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Codice proc. civile agg.  al  28 Gen 2015
 
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Art. 788 cod. proc. civile: Vendita di immobili

Quando occorre procedere alla vendita di immobili, il giudice istruttore provvede con ordinanza a norma dell’articolo 569, terzo comma, se non sorge controversia sulla necessità della vendita.
Se sorge controversia, la vendita non può essere disposta se non con sentenza del collegio.
La vendita si svolge davanti al giudice istruttore. Si applicano gli articoli 570 e seguenti.
Quando le operazioni sono affidate a un professionista, questi provvede direttamente alla vendita, a norma delle disposizioni del presente articolo.


Giurisprudenza annotata

Vendita di immobili.

 

 

  1. Presupposti della vendita; 2. Natura del provvedimento che dispone la vendita; 3. Contestazioni sulla necessità della vendita; 4. Ipoteche iscritte sulla quota indivisa di uno dei partecipanti; 5. Delega delle operazioni al notaio.

 

 

  1. Presupposti della vendita.

Ai sensi dell’art. 720 c.c., secondo cui se l’immobile non sia comodamente divisibile ovvero se il frazionamento creerebbe pregiudizio alle ragioni dell’economia pubblica o dell’igiene, esso deve essere preferibilmente ricompreso per intero nella porzione di uno dei condividenti aventi diritto alla quota maggiore, il giudice non ha il potere di scelta fra attribuzione dell’immobile e vendita, essendo la prima certamente obbligatoria quando sia perseguibile, giacché l’avverbio «preferibilmente» non si riferisce all’alternativa fra assegnazione e vendita - che rappresenta la extrema ratio adottabile nella sola ipotesi di indisponibilità di tutti i condividenti ad acquisire l’intero - ma al criterio di scelta del condividente avente diritto alla assegnazione, che deve essere in primis individuato, nel titolare della quota maggiore ma con possibilità di una diversa opzione se adeguatamente giustificata. Cass. 22 marzo 2004, n. 5679.

 

L’ipotesi dello scioglimento della comunione in ordine a beni mobili di non comoda divisibilità può, essere ricondotta, in via di interpretazione estensiva, nella fattispecie dell’art. 720 c.c., con la conseguenza che anche in essa la vendita dei beni all’incanto costituisce una misura estrema, esperibile soltanto nel caso in cui nessuno dei condividenti richieda l’attribuzione per intero con addebito dell’eccedenza. Cass. 4 dicembre 1991, n. 13036; conforme Cass. 10 marzo 1976, n. 831.

 

Le disposizioni contenute nell’art. 720 c.c., in tema di divisione avente ad oggetto beni immobili indivisibili caduti in comunione ereditaria, si applicano anche allo scioglimento di ogni altro tipo di comunione, per effetto del richiamo contenuto nell’art. 1116 c.c. Cass. 10 aprile 1990, n. 2990; conforme Cass. 21 giugno 1985, n. 3717.

 

Accertata la non comoda divisibilità dell’immobile, anche nella seconda ipotesi rimane l’alternativa tra vendita o attribuzione, con addebito dell’eccedenza. nella quota di un condividente o di un gruppo di condividenti, che ne abbiano fatto richiesta. Cass. 12 luglio 1963, n. 1893.

 

Nel giudizio di divisione, la sentenza che dispone l’incanto del bene non comodamente divisibile, fino a quando la vendita non è stata eseguita, non impedisce ai condividenti di esercitare la loro prevalente facoltà di chiedere ed ottenere l’attribuzione dell’intero ai sensi dell’art. 720 c.c., eccetto il caso che la decisione sulla vendita sia stata dettata non solo dalla materiale indivisibilità del bene, ma anche dalla necessità di risolvere questioni specifiche riguardanti l’alternativa fra vendita e attribuzione. Trib. Roma, 17 marzo 2003.

 

Nel giudizio di divisione dell’eredità, qualora venga disposta ed eseguita la vendita all’incanto di un immobile non divisibile, secondo la previsione dell’art. 720 c.c., resta preclusa ogni possibilità di assegnazione del bene medesimo al singolo condividente, e viene conseguentemente a cessare la materia del contendere sulla relativa questione, mentre resta a tal fine irrilevante l’avvenuta trascrizione della domanda, in quanto non idonea a pregiudicare il trasferimento della proprietà al terzo aggiudicatario. Cass. 28 gennaio 1984, n. 684.

 

 

  1. Natura del provvedimento che dispone la vendita.

L’ordinanza con la quale il giudice dispone la vendita all’incanto, ai sensi dell’art. 788 c.p.c., per sciogliere la comunione ereditaria, non è atto né del procedimento di vendita, né del processo di esecuzione, ma da un lato fissa le modalità dell’incanto, dall’altro consente il prosieguo della divisione, sì che, mentre per la prima parte è impugnabile ex art. 617 c.p.c., per l’altra parte non è invece ammissibile il ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., trattandosi di provvedimento privo di contenuto decisorio. In particolare tale rimedio straordinario è da escludere anche nel caso in cui l’ordinanza suddetta non sia stata comunicata alla parte contumace. Cass. 24 febbraio 1999, n. 1575.

Contra: In tema di giudizio di divisione immobiliare, qualora durante il suo corso il giudice istruttore disponga, ai sensi dell’art. 788 c.p.c., la vendita di beni immobili già oggetto di pignoramento, la circostanza per cui il giudizio divisorio si collega funzionalmente al procedimento esecutivo non rende per questo applicabili, almeno nella fase anteriore alle operazioni di vendita, i rimedi propri del processo esecutivo, ma sempre e solo quelli del giudizio di divisione; ne consegue che il provvedimento sopra menzionato emesso dal giudice istruttore è soggetto al regime di impugnazione del processo di cognizione, per cui, se di carattere meramente ordinatorio, è revocabile o modificabile con la sentenza di merito e, se risolutivo di controversie nel frattempo insorte, direttamente appellabile, ma insuscettibile di opposizione agli atti esecutivi. Cass. 24 febbraio 2011, n. 4499.

 

È inammissibile il ricorso in cassazione ai sensi dell’art. 111 costituzione avverso il provvedimento con il quale il giudice dichiara inammissibile l’istanza per l’acquisto di un bene immobile, formulata ai sensi dell’art. 584 c.p.c. dai condividenti di esso, dopo l’aggiudicazione provvisoria del medesimo ad un terzo, avvenuta ai sensi degli artt. 721 c.c. e 788 c.p.c., perché detto provvedimento, privo di decisorietà e di definitività, può esser impugnato ai sensi dell’art. 617 c.p.c. Cass. 23 novembre 2000, n. 15144.

 

 

  1. Contestazioni sulla necessità della vendita.

Se in sede di divisione sorgono contestazioni sulla necessità della vendita di un bene immobile, il giudice istruttore non può disporne con ordinanza la vendita. Cass. 8 novembre 1974, n. 3432.

 

La controversia che, ai sensi dell’art. 789 c.p.c., impedisce al giudice istruttore di disporre la vendita dell’immobile indivisibile con ordinanza non si identifica con il mancato accordo di tutti i partecipanti alla comunione ma richiede la presenza di concrete obiezioni; ne consegue che la contumacia di uno o più interessati non è di ostacolo alla ordinanza di vendita. Cass. 4 novembre 1995, n. 11523.

 

Nel procedimento di scioglimento della comunione qualora sorga una controversia sulla necessità di vendita degli immobili, la relativa decisione compete a norma dell’art. 788 c.p.c. al collegio, con la conseguenza che ove la vendita sia stata disposta con ordinanza del giudice istruttore (disattendendo l’istanza di acquisizione in proprietà dell’immobile in comunione, salvo conguaglio) anziché con sentenza da parte del collegio, tale provvedimento contro cui non è dato né reclamo immediato al collegio né il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi, è impugnabile con il ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., avendo esso, malgrado la forma assunta, contenuto decisorio e non essendo altrimenti impugnabile. Cass. 12 febbraio 2000, n. 1572; conforme Cass. 23 gennaio 1988, n. 525; Cass., 22 ottobre 1981, n. 5548.

Contra: A norma dell’art. 50 bis c.p.c., introdotto dal D.Lgs. 19 febbraio 1998 n. 51, il procedimento di scioglimento della comunione è trattato e deciso dal tribunale in composizione monocratica, non rientrando tra quelli per i quali è prevista riserva di collegialità; pertanto, ove il giudice istruttore provveda con ordinanza sulla vendita e sorgano contestazioni al riguardo, il relativo provvedimento è pronunciato da un organo avente in ogni caso potere decisorio e pur non avendo la forma di sentenza di cui al comma 2 dell’art. 788 c.p.c., ne ha comunque il contenuto, onde lo strumento di impugnazione esperibile avverso di esso è l’appello, e non il ricorso straordinario per cassazione ai sensi dell’art. 111 cost. Cass. 22 febbraio 2010, n. 4245; conforme Cass. 8 novembre 2010, n. 22663; Cass. 24 novembre 2010, n. 23840.

 

 

  1. Ipoteche iscritte sulla quota indivisa di uno dei partecipanti.

Ove il bene indiviso, gravato da ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione, sia stato venduto all’incanto, il decreto di trasferimento deve contenere l’ordine di cancellazione delle ipoteche. Peraltro l’ordine di cancellazione delle ipoteche contenute non consegue dall’effetto di liquidazione satisfattiva inerente alla esecuzione forzata, ma dalla natura dichiarativa e quindi dall’effetto retroattivo della divisione, per cui, al di fuori delle eccezioni previste dall’art. 2825 c.c., il bene assegnato deve pervenire al condividente libero dai pesi imposti da colui che, a posteriori, risulti privo della facoltà di disporne. Cass. 17 febbraio 1979, n. 1062.

 

 

  1. Delega delle operazioni al notaio.

Gli atti di vendita di immobili a mezzo notaio, posti in essere nell’ambito del procedimento di scioglimento di comunione ereditaria, pur essendo disciplinati dagli art. 570 ss. c.p.c., espressamente richiamati dall’art. 788, comma 3, c.p.c., non sono riconducibili ad una azione esecutiva, avendo solo funzione attuativa dello scioglimento della comunione; ne consegue che il rimedio esperibile avverso tale procedura ed il provvedimento conclusivo di trasferimento del bene non è l’opposizione di cui all’art. 617 c.p.c., bensì un’autonoma azione di nullità. (Nell’affermare l’anzidetto principio, la S.C. ha rigettato il ricorso ex art. 111 cost. avverso il provvedimento con cui era stata disattesa l’istanza di revoca del decreto di trasferimento dell’immobile oggetto di divisione, proposta da uno dei coeredi per la mancata effettuazione della pubblicità prevista dall’art. 490 c.p.c., precisando che tale norma non è applicabile alla fattispecie in esame, disciplinata, invece, dall’art. 790 c.p.c.). Cass. 22 gennaio 2010, n. 1199.



 
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