 n. 23447  

 

 

Incolumità pubblica

In tema di getto pericoloso di cose, la contravvenzione prevista dall'art. 674 c.p. è configurabile anche nel caso di emissioni moleste "olfattive" che superino il limite della normale tollerabilità ex art.844 c.c. (Fattispecie in cui è stata ritenuta penalmente rilevante la condotta dell'imputato che, non provvedendo ad adeguata pulizia dei recinti in cui custodiva i propri cani e del cortile circostante, mantenendovi a lungo le deiezioni degli animali, aveva provocato esalazioni maleodoranti in grado di arrecare molestie ai condomini confinanti). (Dichiara inammissibile, Trib. Reggio Emilia, 08/07/2013 )

Cassazione penale sez. III  03 luglio 2014 n. 45230  



 
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