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Art. 999 codice civile: Locazioni concluse dall’usufruttuario

Le locazioni concluse dall’usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto (1), purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto.

Se la cessazione dell’usufrutto avviene per la scadenza del termine stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l’anno, e, trattandosi di fondi rustici dei quali il principale raccolto è biennale o triennale, se non per il biennio o triennio che si trova in corso al tempo in cui cessa l’usufrutto (2).


Commento

Locazione: [v. 1571]; Atto pubblico: [v. 2699]; Scrittura privata: [v. 2702].

 

(1) La regola si applica qualunque sia la causa di cessazione dell’usufrutto, con due eccezioni: l’una è espressamente prevista al secondo comma dell’articolo in esame, l’altra, dottrinale, è quella della consolidazione [v. 1014], ricorrendo la quale il proprietario, prima usufruttuario, sarà tenuto a rispettare la locazione per tutta la durata da lui stesso convenuta.

 

(2) Le parti possono comunque stabilire diversamente.

 


Giurisprudenza annotata

Locazione

Nel caso di consolidazione dell'usufrutto per morte dell'usufruttuario, le locazionida questi concluse non possono protrarsi oltre il quinquennio dalla cessazionedell'usufrutto, ai sensi della norma di cui all'art. 999 c.c., la quale realizza un equocontemperamento tra il diritto del nudo proprietario e quello del conduttore, alquale è cosi assegnato un congruo termine per reperire un altro immobile, e prevale sulla disciplina di cui alla l. 27 luglio 1978 n. 392.

Cassazione civile sez. III  26 maggio 2011 n. 11602  

In tema di contratto di locazione stipulato dall'usufruttuario, a fronte del diritto reale limitato, che limita il diritto assoluto del proprietario, qualora non vi siano motivi di sociale solidarietà, come per le locazioni abitative ristrette al nucleo familiare, l'ordinamento non può non privilegiare il carattere assoluto di quel diritto, cui viene a riconoscere, tramite il tetto dei cinque anni dalla estinzione, la sua funzione sociale, ovvero quella di consentire al conduttore la possibilità di reperire altro immobile per l'esercizio della sua attività.

Cassazione civile sez. III  26 maggio 2011 n. 11602  

Non esiste il motivo illecito che, se comune e determinante, determina la nullità del contratto, in ipotesi di locazione, stipulata dall'usufruttuario con un terzo, allo scopo di recare pregiudizio al nudo proprietario, essendo prevista a tutela di quest'ultimo la disciplina specifica dettata dall'art. 999 c.c., circa l'opponibilità e la durata della locazione, nonché la disciplina di cui all'art. 1015 c.c., che sanziona gli eventuali "abusi dell'usufruttuario".

Tribunale Salerno sez. I  11 marzo 2011

Nel caso di locazione stipulata come locatore dall'usufruttuario e in corso alla cessazione dell'usufrutto, il contratto, ai sensi dell'art. 999 c.c., purché consti da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continua per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto, non potendo trovare applicazione la più lunga dove eventualmente prevista dalla disciplina generale in materia di locazioni di immobili urbani (sulla base di tale principio la Suprema Corte ha confermato, correggendone la motivazione ai sensi dell'art. 384, comma 2, c.p.c. la sentenza del giudice del merito che, pur ritenendo in linea generale che la durata quinquennale di cui all'art. 999 c.c. dovesse essere integrata da quella prevista dagli art. 27 e ss. l. 392/78, trattandosi di locazione di immobile ad uso diverso dall'abitazione, nella specie aveva escluso l'opponibilità del contratto al nudo proprietario, in quanto risultante da una scrittura privata non registrata).

Cassazione civile sez. III  10 aprile 2008 n. 9345  

Contratti agrari

Premesso che l'art. 999 c.c., che consente a determinate condizioni l'ultrattività fino ad un massimo di cinque anni dall'estinzione dell'usufrutto delle locazioni stipulate dall'usufruttuario, non è stato implicitamente abrogato dalla disciplina dei contratti agrari, se nudo proprietario è un ente pubblico, non può considerarsi come un tacito rinnovo del contratto di affitto di fondo rustico il comportamento dell'ente stesso, che, per un certo tempo dopo la scadenza del quinquennio dal termine dell'usufrutto, non ha chiesto il rilascio del terreno, poiché ogni manifestazione negoziale della p.a. deve avere forma scritta "ad substantiam".

Cassazione civile sez. III  01 aprile 2010 n. 8000  

L'art. 999 c.c. si pone, rispetto alla disciplina dei contratti agrari (l. n. 203 del 1982), come una norma speciale, volta a disciplinare, con riguardo al tempo della cessazione dell'usufrutto e quanto alla forma e alla durata, anche i contratti agrari stessi conclusi dall'usufruttuario.

Cassazione civile sez. III  19 gennaio 2010 n. 693  

Usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà

L'art. 999, comma 1, c.c. - in base al quale le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto - è norma di carattere speciale rispetto a quelle, di carattere generale, di cui agli art. 1 e 41 l. n. 203 del 1982, che, prevedendo per i contratti di affitto a coltivatore diretto una diversa durata e l'assenza di vincoli formali, non hanno abrogato la norma codicistica; ne consegue che tali contratti, ove stipulati dall'usufruttuario del fondo, sono soggetti, in caso di cessazione dell'usufrutto, al limite di durata quinquennale di cui all'art. 999, comma 1, c.c.

Cassazione civile sez. III  19 gennaio 2010 n. 693  



 
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