codice-civile
Codice civile aggiornato  al  16 Gen 2015
 
L'autore
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore

 

Art. precedente Art. successivo
 

Art. 975 codice civile: Miglioramenti e addizioni

Quando cessa l’enfiteusi, all’enfiteuta spetta il rimborso dei miglioramenti nella misura dell’aumento di valore conseguito dal fondo per effetto dei miglioramenti stessi, quali sono accertati al tempo della riconsegna.

Se in giudizio è stata fornita qualche prova della sussistenza in genere dei miglioramenti, all’enfiteuta compete la ritenzione del fondo fino a quando non è soddisfatto il suo credito.

Per le addizioni fatte dall’enfiteuta, quando possono essere tolte senza nocumento del fondo, il concedente, se vuole ritenerle, deve pagarne il valore al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento e costituiscono miglioramento, si applica la disposizione del primo comma di questo articolo.


Commento

Cessazione dell’enfiteusi: è il momento che segna la fine del rapporto enfiteutico e comporta la necessità di regolare i rapporti tra concedente ed enfiteuta, tenuto conto delle finalità ultime del diritto reale in esame: l’incremento della produttività del fondo. Le cause di cessazione del rapporto possono essere scadenza del termine e rinunzia e quelle più peculiarmente legate all’enfiteusi quali la devoluzione e l’affrancazione.

 

Miglioramenti: attività dirette ad aumentare l’utilità ed il valore della cosa, compiuta da chi detiene o possiede la cosa senza esserne proprietario. Determinano il sorgere di un’obbligazione in capo al proprietario avente ad oggetto un indennizzo a favore dell’autore.

 

Riconsegna: attività di restituzione con cui, colui che deteneva la res ai fini di conservazione e custodia, ne ritrasferisce la disponibilità materiale al legittimo titolare del diritto sulla stessa.

 

Ritenzione (diritto di): strumento di cd. autotutela del credito con cui la legge consente al creditore di trattenere una cosa che egli avrebbe l’obbligo di restituire al proprietario, al fine di indurre quest’ultimo a soddisfare un suo credito.

 

Addizioni: incrementi strutturali aventi una dimensione materiale, che, di regola, non aumentano il valore del fondo. Sono oggetto di diversa disciplina a seconda che possano o meno essere separate senza nocumento del bene principale. Ove non siano separabili e costituiscano miglioramento, sono soggette alle disposizioni relative ai miglioramenti.

 

 


Giurisprudenza annotata

Enfiteusi

La disposizione dell'art. 975, comma 1, c.c., secondo cui l'enfiteuta, quando cessa l'enfiteusi, ha diritto al rimborso dei miglioramenti apportati, nella misura dell'aumento di valore conseguito dal fondo per effetto dei miglioramenti stessi, quali risultino accertati al momento della riconsegna, trova applicazione solo ai miglioramenti che si collocano nell'ambito del rapporto di enfiteusi e che, essendo ancora esistenti alla data della riconsegna, si traducono in un valore economico direttamente o indirettamente riconducibile alla legittima attività dell'enfiteuta (o dei suoi danti causa), e non anche ai miglioramenti realizzati dopo la cessazione del rapporto nel tempo in cui l'enfiteuta abbia conservato di fatto il possesso materiale del bene, per i quali, invece, risultano applicabili i criteri generali previsti dall'art. 1150 c.c. Rigetta, App. Salerno, 09/12/2008

Cassazione civile sez. II  12 novembre 2013 n. 25428  

In caso di perimento parziale di un fondo, rustico o urbano, dovuto ad una calamità naturale, il rischio dell'evento lesivo ricade sul proprietario del bene, per cui l'enfiteuta, in difetto di un'espressa previsione normativa che lo imponga, non ha l'obbligo giuridico di ricostruire la parte andata distrutta. Ove, peraltro, l'enfiteuta abbia provveduto a proprie spese alla ricostruzione della parte perita, è applicabile in suo favore la disciplina dettata in tema di miglioramenti ed addizioni di cui all'art. 975 c.c., venendosi, altrimenti, a realizzare un ingiustificato arricchimento del proprietario in danno del medesimo enfiteuta. Rigetta, App. Salerno, 09/12/2008

Cassazione civile sez. II  12 novembre 2013 n. 25428  

La disposizione del comma 1 dell'art. 975, a norma della quale "quando cessa l'enfiteusi, all'enfiteuta spetta il rimborso dei miglioramenti nella misura dell'aumento di valore conseguito dal fondo per effetto dei miglioramenti stessi, quali accertati al tempo della riconsegna", ha lo scopo di favorire il miglioramento del fondo enfiteutico assicurando all'enfiteuta, in ogni caso di cessazione che comporti l'integrale ripristino del rapporto, i vantaggi economici delle opere eseguite ed incentivando, per tale via, l'interesse dello stesso all'adempimento puntuale dell'obbligo di miglioramento del fondo all'assunto con il contratto (art. 960 c.c.) e si riferisce, quindi, solo ai miglioramenti che si collocano nell'ambito del rapporto di enfiteusi e che, essendo ancora esistenti alla data della riconsegna, si traducono in un valore economico direttamente o indirettamente riconducibile alla legittima attività dell'enfiteuta (o dei suoi danti causa) e non ai miglioramenti realizzati dopo la cessazione del rapporto, nel tempo in cui l'enfiteuta ha mantenuto di fatto il possesso materiale del bene, per i quali sono, invece, applicabili i criteri previsti dall'art. 1150 c.c..

Cassazione civile sez. II  15 marzo 1995 n. 3038  

La disposizione del comma 1 dell'art. 975, a norma della quale "quando cessa l'enfiteusi, all'enfiteuta spetta il rimborso dei miglioramenti nella misura dell'aumento di valore conseguito dal fondo per effetto dei miglioramenti stessi, quali accertati al tempo della riconsegna", avendo lo scopo di favorire il miglioramento del fondo enfiteutico assicurando all'enfiteuta, in ogni caso di cessazione che comporti l'integrale ripristino del rapporto, i vantaggi economici delle opere eseguite ed incentivando, per tale via, l'interesse dello stesso all'adempimento puntuale dell'obbligo di miglioramento del fondo assunto con il contratto (art. 960 c.c.), non si riferisce solo ai casi di risoluzione incolpevole del rapporto, ma a tutti i casi di risoluzione, ed anche a quelli, quindi, dipendenti dall'enfiteuta, come del resto, è reso palese dalla lettera della norma, che non distingue.

Cassazione civile sez. II  15 marzo 1995 n. 3038  

Locazione

In tema di affitto di cosa produttiva, l'art. 1620 attribuisce all'affittuario la facoltà di prendere ogni iniziativa idonea ad incrementare il reddito della cosa medesima; l'esercizio di tale facoltà non può, però, tradursi in obblighi a carico del locatore e non può, pertanto, di per sè costituire titolo per pretendere da quest'ultimo indennità per miglioramenti effettuati in attuazione di dette iniziative. Ne consegue che in nessun caso l'affittuario ha il diritto di ritenere l'azienda affittata fino a quando gli venga corrisposta l'indennità o eventuale altra somma, sempre che dovute. Nè rileva che il diritto di ritenzione sia previsto in materia di enfiteusi, di possesso di buona fede o in favore del coerede che conferisca un bene in natura, atteso che le norme che prevedono il diritto di ritenzione hanno natura eccezionale e non sono perciò suscettibili di applicazione analogica.

Cassazione civile sez. III  29 settembre 2005 n. 19162  



 
Art. precedente Art. successivo
 

 
Vuoi restare aggiornato su questo argomento?
Segui la nostra redazione anche su Facebook, Google + e Twitter. Iscriviti alla newsletter

 

 

© Riproduzione riservata

 
 
Commenti