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Locazione: le visite del proprietario

4 aprile 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 aprile 2018



Il locatore può visitare l’immobile nel rispetto della clausola contrattuale. Se l’inquilino glielo impedisce diventa responsabile.

Spesso i rapporti tra conduttore e proprietario sono difficili, determinando, in molti casi, vere e proprie responsabilità giuridicamente rilevanti. Per questa ragione è essenziale regolare l’affitto in tutti i suoi aspetti. Ad esempio, una clausola essenziale del contratto di locazione è quella che disciplina il diritto del proprietario di visitare l’immobile locato. Si tratta, infatti di un’esigenza molto importante da assecondare: il locatore potrebbe avere interesse a vendere l’immobile ed avere la necessità di farlo visitare al potenziale acquirente. Nello stesso tempo, l’inquilino ha tutto il diritto di non essere disturbato senza un valido motivo. Ed allora, nella locazione come si regolano le visite del proprietario?

Locazione: come regolare le visite del proprietario

Sappiamo un po’ tutti che concedendo in locazione il proprio immobile, ne perdiamo la disponibilità di fatto e non possiamo certo accedervi a proprio piacimento: ormai è detenuto dall’inquilino. Tuttavia, l’esigenza di visitare l’immobile locato potrebbe dipendere dalla nostra volontà di cederlo. Solitamente questo avviene in prossimità della scadenza contrattuale, ma è una circostanza che comunque può verificarsi in ogni momento, essendo un diritto del locatore quello di vendere il proprio immobile. Egli, quindi, vorrebbe recarsi con i potenziali acquirenti presso il proprio appartamento, ma dovrà farlo nel rispetto del contratto firmato, della clausola a questo proposito prevista e, quindi, con la collaborazione e nel rispetto delle esigenze del conduttore. Pertanto, è essenziale prevedere nel contratto di locazione, una clausola specifica che disciplina presupposti e modalità del diritto di visita del proprietario/locatore.

Locazione: se le visite del proprietario sono ostacolate

Abbiamo visto che è importante stabilire presupposti e modalità del diritto di visita del locatore, allo scopo di tutelare le esigenze di entrambi le parti (e quindi anche dell’inquilino). Tuttavia se ciò è stato fatto e senza un motivo valido il conduttore ostacola questo diritto, egli diventa responsabile e deve risarcire il danno. Questa conclusione è stata affermata dalla Suprema Corte di Cassazione [1] la quale ha individuato, in questo caso, una violazione della legge [2]. Il conduttore, infatti non ha eseguito puntualmente la prestazione dovuta, conformemente a quanto previsto dal contratto di locazione, ed è quindi responsabile per inadempimento contrattuale nei riguardi del proprietario. La Suprema Corte, quindi, nel confermare la presenza di una condotta illecita dell’inquilino, ha precisato che il medesimo è altresì obbligato al risarcimento del danno. Trattasi di una conseguenza che scatta automaticamente al verificarsi della descritta violazione contrattuale: il danno, infatti, è intrinseco nell’inadempimento avvenuto poiché “l’impedimento dell’accesso del proprietario in un immobile dallo stesso destinato alla vendita è in sé idoneo a pregiudicare le trattative e la possibilità stessa dell’alienazione”. Ovviamente sarà cura del proprietario dimostrare l’esatta quantificazione dei danni patiti, altrimenti, in mancanza, riceverà una sentenza favorevole ma sostanzialmente generica. In questo caso, dovrà pertanto avviare un successivo giudizio per la determinazione e la liquidazione dei danni subiti, con notevole aggravio di oneri e tempo.

Cosa fare se le visite del proprietario sono ostacolate?

In conclusione, riassumendo quanto detto in precedenza, se l’inquilino ostacola ed impedisce il diritto di visita, il proprietario può e deve agire contro il medesimo poiché inadempiente. Se vuole, infatti, trasferire il proprio immobile, deve necessariamente accedere allo stesso (nessuno, infatti, comprerà una casa senza averla prima vista e visitata accuratamente, magari anche più volte). In questo caso, quindi, l’azione giudiziaria è fondamentale e non è soltanto un’iniziativa di mero principio.

La causa

La causa che sarà avviata allo scopo di contrastare e contestare il comportamento illegittimo dell’inquilino, dovrà avere tre obiettivi principali:

  • in primo luogo essa sarà diretta ad opporsi ed ovviare all’inadempimento del conduttore, chiedendo al giudice di condannare l’inquilino a consentire l’accesso;
  • in secondo luogo, la causa anzi detta potrà essere diretta ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione. Anche se negli accordi presi, non era specificatamente regolato il diritto di visita del proprietario/locatore, se ingiustificatamente ostacolato, il comportamento dell’inquilino potrà essere considerato come un grave inadempimento e quindi motivo di risoluzione del contratto [3];
  • in terzo luogo, l’azione giudiziaria intrapresa, sarà diretta ad ottenere il risarcimento dei danni subiti dal proprietario altrimenti, questi sarà costretto ad avviare un secondo procedimento per stabilire l’esatto ammontare dei medesimi. Il locatore dovrà dimostrare e quantificare i predetti danni (ad esempio, depositando in giudizio una proposta scritta di acquisto, andata in fumo per il problema in esame).

note

[1] Cass. sent. n. 19543/2015 del 30.09.2015.

[2] Artt. 1218 e ss. cod. civ.

[3] Cass. civ. sent. n. 5147/1981

Autore immagine: 123rf com

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2 Commenti

  1. Buonasera. Interessante argomentazione ma se nel contratto non esiste alcuna clausola o riferimento ad eventuali visite da parte del proprietario come ci sei regola soprattutto da parte dell’inquilino? Grazie.

    1. la Cassazione citata in nota [3], indica che, pur in mancanza di una clausola specifica, è opportuno consentire l’accesso/visita al proprietario (altrimenti indebitamente danneggiato dall’inquilino). Ovviamente le visite dovranno essere motivate e concordate, ma ostacolate a priori, no.

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