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Art. 952 codice civile: Costituzione del diritto di superficie

Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione (1) a favore di altri, che ne acquista la proprietà.

Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo (2) (3).


Commento

(1) Tale termine, in ogni caso, non è limitato alla sola nozione di edificio, ma si estende ad ogni opera dell’uomo sovrastante o sottostante la superficie del terreno.

 

(2) Quanto ai modi di costituzione del diritto di superficie, questo può sorgere in via convenzionale o per usucapione o mortis causa (con testamento).

 

(3) Costituito il diritto di superficie, il proprietario del suolo, oltre a perdere la facoltà di costruire, non può comunque godere o utilizzare il suolo o il sottosuolo in modo che contrasti con il diritto del superficiario. Il superficiario ha la libera disponibilità della costruzione (può alienarla o costituire su di essa altri diritti reali). Il diritto del superficiario si limita alla parte di suolo che ne è gravata; peraltro, può estendere il suo diritto su parti del suolo sulle quali non poggia la costruzione, se queste siano necessarie per l’esercizio del diritto.

 

 


Giurisprudenza annotata

Proprietà

Il diritto di palco previsto dalla L. 26 luglio 1939 n. 1336 consente in fatto al titolare, detto “palchettista”, di accedere ad un proprio palco all'interno di un teatro per assistere alle varie rappresentazioni, ma, di regola, non incondizionatamente, dato che richiede di pagare il prezzo del biglietto di ingresso al soggetto che gestisce il teatro, dovendosi in base a ciò qualificare il diritto in questione come diritto reale di superficie di cui all'art. 952, comma 2, c.c., nel senso che il palchettista è proprietario di una parte di edificio, nella specie del teatro, ma non del suolo sul quale l'edificio sorge, donde la qualificazione del ruolo che nella gestione del diritto riveste il gestore del teatro quale detentore ai sensi dell'art. 1140, comma 2, c.c., dalle funzioni analoghe a quelle di un custode, il quale regola secondo modalità prestabilite l'accesso al palco, riconoscendo entro tali limiti la posizione del possessore palchettista (nella fattispecie, l'atto con il quale il detentore, nella specie il Comune, gestore del teatro, decideva di non rilasciare al possessore palchettista il biglietto di ingresso non era considerato in alcun modo riconducibile all'esercizio di un potere autoritativo pubblicistico, ovvero ad un provvedimento amministrativo, bensì ad un comportamento di fatto, che poteva e doveva essere sindacato nella competente sede di giurisdizione ordinaria, in sede possessoria, al pari di ogni altra condotta che il possessore qualifichi come molestia al proprio possesso, ovvero in sede petitoria, come asserita molestia al diritto di superficie).

T.A.R. Parma (Emilia-Romagna) sez. I  10 giugno 2014 n. 197  

 

 

Superficie

I manufatti realizzati dall'enfiteuta con materiali propri su fondi originariamente edificatori o divenuti tali per trasformazione di fondi rustici, in assenza di accordi diversi, sono di proprietà del concedente, senza pregiudizio acchè l'enfiteuta, nel caso di cessazione del rapporto enfiteutico per risoluzione o inadempimento, possa richiedere il ristoro delle opere realizzate, ferma restando l'ammissibilità delle clausole contrattuali che, oltre a consentire all'enfiteuta di edificare sul fondo enfiteutico, costituiscono, ai sensi dell'art. 952 c.c., in capo all'enfiteuta stesso il diritto di superficie, vale a dire gli riconoscono la proprietà dei manufatti da questi realizzati, con esclusione del suolo su cui incidono, che rimane di proprietà del concedente.

Consiglio di Stato sez. I  17 aprile 2014 n. 3932

 

Il diritto di superficie si estingue per non uso, ai sensi dell'art. 954, ultimo comma, cod. civ., se entro il ventennio la costruzione non è edificata nella struttura essenziale, non essendo sufficiente la realizzazione di opere intermedie (nella specie, pilastri in cemento armato e getti dei balconi); né la manutenzione di tali opere (nella specie, pitturazione dei ferri dei pilastri) interrompe la prescrizione, a tal fine occorrendo un avanzamento dell'attività edificatoria, che esprima il "facere" in cui si sostanzia il diritto di superficie. Cassa e decide nel merito, App. Palermo, 28/12/2007

Cassazione civile sez. II  07 aprile 2014 n. 8084

 

Il superficiario, in ragione della natura "proprietaria" del diritto di superficie, può agire per l'accertamento della "communio incidens" su una strada poderale a servizio della costruzione e per la rimozione degli ostacoli materiali frapposti all'accesso da altri frontisti, esercitando, in tal modo, una "negatoria servitutis", rispetto alla quale non sussiste necessità di litisconsorzio di tutti i comproprietari latistanti, atteso che l'accertamento e la condanna sono utilmente pronunciati tra le parti in giudizio; egli non è tenuto, in particolare, a chiamare in causa il titolare del suolo, in applicazione analogica dell'art. 1012, secondo comma, cod. civ., essendo la posizione del "dominus soli" diversa da quella del nudo proprietario, in quanto l'usufrutto è un diritto reale limitato nel tempo e nelle facoltà, mentre la superficie può essere perpetua ed attribuisce al superficiario facoltà dominicali piene e stabili. Rigetta, App. Napoli, 27/03/2009

Cassazione civile sez. II  17 ottobre 2013 n. 23593  

 

Nell'ipotesi di cessione in proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma, nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprietà del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l'erezione della costruzione sul lastrico, né il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiché il titolare della superficie, allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di dare un tetto all'edificio, restando, tuttavia, sempre titolare del diritto di sopralzo, che è indipendente dalla proprietà della costruzione.

Cassazione civile sez. II  31 ottobre 2012 n. 18822  



 
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