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Codice proc. civile agg.  al  28 Gen 2015
 
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Art. 658 cod. proc. civile: Intimazione di sfratto per morosità

Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell’articolo 639 la somma che e’ disposto ad accettare in sostituzione.


Giurisprudenza annotata

Intimazione di sfratto per morosità.

 

 

  1. Ambito di applicazione; 1.1. Canoni ed oneri accessori; 1.2. Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da abitazione; 1.3. Convalida di sfratto e inadempimento; 1.4. Competenza e liquidazione coatta amministrativa; 2. Termine di grazia e sanatoria della morosità nel corso del procedimento; 2.1. Provvedimento di assegnazione o di negazione del termine di grazia; 2.2. Sanatoria della morosità; 2.3. Inapplicabilità della sanatoria; 2.4. Termine di grazia e sanatoria nell’ambito dei contratti agrari; 3. Richiesta del difensore d’ingiunzione di pagamento.

 

 

  1. Ambito di applicazione.

La richiesta di un provvedimento di convalida di sfratto per morosità presuppone necessariamente l’esistenza di un rapporto di locazione di cui si chiede la risoluzione per inadempimento e non può essere utilizzato per inadempimenti diversi da quello contemplato dall’art. 658 c.p.c. (fattispecie in cui l’attore ha lamentato l’abusiva effettuazione di lavori di ristrutturazione, avanzando richiesta di risoluzione anche per tale forma di inadempimento). Trib. Foggia, 22 aprile 2002.

 

Pertanto, la sua proposizione successivamente all’ottenimento della convalida di sfratto per finita locazione, con riguardo ai canoni dovuti per il periodo successivo alla pregressa scadenza del contratto, costituisce un fatto estintivo del titolo esecutivo del rilascio per finita locazione, per sopravvenuta ricostituzione tacita del contratto. Trib. Roma, 18 ottobre 1995.

 

Poiché l’art. 1, comma 4, l. n. 431 del 1998 richiede la forma scritta sotto comminatoria di invalidità del contratto, tale forma diviene elemento costitutivo del contratto, la cui mancanza, a norma dell’art. 1418 c.c. che rinvia alla doverosa sussistenza dei requisiti di cui all’art. 1325 c.c., determina la nullità del contratto di locazione, con conseguente non esperibilità del procedimento speciale di convalida di sfratto. Trib. Reggio Calabria, 29 marzo 2001; contra Trib. Verona, 21 giugno 2000.

 

Il conduttore di un alloggio comunale in virtù di mero accordo verbale, che si presume tacitamente rinnovato per effetto di mancata disdetta prima dello scadere dei termini per la rinnovazione, non può subire lo sfratto per morosità. Infatti, non essendo configurabile, nella specie, il fenomeno della «rinnovazione del contratto di locazione» (art. 1596 c.c.), emerge che il convenuto occupa l’immobile sine titulo e che il procedimento speciale intrapreso, legittimo se introdotto per far valere i fatti costitutivi del diritto al rilascio previsti tassativamente dal codice di rito e per far cessare i soli rapporti di locazione, è inammissibile in tal caso, per cui lo sfratto non va convalidato. Trib. Modena, 28 giugno 2007.

 

 

1.1. Canoni ed oneri accessori.

Il procedimento di convalida di sfratto non può essere esperito in relazione al mancato pagamento dei soli oneri accessori, allorquando il locatore non deduca la morosità nel pagamento dei canoni. Trib. Monza, 11 febbraio 2003; conforme Cass. 19 dicembre 1986, n. 7745.

Contra: Gli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell’equo canone) hanno introdotto relativamente alla gravità dell’inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un’equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori, con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 c.p.c. Cass. 18 aprile 1989, n. 1835.

 

 

1.2. Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da abitazione.

In materia di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da abitazione il legislatore ha limitato l’autonomia contrattuale in relazione soltanto alla durata del contratto, alla tutela dell’avviamento e alla prelazione, mentre l’ammontare del canone è rimesso alla libera determinazione delle parti, che ben possono prevedere l’obbligazione di pagamento per oneri accessori, specialmente quando questi sono strettamente connessi all’uso del bene. Ne consegue che, ai fini del procedimento di convalida di sfratto per morosità, il canone è in tal caso inteso come corrispettivo, comunque dovuto dal conduttore, comprensivo anche degli oneri accessori. Cass. 29 novembre 2004, n. 22369.

 

Peraltro, qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza (con raccomandata spedita almeno dodici mesi prima, ai sensi dell’art. 29 della legge n. 392 del 1978), la diversa scelta del conduttore di non versare più il canone locativo integra comunque inadempimento e - nel caso in cui il locatore abbia promosso un giudizio di sfratto per morosità - la causa dell’effetto risolutivo ad una data anteriore rispetto alla scadenza non è riconducibile alla volontà del locatore, bensì all’inadempimento dello stesso conduttore che, perciò, non può vantare - in dipendenza della disciplina dettata dall’art. 34 della citata l. 392/1978 - più alcun diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento alla scadenza, essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a lui addebitabile, prima di quella data. Cass. 29 novembre 2004, n. 22369.

 

 

1.3. Convalida di sfratto e risoluzione per inadempimento.

L’ordinanza di convalida di sfratto é un provvedimento giurisdizionale irrevocabile che ha valore di cosa giudicata sostanziale per la risoluzione del contratto di locazione e per la condanna al rilascio; tale provvedimento, tuttavia, non preclude la pronuncia, in un successivo e distinto giudizio, della sentenza di risoluzione del medesimo contratto per inadempimento anteriormente verificatosi, la cui domanda ha contenuto e presupposti diversi, e tale pronuncia, sebbene di carattere costitutivo, avendo efficacia retroattiva al momento dell’inadempimento, ai sensi dell’art. 1458 c.c., prevale rispetto alle altre cause di risoluzione del medesimo rapporto contrattuale per la priorità nel tempo dell’operatività dei suoi effetti. Cass. 17 luglio 2008, n. 19695.

 

Per gli immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, una volta introdotta - sia con le forme speciali del procedimento per convalida sia con quelle ordinarie - l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento dell’obbligazione di pagamento del canone, retroagendo l’effetto risolutivo del rapporto contrattuale al momento della litispendenza, il diritto potestativo di recedere dal contratto può essere esercitato da parte del conduttore anche durante la pendenza del giudizio ma, essendo il recesso destinato a produrre, ove legittimo, l’effetto di cessazione del contratto al momento in cui é per convenzione o per legge efficace e, quindi, in un momento successivo a quello in cui dovrebbero prodursi gli effetti dell’azione di risoluzione proposta, la sua concreta idoneità a determinare la cessazione del rapporto dipende dall’eventuale rigetto della domanda di risoluzione ma non può produrre alcun effetto sulla fondatezza di essa e sulla prosecuzione del relativo giudizio. Cass. 28 marzo 2008, n. 8071.

 

 

1.4. Competenza e liquidazione coatta amministrativa.

In tema di regolamento di competenza, l’azione di sfratto per morosità (e la successiva fase a cognizione piena che ne sia seguita) introdotta da una società di gestione del risparmio (SGR) in liquidazione coatta amministrativa, come tale soggetta alla disciplina di cui all’art. 83 del D.Lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (applicabile anche alle SGR in virtù del richiamo di cui all’art. 57 del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58), non può ritenersi compresa fra «le azioni civili di qualsiasi natura derivanti dalla liquidazione», per le quali il secondo inciso del comma 3 dell’art. 83 prevede che «è competente esclusivamente il tribunale del luogo dove la banca ha la sede legale»; ne consegue che, trattandosi di una controversia di natura locativa, la competenza territoriale deve essere radicata nel luogo ove si trova l’immobile locato ai sensi dell’art. 661 c.p.c. Cass. 29 agosto 2011, n. 17681; conforme Cass. 6 ottobre 2005, n. 19478.

 

 

  1. Termine di grazia e sanatoria della morosità nel corso del procedimento.

Nel procedimento per convalida di sfratto per morosità, il giudice può accordare all’intimato il termine cd. di grazia per purgare la morosità, ai sensi dell’ art. 55, l. n. 392 del 1978, anche quando la relativa richiesta sia proposta in via subordinata, senza necessità di valutare la fondatezza delle altre richieste, e, ove accerti la mancata sanatoria entro il termine assegnato, deve emettere l’ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c., senza poter rinviare la causa per l’ulteriore trattazione del merito, conseguendo ipso facto all’accertamento il detto provvedimento, che rimane insuscettibile di impugnazione mediante appello o ricorso per cassazione. Cass. 23 dicembre 2003, n. 19772; conforme Cass. 5 agosto 2002, n. 11704; Cass. 8 agosto 1996, n. 7289.

 

Il termine per la sanatoria non è applicabile alle locazioni di immobili stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria diverse da quelle determinate da motivi di studio o di lavoro, in quanto, ai sensi dell’art. 26, comma 1, ad esse non sono applicabili le norme del capo I di detta legge, quindi l’art. 5 e, conseguentemente, l’art. 55, il quale è inscindibilmente connesso con detta norma. Cass. 29 gennaio 2003, n. 1264.

 

La facoltà del conduttore di sanare la morosità ai sensi dell’art. 55, l. 27 luglio 978, n. 392 nel corso del procedimento per convalida di sfratto di cui all’art. 658 c.p.c. non è preclusa dalla precedente instaurazione, da parte del locatore, di un ordinario giudizio di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, in quanto ciascun procedimento conserva la sua piena autonomia e dunque la pendenza del giudizio ordinario di risoluzione per inadempimento non può provocare il venir meno, nel procedimento speciale, di una legittima facoltà del conduttore. Cass. 10 aprile 2005, n. 4505; Cass. 24 febbraio 2000, n. 2087.

 

Qualora il conduttore, convenuto in giudizio per la convalida di sfratto per morosità, contesta il fondamento dell’intimazione e proponga a sua volta domanda riconvenzionale, può chiedere ed ottenere il termine di grazia e adempiere tempestivamente al pagamento di quanto chiesto da parte del locatore: l’opposizione così proposta determina la conclusione del procedimento sommario e l’instaurazione di un autonomo processo a cognizione ordinaria, nel quale il giudice dovrà esaminare e considerare tutte le contrapposte domande, eccezioni e contestazioni, rispettando il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. Cass. 3 dicembre 2009, n. 25393.

 

Il termine di grazia, concesso dal giudice al conduttore o all’affittuario di fondo rustico per sanare la morosità nel pagamento dei canoni, è perentorio perché, costituendo un’eccezione al principio secondo il quale dopo la proposizione della domanda l’inadempiente non può più adempiere, determina una sospensione dell’effetto risolutorio che essa ha per il contratto. Cass. 7 febbraio 2000, n. 1336.

 

 

2.1. Provvedimento di assegnazione o di negazione del termine di grazia.

Nel procedimento per convalida di sfratto per morosità, il provvedimento che assegna o nega il termine di grazia, ai sensi dell’art. 55 della l. 27 luglio 1978, n. 392, non ha carattere decisorio e non è, quindi, autonomamente impugnabile, nè è impugnabile, essendo il gravame espressamente escluso dal comma 1 dell’art. 665 c.p.c., l’ordinanza di rilascio che, disattesa l’istanza di concessione del termine di grazia, il giudice contestualmente pronunci. Cass. 17 febbraio 1994, n. 1529; contra Cass. 21 aprile 1998, n. 4031.

 

 

2.2. Sanatoria della morosità.

In tema di convalida di sfratto per morosità, in base al disposto di cui agli artt. 1197 e 1277 c.c., il conduttore per sanare la mora, deve consegnare al locatore moneta avente corso legale nello Stato per un valore pari al proprio debito, con facoltà, per il creditore, di rifiutare una prestazione diversa. Ove, pertanto, una tale diversa prestazione sia accettata - come nell’ipotesi in cui siano consegnati, senza alcuna opposizione, assegni privi della data e del luogo di emissione, privi di valore esecutivo e validi unicamente come promesse di pagamento - il creditore non può, in un momento successivo, eccepire l’omessa sanatoria della morosità, per essere i titoli già accettati non validi come assegni bancari. Cass. 19 settembre 1995, n. 9889.

 

Laddove il conduttore sani la morosità del canone successivamente alla notifica dell’ intimazione di sfratto, il giudice col negare la convalida, deve altresì provvedere, giusta il disposto dell’art. 91 c.p.c., alla liquidazione delle spese in favore dell’intimante. Pret. Pordenone, 19 dicembre 1996.

 

L’ordinanza di estinzione del procedimento per convalida di sfratto, adottata dal giudice in seguito alla sanatoria della morosità del conduttore nel termine di grazia concessogli ex art. 55, l. n. 392 del 1978, è equiparabile ad una pronunzia di rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione insita nell’intimazione di sfratto per morosità; sicché il giudice dell’appello, qualora ritenga inapplicabile nel caso di specie la disciplina di cui al citato art. 55, e, quindi, illegittima la predetta ordinanza di estinzione del processo, non deve rimettere la causa al primo giudice, ma trattenerla e decidere nel merito sulla domanda di risoluzione. Cass. 18 ottobre 2001, n. 12743.

 

 

2.3. Inapplicabilità della sanatoria.

Oltre alle locazioni di immobili stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria diverse da quelle determinate da motivi di studio o di lavoro (v. Cass. 29 gennaio 2003, n. 1264), l’art. 55, comma 1, l. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui prevede la concessione di un termine (cd. «termine di grazia») per la sanatoria in sede giudiziale della morosità del conduttore nel pagamento dei canoni e degli oneri accessori, non è applicabile quando sia introdotto un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento, nel qual caso, ai sensi del comma 3 dell’art. 1453 c.c., non è consentito al conduttore adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della domanda. Cass. 7 agosto 1996, n. 7253.

 

La sanatoria è subordinata, dal comma 1 dell’art. 55 della legge n. 392 del 1978, al pagamento oltre che dei canoni scaduti, anche degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice. Ne consegue che, in caso di incompleta sanatoria, legittimamente viene emessa, una volta scaduto il termine di grazia, ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c., dovendosi ritenere che la morosità persiste, senza che l’inadempimento residuo sia suscettibile di una nuova verifica sotto il profilo della gravità. Cass. 7 agosto 1996, n. 7253; conforme Cass. 5 luglio 1985, n. 4057.

 

Il diniego del giudice di concedere al conduttore moroso il termine per il pagamento ex art. 55 della legge n. 392 del 1978 sfugge al sindacato della Corte di cassazione, ove sia motivato con argomentazioni immuni da vizi logici o giuridici. Cass. 29 ottobre 2001, n. 13419.

 

 

2.4. Termine di grazia e sanatoria nell’ambito dei contratti agrari.

Nelle controversie in materia di contratti agrari, il giudice ha l’obbligo, e non una mera facoltà, di concedere all’affittuario di fondo rustico convenuto in giudizio per morosità il termine di grazia per il pagamento dei canoni scaduti, ai sensi dell’art. 46 della l. 3 maggio 1982, n. 203, purché, da parte dell’affittuario moroso, ne sia stata fatta richiesta inequivoca e, perciò, non subordinata alla mancata reiezione della domanda del concedente. Cass. 2 febbraio 1995, n. 1241.

 

Con riguardo ad un rapporto di affitto di fondo rustico l’assegnazione del termine per il pagamento dei canoni scaduti previsto dall’art. 46, comma 6, l. n. 203/1982 postula un’istanza dell’affittuario moroso, è correttamente motivata la sentenza di merito che ometta di concedere il termine ritenendo che la difesa dell’affittuario convenuto, proponendo eccezione riconvenzionale, abbia impostato ogni sua difesa sull’esistenza di un rapporto enfiteutico, incompatibile con la posizione di affittuario facultato ad ottenere il termine di grazia. Cass. 3 ottobre 1994, n. 8029.

 

  1. Richiesta del difensore di ingiunzione di pagamento.

Al procuratore è attribuita la facoltà di proporre tutte le domande che siano comunque ricollegabili con l’originario oggetto, restando escluse dai suoi poteri soltanto le domande con le quali si introduce una nuova e distinta controversia eccedente l’ambito della lite originaria. Affidata al ministero del difensore l’impostazione della lite, pertanto, a lui sono conferiti tutti i poteri che la legge gli attribuisce, per cui, nel caso di convalida di sfratto per morosità, rientra, secondo il testuale disposto dell’articolo 658 del c.p.c., anche quello di chiedere l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti. Cass. 26 luglio 2005, n. 15619.



 
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