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L’amministratore di condominio: doveri, compiti e adempimenti

8 Marzo 2022 | Autore:
L’amministratore di condominio: doveri, compiti e adempimenti

Un rapido esame della figura dell’amministratore di condominio: che cosa fa, che cosa dovrebbe fare, chi può farlo.

La figura dell’amministratore di condominio è sempre al centro dell’attenzione, e il più delle volte anche delle critiche dei suoi amministrati. Egli attira inevitabilmente su di sé accese discussioni su reali, o presunti, malfunzionamenti nella conduzione della compagine condominiale.

Con il termine «condominio» il legislatore italiano ha inteso indicare gli edifici composti da almeno due unità immobiliari autonome la cui proprietà fa capo ad almeno due diverse persone; tuttavia non esiste una vera e propria procedura formalizzata per la costituzione di un condominio: esso sorge in modo automatico nel momento in cui avviene la vendita delle varie unità immobiliari ad opera del costruttore dell’immobile. Un condominio deve avere anche un amministratore: vediamo, quindi, quali sono i suoi doveri, compiti e adempimenti.

Gli amministratori di condominio in Italia

La riforma del condominio varata nel 2012 [1] ha fatto emergere «dal sommerso» una serie di compagini non censite nell’anagrafe tributaria. Infatti, secondo quanto stabilisce l’art. 2659 del Codice civile [2] nella nota di trascrizione dell’atto d’acquisto, «per i condomini devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale», codice fiscale che è obbligatorio per qualunque tipo di condominio, a prescindere dal numero dei partecipanti [3].

L’amministratore di condominio “fai da te”

In questo enorme numero di immobili costituiti in condominio si stima che la figura dell’amministratore sia presente in circa un terzo dei casi [4]. Non è raro che anche nei condomini ove è obbligatorio nominare un amministratore, tale adempimento non viene rispettato. Secondo le rilevazioni Censis-Anaci, la proporzione tra gli amministratori che si potrebbero definire “fai da te” ed i professionisti del settore è ancora fortemente sbilanciata a favore dei primi. Ce n’è uno che svolge quest’attività per professione ogni otto che la svolgono, come si suol dire, per spirito di servizio, ma va anche sottolineato che tale situazione si manifesta nella stragrande maggioranza dei casi in contesti in cui l’amministratore non professionista è anche condomino dell’immobile che amministra.

Tuttavia, è innegabile che in una società complessa come quella attuale, decidere di assumere la gestione di una compagine condominiale senza aver mai avuto un’esperienza del genere è cosa non scevra di rischi sia per il condòmino-amministatore che per il condominio nel suo complesso. I condominii moderni non sono nemmeno lontanamente paragonabili a quelli del passato. Le compagini con decine e, a volte, centinaia di partecipanti non sono più l’eccezione ma si stanno affermando, sempre più velocemente, come la regola.

Amministratore di condominio: adempimenti amministrativi

Al di là della dimensione attualmente assunta dai condominii, che li fanno rappresentare realtà economiche di anche rilevante entità, è il vasto numero di adempimenti che il legislatore nazionale ha oggi affidato all’amministratore, e molto spesso la risoluzione delle particolari problematiche ad essi connessi, a far sì che per assolvere a questa funzione sia necessario possedere particolari nozioni e competenze che vanno da quelle di natura legale a quelle tecnico contabili e fiscali, senza dimenticare le capacità di risoluzione dei conflitti e di gestione di processi complessi.

Chi scrive ritiene, tuttavia, che il pur necessario sviluppo della categoria verso una sempre più spiccata professionalizzazione non dovrebbe, comunque, portare all’eccesso opposto. In tal senso, sarebbe bene non lasciarsi sedurre dalla rosee previsioni di chi, vagheggiando l’istituzione dell’inevitabile e salvifico albo professionale, scantona quando si sottolinea la necessità di tutelare l’interesse degli amministrati e, conseguentemente, evita di affrontare seriamente quella di elevare il livello di professionalità degli amministratori. Chi assume queste posizioni – che verrebbe da dire di “difesa a tutti i costi dell’orticello” – , infatti, pur essendo animato dalle migliori intenzioni, trascura quanto è stato più volte dimostrato dell’esperienza ovvero che l’istituzione di albi e ordini professionali rappresenta un ostacolo al normale svilupparsi delle dinamiche del mercato ed un ostacolo per l’accesso alla professione.

Amministratore di condominio: costi del servizio

Ciò che il consumatore/condomino deve pretendere non è un soggetto, l’amministratore professionista titolare di una posizione all’interno di un albo che lo garantisce dalla concorrenza di altri professionisti con livelli di preparazione tecnico-giuridica-amministrativa anche più elevati dei suoi (vedi commercialisti), ma il miglior servizio possibile in relazione all’offerta economica più conveniente. In poche, note e chiare parole, il miglior rapporto tra la qualità del servizio offerto ed il prezzo per esso richiesto. Per ottenere tale risultato, l’istituzione di tariffari obbligatori non ha alcuna utilità. Da sempre, è il mercato il modo migliore per formare prezzi di beni e servizi.

Un esempio assolutamente pratico potrà aiutare a rendersi conto di che cosa si vuole significare con questa che, prima vista, pare una formula vuota. Rispetto ad un medesimo servizio un amministratore si offre di svolgerlo per 15 euro ad unità immobiliare e un altro, invece, ne richiede solamente sette.

Se il criterio di scelta fosse esclusivamente quello basato sull’esborso economico, è evidente che la prima delle due offerte non avrebbe alcuna possibilità di essere accolta. Tuttavia, quello del mero costo economico del servizio acquistato è solamente uno dei criteri che guidano la scelta (certo magari uno dei più importanti). Infatti, unitamente al costo della prestazione, si tiene conto della preparazione specifica per lo svolgimento del servizio proposto, la professionalità acquisita operando sul mercato, ecc. da ciò consegue che l’amministratore più economico, probabilmente, tenendo a mente il citato rapporto tra qualità e prezzo rischierà di non essere ritenuto il più conveniente. Si pensi, al contrario, al caso in cui, in ragione della presenza di un tariffario obbligatorio, entrambi presentino un’offerta. Il primo professionista, valutando sempre nella stessa misura il valore del suo lavoro, continua a chiedere 15 euro per ognuna delle unità immobiliari facenti parte dell’immobile di cui gli è stata proposta l’amministrazione. Il secondo, essendovi tenuto per legge, chiede il minimo possibile, ossia 7 euro.

Probabilmente – potrà sostenere qualcuno – la piccola differenza (8 euro ad unità immobiliare su base annua per ognuno dei condomini non rappresenta certo una cifra problematica) farà comunque propendere per il primo dei due professionisti. Presumibilmente, però, la sola presenza di un tariffario avrà l’effetto di ingenerare un’aspettativa di risparmio nel consumatore che lo lascerà propendere per l’offerta più economica, magari senza una verifica delle qualità effettive del professionista. Qualità che, tra le altre cose, a fronte dell’esistenza di un minimo guadagno garantito, mediamente, potrebbero mostrare anche un progressivo decadimento (se è la legge e non il mercato a garantire la misura del mio guadagno perché l’impegno che metto per aggiornarmi dev’essere costante visto che, comunque, ho un minimo garantito?). Pretendere l’istituzione di un tariffario in base al quale essere obbligati a prestare la propria prestazione è un favore alla parte mediocre della categoria degli amministratori di condominio e sempre un danno per tutti i comproprietari.

Amministratore di condominio: la preparazione professionale

Avere la necessità di vedere amministrato in modo serio il proprio edificio significa esigere la possibilità di rivolgersi a figure professionali preparate e continuamente aggiornate in base all’evoluzione della normativa in materia. È questo, dunque, secondo l’opinione di chi scrive, il perno su cui deve ruotare tutto il sistema: riuscire ad ottenere che il soggetto incaricato di amministrare un condominio, che lo faccia per spirito di servizio (perché risiede nel condominio che amministra) o per professione, sia preparato. Il che significa certificazioni di qualità (che non siano però pezzi di carta acquistabili dal miglior offerente buone solo per essere incorniciate ed appese al muro), aggiornamento periodico, ecc.

Ogni ipotesi che non sia finalizzata a restringere la concorrenza creando “riserve di caccia” garantite e renda possibile il raggiungimento (e soprattutto il mantenimento) di un buon livello di preparazione è la benvenuta. Spiace notare che l’attuale assetto normativo, nonostante la recente riforma non aiuti a dare la giusta dignità ad un’attività (la si consideri economica o professionale) che molto spesso è percepita come quella d’un semplice “passacarte”.

Requisiti per l’assunzione dell’incarico di amministratore condominiale

Il primo elemento che in riferimento alla figura dell’amministratore di condominio, a che cosa fa, cosa dovrebbe fare ed a chi lo può fare, che deve essere sottolineato è un dato meramente numerico: dopo l’entrata in vigore della “riforma”, infatti, la nomina dell’amministratore è obbligatoria solamente per quei condomini che possono contare più di otto partecipanti (il limite precedente era di quattro).

In tutti gli altri casi, i condomini composti da otto unità immobiliari o meno, possono tranquillamente fare a meno dell’assistenza di un professionista per l’adempimento di tutti quegli atti burocratico-fiscali-amministrativi che la legge richiede. E qui ci si trova di fronte al primo paradosso: al soggetto condominio sono stati affidati nel tempo un numero sempre crescente di obblighi ed adempimenti da rispettare, cosa che, a rigor di logica, avrebbe consigliato quantomeno di mantenere invariato il limite di condòmini al di sopra del quale far scattare l’obbligatorietà della figura del professionista responsabile dei cennati adempimenti: invece, si è scelta la strada esattamente opposta. Inoltre, sotto il profilo della specifica preparazione professionale continuano a non venire richiesti particolari titoli accademici. Tuttavia, rispetto alla situazione che caratterizzava il periodo pre-2012, qualche cosa è stato fatto proprio in relazione alla possibilità di assunzione dell’incarico: insomma anche per (quasi tutti) gli amministratori è necessario il possesso di determinati requisiti (che però non sono di carattere accademico [5].

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio tutti coloro che:

  • a) hanno il godimento dei diritti civili;
  • b) non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • c) non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • d) non sono interdetti o inabilitati;
  • e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  • f) hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • g) hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f ) e g) non sono necessari nel caso in cui l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio talune tipologie di società [6]. Nel caso in cui sia un soggetto societario a svolgere l’attività di amministratore del condominio è necessario che i requisiti sopra citati siano posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i propri servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza, ciascun condòmino può convocare senza formalità alcuna l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore. Sotto il profilo degli elementi di qualifica allo svolgimento dell’attività di amministratore di condominio va poi ricordato il fatto che a quanti hanno svolto attività di amministrazione condominiale per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f ) e g), resta però salvo l’obbligo di svolgere un’attività di formazione periodica accreditata.

Amministratore di condominio: corsi di formazione

Esaminando da vicino il dettato legislativo, al di là della pur lodevole intenzione del legislatore di regolamentare l’assunzione degli incarichi, restano però, seri motivi di perplessità in relazione alla contraddittorietà del risultato raggiunto. Un esempio su tutti: se si riflette sul significato del secondo comma dell’articolo 71-bis, secondo il quale «i requisiti di cui alle lettere f ) e g) del primo comma (obbligo di avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado, frequenza di un corso di formazione iniziale e attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale) non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile» non si può che giungere alla conclusione secondo cui, anche dopo l’entrata in vigore della legge di riforma del condominio, il proprietario di più unità immobiliari ubicate in condomini diversi, cui è stata in precedenza affidata la gestione di quegli stessi edifici, ha potuto continuare a gestirli, senza alcun obbligo di formazione periodica, anche se non è in possesso del diploma di scuola secondaria superiore e non ha frequentato il corso di formazione iniziale.

Il giovane laureato, invece, che si è trovato ad assumere il suo primo incarico a meno di un anno dall’entrata in vigore della riforma e che intende svolgere professionalmente l’attività di amministratore condominiale non ha avuto modo di esercitare tale attività se non dopo aver seguito un corso di formazione iniziale e svolgendo attività di formazione periodica [7].

In breve: attualmente, chi intende assumere incarichi di gestione di condominii è tenuto a frequentare un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore ed a seguire corsi di formazione periodica della durata di almeno quindici ore. I corsi possono essere organizzati da chiunque, purché dello staff facciano parte formatori con comprovata esperienza in materia condominiale e responsabili scientifici, che ne certifichino la competenza, della stessa tipologia. Tuttavia, l’unico soggetto su cui incombe l’onere di verificare il rispetto di questi requisiti è l’assemblea condominiale; davvero un po’ poco rispetto a quanto il mercato della gestione immobiliare avrebbe necessitato.

Per maggiori approfondimenti, leggi “Amministratore di condominio: poteri e adempimenti, parte 2“.


note

[1] Legge, 11 dicembre 2012 n. 220, pubblicata in Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012

[2] Ai sensi dell’articolo 2659 del Codice civile Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:

1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell’ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale , la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale;

2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;

3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l’atto o autenticato le firme, o l’autorità giudiziaria che ha pronunciato la sentenza;

4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall’art. 2826, nonché la quota espressa in millesimi di cui all’articolo 2645 bis, comma 4, nel caso di trascrizioni di contratti preliminari

Se l’acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione , se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l’atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto.

[3] Si confronti in proposito quanto stabilito dal DPR n. 605/73.

[4] Secondo quanto viene esplicitamente previsto dall’articolo 9 della Legge 220/2012 intervengono sulla disciplina relativa all’amministratore di condominio. In particolare, l’articolo 9, che novella l’articolo 1129 del Codice civile – rubricato Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore”, la nomina dell’amministratore deve essere obbligatoriamente effettuata quando i condomini sono più di otto.

[5] In materia la norma di riferimento è l’articolo 71-bis delle Disposizioni Attuative del Codice civile.

[6] Si tratta delle società di cui al titolo V del libro V del Codice civile, quindi sia le società di persone che quelle di capitale.

[7] Come si è visto, per poter assumere l’incarico di amministratore condominiale, salvo per chi già esercitava da almeno un anno e per i così detti interni (quei condòmini che svolgono l’attività di amministratore dell’immobile in cui è ubicata l’unità immobiliare di loro proprietà), l’articolo 71-bis delle Disposizioni attuative del Codice civile stabilisce che è necessario seguire un corso di formazione iniziale e quelli di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Nessun’altra indicazione viene fornita. A partire dalla data di dall’approvazione della legge n. 220 del 2012 al dicembre dell’anno stesso, in mancanza di ulteriori precisazioni, si è assistito ad un vero brulicare di corsi d’ogni durata organizzati da chiunque. Con il decreto “Destinazione Italia” (Decreto Legge n. 145/2013, poi convertito in Legge n. 9 del 2014) il legislatore ha cercato di porre un freno alla situazione demandando al Ministero della Giustizia il compito di regolamentare la materia della formazione degli amministratori di condominio. Il risultato, il d.m. n. 140/14, è stato però al di sotto delle aspettative di chi sperava che il decreto potesse effettivamente mettere ordine nella materia razionalizzando un’offerta formativa spesso lontana dalle reali necessità dei neo-operatori del settore.


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2 Commenti

  1. Il mio amministratore non segue certe regole che tante volte ho letto su queste pagine in merito alla convocazione, gestione e relativo verbale dell’Assemblea.
    Come posso fargli capire una volta per tutte che sta sbagliando e che non rispetta la Legge?
    Esistono associazioni di Amministratori che potrebbero intervenire senza tutte le volte andare dall’Avvocato che ha costi non indifferenti?
    (Mi spiace per Voi) ma se mi rispondete mia fate una cortesia.

    1. Può diffidarlo personalmente inviandogli una raccomandata a/r oppure una pec. In caso di gravi irregolarità (elencate dall’art. 1129 cc) può fare ricorso al giudice per chiederne la revoca; in tutti gli altri casi, può chiedere la convocazione dell’assemblea per discuterne la revoca.

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