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Codice proc. civile agg.  al  27 Giu 2015
 
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Art. 568 cod. proc. civile: Determinazione del valore dell’immobile

 

Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile e’ determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primo comma.

 

Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonche’ per le eventuali spese condominiali insolute.

 


Giurisprudenza annotata

Determinazione del valore dell’immobile.

 

 

  1. Determinazione del valore dell’immobile; 1.1. Variazione del valore dell’immobile; 1.2. Svolgimento delle operazioni peritali; 1.3. Sequestro conservativo; 1.4. Sospensione della vendita; 1.5. Responsabilità professionale nella valutazione del valore dell’immobile; 2. Liquidazione del compenso al consulente.

 

  1. Determinazione del valore dell’immobile.

 

 

1.1. Variazione del valore dell’immobile.

Sulla validità dell’ordinanza di vendita all’incanto non incide la circostanza che il prezzo base sia fissato con riferimento ad una stima effettuata da un esperto alcuni anni prima, atteso che si tratta di dato indicativo, che non pregiudica l’esito della vendita e la realizzazione del giusto prezzo in esito alla gara fra gli offerenti. Cass. 17 maggio 2005, n. 10334.

 

In tema di esecuzione forzata, l'immobile, il cui valore deve essere determinato dal giudice, a norma dell'art. 568, comma 3, c.p.c., coincide con quello che viene offerto in vendita come unico lotto, anche quando la vendita sia fatta in più lotti, non richiedendo né la disposizione in esame, né quelle che regolano la vendita senza incanto e con incanto, o la delega delle operazioni di vendita, che si proceda all'individuazione di un apposito e separato valore per ogni immobile che componga un lotto, qualora in questo vengano incluse più porzioni, a maggior ragione se considerate come un'unica unità immobiliare, senza che neppure rilevi l'attribuzione di dati catastali autonomi ad una o alcuna di tali porzioni. La mancata individuazione di un separato valore per ciascuna delle possibili componenti di un lotto può, piuttosto, rilevare esclusivamente ove si traduca nell'erronea determinazione del giusto prezzo di vendita del lotto unitariamente considerato.

Cassazione civile sez. III  03 febbraio 2012 n. 1607  

 

Sulla validità dell’ordinanza di vendita all’incanto dell’immobile pignorato non incide la circostanza che il prezzo base sia fissato con riferimento ad una stima effettuata da un esperto alcuni anni prima e, quindi, verosimilmente inferiore al valore attuale di mercato: e questo perché si tratta di un dato indicativo, che non pregiudica l’esito della vendita e la realizzazione del giusto prezzo attraverso la gara tra più offerenti. Cass. 6 ottobre 1998, n. 9908.

 

La corrispondenza del valore di un immobile con il prezzo realizzato nella vendita all’incanto, in sede di espropriazione forzata, è riconducibile nell’ambito delle nozioni di comune esperienza, anche alla stregua delle norme di legge, che, sia pure ad altri fini, partono dal presupposto della coincidenza dell’uno e dell’altro dato (quale l’art. 42 della legge di registro di cui al D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 634). Ne consegue che l’affermazione del giudice del merito, nel senso che un fatto incidente negativamente sul valore di un fondo comporti una pari diminuzione del prezzo ricavato nella suddetta sede, non viene a configurare un illegittimo praesumptum de praesunto, trattandosi della deduzione da una circostanza nota di una circostanza ignota, nei limiti della prova presuntiva contemplata dagli artt. 2727 e ss. c.c. Cass. 16 maggio 1986, n. 3242.

 

Al fine di determinare il giusto prezzo del bene esecutato, il giudice, nell’ambito della discrezionalità che gli compete, deve valutare sia elementi di fatto (in considerazione delle cause ipotetiche di incremento di valore del bene) che di diritto (in considerazione delle finalità della procedura esecutiva), ma non può prescindere dal parametro di cui all’art. 584 c.p.c. (aumento del sesto del valore del bene). Trib. Rovigo, 2 gennaio 1997.

 

 

1.2. Svolgimento delle operazioni peritali.

Il decreto del tribunale fallimentare, confermativo del decreto del giudice delegato, con il quale questo abbia respinto la richiesta di un creditore del fallito, inteso ad ottenere che l’esperto nominato per la stima degli immobili da porre in vendita proceda all’espletamento dell’incarico in contraddittorio con un consulente di parte nominato dall’istante, non è impugnabile con ricorso straordinario per Cassazione, atteso che non ha carattere decisorio, non implicando il coinvolgimento di posizioni di diritto soggettivo, ma soltanto carattere ordinatorio, essendo volto ad escludere una non prevista e non necessaria partecipazione del creditore (attraverso un consulente di parte) al procedimento per la liquidazione dei beni acquisiti al fallimento. Cass. 4 aprile 2001, n. 4919.

 

Con riguardo alla vendita con incanto di immobili appartenenti all’attivo fallimentare, la circostanza che l’esperto designato dal giudice delegato per la valutazione dell’immobile sia stato irritualmente nominato e non abbia prestato giuramento non costituisce ragione di invalidità della determinazione del prezzo d’asta, posto che l’osservanza di queste formalità non è prescritta dalla legge a pena di nullità della relazione di consulenza e che il giudice, in veste di peritus peritorum, può utilizzare i dati fornitigli dall’esperto, indipendentemente dalla ritualità della nomina e dalla prestazione del giuramento. Cass. 29 gennaio 1992, n. 930.

 

La comunicazione dell’inizio delle operazioni peritali ad opera dell’esperto nominato per fornire al giudice dell’esecuzione elementi per la stima dei beni oggetto dell’esproprio, effettuata direttamente al debitore e non presso il difensore che lo assiste non costituisce violazione del principio del contraddittorio, rilevabile con un’eccezione di nullità degli atti, perché l’audiatur et altera pars nel processo di esecuzione non è espressione di conflitto, ma soltanto di collaborazione amichevole ai fini della realizzazione delle statuizioni giudiziali. Trib. Trani, 22 gennaio 1986.

 

 

1.3. Sequestro conservativo.

La stima degli immobili assoggettati a sequestro conservativo - ai fini dell’accertamento della proporzione tra entità del danno presunto e valore dei beni sottratti alla disponibilità del convenuto - va operata secondo i parametri previsti dagli artt. 15 e 568 c.p.c. (rendite catastali e dominicali moltiplicate per duecento). Corte conti Liguria, 6 marzo 1996, n. 52.

 

 

1.4. Sospensione della vendita.

In tema di esecuzione immobiliare l’art. 586 c.p.c. (prevedente, nel testo modificato dall’art. 19-bis, l. n. 203 del 1991, che il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita del bene espropriato quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto) non compromette il principio di imparzialità per il fatto che il giudice che ha fissato il prezzo di vendita è lo stesso che poi provvede alla sospensione sulla base di un giudizio di congruità del prezzo offerto. Infatti l’imparzialità del giudice viene compromessa solo quando questi, nel decidere, debba ripercorrere un itinerario logico identico a quello precedentemente seguito, cosa che non accade nell’ipotesi in esame; qui infatti il prezzo nel provvedimento che dispone la vendita è fissato a norma dell’art. 568 c.p.c., con un’attività di mero impulso delle operazioni di vendita, cui è estranea la risoluzione di un contenzioso o di un contrasto sulle indicazioni del creditore procedente; mentre soltanto quando decide sull’istanza di sospensione ai sensi dell’art. 586 cit. il giudice compie una vera e propria valutazione, secondo percorsi logici diversi, onde è da escludersi ogni sovrapposizione di attività. Ne consegue che non sussiste alcun contrasto tra la disciplina di cui all’art. 586 c.p.c. e l’art. 6 della convenzione di salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali di cui alla l. n. 848 del 1955 e che deve ritenersi manifestamente infondata la questione di illegittimità costituzionale del citato art. 586 in rapporto agli artt. 3, 24 e 113 Cost. Cass. 19 aprile 2000, n. 5073.

 

1.5 Responsabilità professionale nella valutazione del valore dell’immobile.

In tema di responsabilità del professionista forense, ferma restando la necessità del previo accertamento della sussistenza effettiva del danno, del suo nesso eziologico con la condotta del professionista e della valutazione di tale condotta sotto il profilo della colpevolezza, non può escludersi in via di principio che l’erronea determinazione da parte del giudice - non ovviata da un’istanza di correzione - del prezzo base di un immobile da vendere all’incanto fissato nella misura di un quinto del valore di stima, sia idonea a cagionare danno al debitore esecutato. Cass. 25 maggio 1983, n. 3612.

 

 

  1. Liquidazione del compenso al consulente.

Il provvedimento (ancorché emesso nella forma dell’ordinanza) che respinge l’impugnazione contro il provvedimento di liquidazione del compenso relativo ad attività di assistenza e consulenza (nella specie, compiuta nel corso di una causa di opposizione agli atti esecutivi) è ricorribile per Cassazione ex art. 111 Cost. trattandosi di provvedimento idoneo ad incidere in maniera definitiva sui diritti soggettivi, assimilabile pertanto ad una sentenza. Cass. 18 febbraio 2000, n. 1827.

 

All’esperto che abbia provveduto alla valutazione di una pluralità di cose pignorate competono distinti onorari per ognuno degli importi stimati, salva la necessità di riaccorpare i beni artificiosamente frazionati o appartenenti a un complesso di unità uguali o simili, che abbiano richiesto operazioni peritali puramente ripetitive. Cass. 6 maggio 1999, n. 4529.

 

In tema di liquidazione del compenso spettante a consulenti tecnici, periti, interpreti e traduttori, la l. n. 319 del 1980 ha carattere di specialità e non è pertanto applicabile agli ausiliari del giudice ivi non espressamente nominati. Ne consegue che la suddetta legge non si applica ai custodi di cose sequestrate nel giudizio penale e che, in tali ipotesi, competente a pronunziarsi sull’opposizione al provvedimento di liquidazione del compenso è il giudice dell’esecuzione penale a norma degli artt. 568 e 666 c.p.p. Cass. 23 aprile 1997, n. 3545.

 

Nel caso in cui, con riguardo al procedimento di espropriazione immobiliare promosso da un istituto di credito fondiario contro il mutuatario, ai sensi dell’art. 20 del t.u. 16 luglio 1905, n. 646, il consulente tecnico nominato dal giudice dell’esecuzione per la stima degli immobili pignorati (art. 568 c.p.c.), proponga opposizione, ex art. 11, l. 8 luglio 1980, n. 319, contro il provvedimento di liquidazione del compenso, il relativo giudizio ha quali esclusivi e necessari contraddittori il detto ausiliario del giudice ed i soggetti a carico dei quali è posto l’obbligo di corrispondere il compenso e, quindi, l’anzidetto provvedimento costituisce titolo esecutivo, ma non anche gli aventi causa del suddetto mutuatario che non abbiano spiegato intervento nel processo di esecuzione, che sono titolari di situazioni soggettive del tutto distinte ed autonome rispetto a quelle fatte valere nel procedimento relativo alla determinazione del compenso al consulente. Cass. 12 ottobre 1991, n. 10752.



 
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