Condominio: amministratore, millesimi, spese, assemblea, bilanci, imposte

16 Ottobre 2015 | Autore: Massimo Pipino

Condominio: amministratore, millesimi, spese, assemblea, bilanci, imposte

Casi pratici sul condominio: bilanci, imposta rifiuti, assemblea, millesimi e oneri, ristrutturazione, lavori di ristrutturazione.

Fino a che punto si estendono le responsabilità dell’amministratore del condominio e quali sono quelle dell’appaltatore in caso di danni subiti da terzi a seguito di lavori eseguiti nel condominio stesso? Sin dove si estende la responsabilità dell’appaltatore?

La più consueta procedura attraverso cui il condominio, normalmente a seguito di una decisione assunta in sede assembleare, dispone di effettuare lavori sul fabbricato consiste nell’affidamento, curato dall’amministratore, di uno o più appalti di lavori ad uno o più soggetti terzi.

Secondo quanto viene stabilito dal Codice civile [1] l’autonomia dell’attività dell’appaltatore nell’ambito dell’esecuzione dell’opera assunta si esplica nella sua totale autonomia operativa, attraverso l’impiego di una propria organizzazione, nell’apprestare i mezzi ritenuti necessari all’esecuzione dell’opera contrattualizzata, curandone le modalità di esecuzione ed obbligandosi verso il committente a prestargli il risultato della sua opera. Accade però con una certa frequenza che a seguito dei lavori fatti effettuare nell’ambito del fabbricato condominiale derivino eventi dannosi a danno di terzi ed alle loro proprietà. In tali casi i conflitti tra le parti coinvolte hanno il proprio esito, per così dire “naturale”, in procedimenti per il risarcimento di danni. In questi casi i Giudici sono chiamati a chiarire se sussista o meno, ed a definire quale ne sia il grado, la responsabilità che deve essere attribuita ad ognuno dei soggetti coinvolti: ditta, o ditte, esecutrice/i dell’appalto, amministratore del condominio, direttore dei lavori – che può anche coincidere con l’amministratore stesso – ed assemblea condominiale che, nell’esercizio delle sue funzioni, ha autorizzato i lavori e, normalmente, ha anche proceduto a scegliere la ditta, o le ditte, esecutrice/i degli stessi.

La Suprema Corte di Cassazione ha avuto recentemente modo di esprimersi sul tema [2] occupandosi della una vicenda di un condomino che aveva convenuto in giudizio il proprio Condominio, l’amministratore del medesimo personalmente, nonché le due società appaltatrici allo scopo di ottenere il risarcimento dei danni patiti dall’unità immobiliare di sua proprietà a causa della cattiva esecuzione delle opere di bonifica e di impermeabilizzazione del tetto del Condominio.

I convenuti si costituivano quindi in giudizio mentre la società esecutrice dei lavori chiamava in causa anche la propria assicurazione in manleva.

Il Tribunale di Roma, interessato in primo grado del caso, riteneva di dover accogliere parzialmente la richiesta di risarcimento dei danni avanzata da parte del condomino, condannando però la sola società esecutrice delle opere al pagamento della somma di lire 504 milioni in favore della parte attrice e l’assicurazione a manlevare la medesima per lire 75 milioni. Successivamente la Corte d’Appello di Roma, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha proceduto a condannare non solo la società esecutrice dei lavori, ma anche il Condominio (con esclusione dell’appellante) e l’amministratore personalmente al pagamento della somma di euro 452.500 a titolo di risarcimento danno in favore di parte attrice nonché alla rifusione delle spese dei due gradi di giudizio. La Corte territoriale riteneva infatti di dover attribuire una responsabilità in capo al Condominio in concorso con la società appaltatrice (per quest’ultima in relazione alla scelta dell’impresa subappaltatrice di alcuni dei lavori – c.d. culpa in eligendo), nonché in capo all’amministratore, in qualità di direttore dei lavori, cui riteneva di attribuire una responsabilità per aver omesso di effettuare i necessari controlli sullo svolgimento dei lavori (c.d. culpa in vigilando).

Il Condominio e l’amministratore personalmente hanno successivamente proposto ricorso in Cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello. La Suprema Corte di Cassazione, investita della questione, si è pronunciata con sentenza in esame nella quale ha ritenuto opportuno precisare e ribadire alcuni principi in relazione a quelle che sono le rispettive responsabilità del committente, dell’amministratore e del direttore dei lavori.

Nello specifico la Suprema Corte, inserendosi in un alveo giurisprudenziale ormai consolidato, ha rilevato che, in riferimento al tema in oggetto, ovvero alle responsabilità conseguenti l’assunzione di un contratto d’appalto, quelle relativa ai danni provocati a terzi ed eventualmente anche quelle della mancata osservanza della legge penale nel corso dell’esecuzione del contratto è da attribuirsi esclusivamente all’appaltatore, in conseguenza dell’autonomia con cui egli svolge la propria attività nell’esecuzione dell’opera, autonomia che è chiaramente sancita da quanto viene previsto dal Codice civile [3]. La Suprema Corte ha poi precisato che l’amministratore rappresenta il Condominio, poiché quest’ultimo è un ente di gestione privo di personalità giuridica. Da ciò consegue che il condomino nell’ipotesi in cui ritenga, come nel caso di cui alla sentenza in commento, di aver subito un danno in conseguenza di un’omessa vigilanza da parte del Condominio (rectius di chi lo rappresenta) nell’esecuzione di lavori sulle parti comuni, dovrà necessariamente agire nei confronti dell’ente (ovvero il condominio e non nei confronti dell’amministratore). Il direttore dei lavori, secondo la Suprema Corte, assume la specifica funzione di tutelare la posizione del committente nei confronti dell’appaltatore, vigilando che l’esecuzione dei lavori abbia luogo in conformità a quanto stabilito nel capitolato di appalto. Alla luce di quanto detto nel caso in oggetto non è stato riconosciuto alcun tipo di responsabilità al direttore dei lavori, all’amministratore, ovvero al committente che non possono rispondere della cattiva esecuzione dei lavori imputabile esclusivamente a libere iniziative dell’appaltatore.

L’amministratore non ha ancora presentato i bilanci consuntivi del 2013, 2014 e parte del 2015, dal momento che minaccia di volersi dimettere dall’incarico. Può farlo e sanare, nella prossima riunione di condominio, i precedenti bilanci con la maggioranza prevista?

Secondo l’opinione di chi scrive oltre a non essere possibile una “sanatoria” quale quella prospettata dal quesito posto, non solo l’amministratore che in ritardo di due anni nella presentazione dei rendiconti è passibile di revoca giudiziale ma anche di citazione da parte del condominio per danni. Per chiarire e motivare la risposta sarà opportuno riepilogare rapidamente la la normativa precedente alla Legge di riforma n. 220/2012 che non parlava espressamente di dimissioni dall’incarico di amministratore per poi confrontarla con il dettato normativo attualmente in vigore. Il fatto che la precedente legge sul condominio non citasse espressamente l’ipotesi di dimissioni dell’amministratore non significava che al mandatario (tale è infatti la veste giuridica dell’amministratore di condominio) non fosse possibile prendere una simile decisione. Nella fattispecie la norma di riferimento era rappresentata dall’articolo 1727 del Codice civile, rubricata per l’appunto Rinuncia del mandatario, che recita:“Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante. Se il mandato è a tempo indeterminato, il mandatario che rinunzia senza giusta causa è tenuto al risarcimento, qualora non abbia dato un congruo preavviso”. In ogni caso la rinunzia avrebbe dovuto essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante (il condominio) potesse provvedere altrimenti, salvo il caso d’impedimento grave da parte del mandatario. In altre parole: le dimissioni erano sempre possibili ma solo se non erano presentate in modo tale da non recar danno al condominio e se non v’era una giusta causa. In alternativa ricorreva il rischio di azione risarcitoria.

Senza una nuova nomina, tuttavia, l’amministratore (a meno che non si trattasse di amministratore interno) doveva rimanere in carica fino alla sua sostituzione da parte dell’assemblea o dell’Autorità Giudiziaria alla quale avesse fatto ricorso almeno un condomino. La legge di riforma del condominio ha modificato la situazione, ma solo in parte: le dimissioni senza giusta causa ed improvvise possono sempre portare ad una richiesta di risarcimento del danno da parte dei condomini (l’amministratore non può dimettersi oggi e già domani disinteressarsi della gestione del condominio) ma il nuovo primo comma dell’articolo 1129 del Codice civile specifica che nei condomini in cui la nomina dell’amministratore è obbligatoria (quelli con almeno nove partecipanti) anche il mandatario dimissionario può ricorrere all’Autorità Giudiziaria per la nomina del suo sostituto (in sostanza non è solo il condomino che può ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere la nomina di un sostituto dell’amministratore dimissionario ma anche lo stesso amministratore dimissionario può adire l’Autorità giudiziaria per far nominare un suo sostituto. Unica condizione dell’azione: l’assemblea convocata per decidere in merito non vi sia riuscita. In tal caso, ad avviso di chi scrive, l’amministratore dimissionario può anche ottenere la condanna alla refusione delle spese processuali. Questo per quanto riguarda la parte del quesito attinente le minacciate dimissioni dell’amministratore.

Per quanto riguarda invece la questione attinente la mancata presentazione dei rendiconti 2013, 2014 e l’eventuale emendabilità di questa inadempienza occorre tenere presente che l’articolo 1130, comma 1, n. 11 del Codice civile prevede per l’amministratore lo specifico obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale. Dalla locuzione “annuale” presente nel disposto del citato articolo 1130, comma 1, n. 11, Codice civile, si può dedurre che il riferimento è all’anno solare (o all’anno civile), per cui, il rendiconto si apre a gennaio e si chiude a dicembre [4]. Sempre l’articolo 1130, comma 1, n. 11, prevede che l’amministratore oltre a redigere il rendiconto annualmente deve necessariamente convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Questa previsione mira ad evitare la possibilità di presentare i rendiconti secondo le comodità dell’amministratore (prima dell’entrata in vigore della Legge 220/2012 non di rado era possibile trovarsi di fronte a situazioni in cui i rendiconti condominiali venivano presentati ogni 2 anni o anche ogni 5 anni), impedendo, di fatto, all’assemblea ogni tipo di controllo sulla gestione dell’amministratore. Questa previsione legislativa è rafforzata da un ulteriore principio previsto nell’articolo 1129, comma 12, n. 1 del Codice civile secondo cui l’omessa convocazione dell’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto condominiale, anche solo per un anno, determina la revoca giudiziale dell’amministratore. È opportuno sottolineare che anche quest’ulteriore riferimento legislativo all’anno (per la revoca determinata dalla mancata presentazione del rendiconto) rafforza la convinzione che l’anno (per il rendiconto) sia quello ordinario che si apre il 1° gennaio e che si chiude il 31 del mese di dicembre. L’obbligo di presentazione del rendiconto è indipendente dalla nomina di un nuovo amministratore o dalla riconferma di quello vecchio (si tratta infatti di elementi che non incidono sulla rendicondazione). Occorre, però, sottolineare che a tutela dei condomini la nomina (o l’eventuale riconferma) dell’amministratore è strettamente connessa alla presentazione dei rendiconti: in poche parole, è altamente consigliabile che i proprietari non riconfermino l’amministratore in ritardo con la presentazione dei rendiconti (quanto alla durata dell’incarico di amministratore è opportuno sottolineare che l’amministratore dura in carica un anno – civile – e alla fine dell’anno deve essere necessariamente riconfermato o sostituito, non esiste un incarico biennale o automaticamente prorogato di un anno). Inoltre, il mancato rispetto dell’obbligo di redigere i rendiconti e di convocare l’assemblea comporta a carico dell’amministratore stesso il risarcimento dei danni a favore del condominio (si pensi al caso in cui, durante il periodo in cui l’amministratore del condominio non presenta i rendiconti uno dei proprietari fallisce e non è possibile recuperare quanto dovuto) e/o la riduzione dell’onorario dell’amministrazione per il mancato rispetto degli obblighi imposti dal codice civile e assunti accettando l’incarico di amministratore.

Quali sono le modalità con cui deve essere notificato un atto destinato al condominio?

Della questione relativa alle modalità di notifica di un atto al condominio ha avuto recentemente modo di occuparsi la Suprema Corte di Cassazione ricordando come “la notifica di un atto indirizzato al Condominio, qualora non avvenga nelle mani dell’amministratore, può essere validamente fatta nello stabile condominiale soltanto qualora in esso si trovino locali destinati allo svolgimento ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni (ad es. la portineria) idonei, come tali, a configurare un ufficio dell’amministratore, dovendo, in mancanza, essere eseguita presso il domicilio di quest’ultimo” (Cassazione civile sentenza n. 17474/2015). In proposito, si ritiene opportuno innanzitutto ricordare che la notifica degli atti giudiziari consiste in quel particolare insieme di formalità per mezzo delle quali una comunicazione effettuata per il tramite di un ufficiale giudiziario possa essere ritenuta valida e dare ragionevole certezza che il destinatario abbia validamente ricevuto l’atto oggetto della notifica. Ciò premesso, si osserva anzitutto come i problemi, nel caso del Condominio, per quanto riguarda la valida notifica degli atti sorgano (così come per tante altre cose), dalla nota (e tutt’ora sostanzialmente condivisa) definizione del Condominio quale centro di interesse non provvisto di personalità giuridica: qualora tale personalità giuridica fosse stata (ad esempio con la recente legge 220/2012 di riforma) riconosciuta, infatti, è del tutto ovvio che l’unico soggetto legittimato a ricevere validamente la notifica di un atto giudiziario sarebbe il legale rappresentante, e cioè in fin dei conti lo stesso amministratore.
Viceversa con la “configurazione” attuale di cui dispone il Condominio si assiste al paradosso di un unico soggetto giuridico (che poi è il condominio stesso) privo di personalità giuridica ove, tuttavia, mentre qualunque condòmino, in quanto comproprietario, può (salvo eccezioni che in questo caso non vale la pena di ricordare) agire per il bene comune ad esempio impugnando egli stesso una sentenza contraria al Condominio, lo stesso condòmino non potrebbe (pena nullità certa della notifica) validamente ricevere un atto giudiziario. Non si deve dimenticare, del resto, come occorra la maggior certezza possibile che un atto giunga a conoscenza del suo destinatario, e che a tale proposito non vi è dubbio che una notifica effettuata a mani dell’amministratore sembra offrire maggiori garanzie. La notifica sarà pertanto certamente valida nel caso in cui venga effettuata a mani dell’amministratore, mentre, come ricordato inizialmente, in caso contrario potrà essere ritenuta correttamente effettuata solo qualora il Condominio destinatario dell’atto da notificare si sia dotato di locali destinati al servizio della “cosa” comune. A questo proposito è poi opportuno ricordare che la prova di aver regolarmente notificato l’atto spetta certamente a chi ha effettuato la notifica, e che tale prova (qualora appunto non sia l’amministratore personalmente a ricevere la notifica) può essere se non diabolica certo di difficile adempimento. A complicare ulteriormente la situazione che si sta esponendo (ma in fondo sempre in ossequio al principio della ragionevole certezza che l’atto venga effettivamente ritirato e quindi conosciuto da parte del suo destinatario) si rileva ancora come, né in giurisprudenza né in dottrina, vi sia piena unità di vedute su come si debba materialmente effettuare la notifica di un decreto ingiuntivo (e del successivo atto di precetto) qualora un terzo voglia intraprendere un’azione esecutiva (ad esempio in conseguenza di un debito condominiale) nei confronti di un singolo condominio. In questo caso si può ritenere sufficiente la notifica (del decreto) effettuata a mani dell’amministratore o sarà invece necessario ripetere tale procedura anche nei confronti del singolo condominio destinatario dell’esecuzione? Non vi è dubbio che la soluzione consigliabile, in quanto più “garantista” dei diritti di chi debba subire una esecuzione, sia la seconda delle due ipotesi menzionate. Quale ultima considerazione, si denota come la legge 220/2012 abbia ora obbligatoriamente previsto, dato che molto spesso non è neppure facile non solo reperire l’amministratore ma prima ancora individuarlo, che, ai sensi dell’articolo numero 1129 del Codice Civile sul luogo di accesso del condominio o di maggior uso comune, accessibile anche a terzi, deve essere affissa l’indicazione delle generalità del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. Nei casi, infine, “degenerativi” nei quali sia impossibile individuare l’amministratore, o magari addirittura qualora una nomina in tal senso da parte del Condominio, nonostante gli obblighi di legge, non sia mai avvenuta, per il procedente che debba notificare un atto giudiziario al Condominio, non resterà che ricorrere al Tribunale.

Quali documenti fiscali deve emettere l’amministratore di condominio per ottenere il compenso che è stato approvato a suo favore in sede di assemblea?

Per dare compiuta risposta al quesito posto occorre innanzitutto distinguere tra quei soggetti che svolgono professionalmente l’attività di amministratore di condominio e coloro che svolgono tale attività saltuariamente, magari per amministrare il condominio in cui abitano.

Coloro che svolgono l’attività di amministratore di condominio in qualità di professionista devono essere iscritti all’Ufficio I.V.A., chiedere l’apposita partita e devono poi provvedere a rimettere fattura per ogni compenso percepito, sottoponendo a partire dal 1° gennaio 1998 il loro compenso a ritenuta di acconto del 20%, nonché denunciare il reddito così percepito nel quadro L del modello unico istituito con la dichiarazione dei redditi, proprio nel 1998. Tali soggetti devono essere poi iscritti all’INPS e devono corrispondere la quota del 10% (o del 12% a seconda della iscrizione o meno ad altre forme di previdenza obbligatorie) quale contributo previdenziale. Di tale quota il 4% può essere addebitato al singolo condominio. Vi sono poi coloro che svolgono l’attività di amministratore in modo del tutto sporadico e saltuario o perché pensionati o perché dipendenti, e hanno comunque tempo da dedicare a questa attività; in questo caso gli amministratori normalmente gestiscono soltanto uno o due condomini. Per costoro non è obbligatoria l’iscrizione all’Ufficio I.V.A. e all’INPS prestando semplicemente un’attività di collaborazione non continuativa. Devono in ogni caso sottoporre il loro onorario alla ritenuta d’acconto del 20%, e se il loro compenso globale annuo non supera l’importo di 7.500 euro, reddito a scaglione su cui grava un’aliquota d’imposta del 20%, non devono neppure, indicando pur sempre nel quadro L il loro reddito, corrispondere il conguaglio a saldo delle imposte dovute.

In ogni caso l’amministratore di condominio non è tenuto ad esibire nessuna ricevuta all’assemblea per avere il diritto di prelevare il suo compenso dal conto condominiale, una volta che il compenso stesso è stato regolarmente deliberato.

La TASI è dovuta sui parcheggi condominiali o si tratta di aree esenti?

La TASI, acronimo che sta per Tassa sui Servizi Indivisibili è stata istituita dall’articolo 1, comma 639 della Legge 147/2013 secondo cui: “È istituita l’imposta unica comunale (IUC). Essa si basa su due presupposti impositivi, uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore e l’altro collegato all’erogazione e alla fruizione di servizi comunali. La IUC si compone dell’imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali, e di una componente riferita ai servizi, che si articola nel tributo per i servizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile…”. Presupposto impositivo della TASI, così come viene chiarito dall’articolo 1, comma 669, “è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, ivi compresa l’abitazione principale come definita ai fini dell’imposta municipale propria, di aree scoperte nonché di quelle edificabili, a qualsiasi uso adibiti”. Inoltre, precisa l’articolo 1, comma 671, “la TASI è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo le unità immobiliari di cui al comma 669. In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria”. Nella versione contenuta nella Legge di stabilità 2014, tuttavia, l’articolo 1, comma 670 esentava da TASI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali imponibili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del codice civile che non fossero detenute o occupate in via esclusiva. Tale esenzione è però stata abolita dall’articolo 2, comma 1, lettera g) del Decreto 16/2014, recante “Disposizioni urgenti in materia di finanza locale, nonché misure volte a garantire la funzionalità dei servizi svolti nelle istituzioni scolastiche”, convertito con modificazioni dalla Legge 2 maggio 2014, n. 68 che ha, infatti abrogato il citato comma 670 dell’articolo 1 della Legge di Stabilità e quindi TASI è dovuta anche sugli immobili di proprietà condominiale. Il pagamento della TASI per le proprietà condominiali deve essere fatto dall’amministratore con le stesse modalità previste per il pagamento dell’IMU, Il tributo versato a cura dell’Amministratore del condominio sarà poi addebitato ai condomini pro-quota millesimale.

Una unità immobiliare classata come C6 è stata accatastata come bene comune condominiale dotato di relativa rendita. Tuttavia nella visura catastale non figura nessun soggetto proprietario (teoricamente lo sarebbero tutti i “condomini”), ai fini IMU chi deve pagare l’imposta?

Le “parti comuni” dei fabbricati condominiali, sotto il profilo catastale possono possono essere soggette ad un un triplice trattamento:

– non essere per nulla accatastate (si pensi al tetto dell’edificio, che appunto, di solito, non viene fatto oggetto di accatasta-mento);

– essere accatastate come “beni comuni non censibili” (ad esempio si tratta di seguenti spazi condominiali quali l’androne, le scale, i pianerottoli, i corridoi di cantina e di solaio, la corsia di transito delle autorimesse, la lavanderia, il locale deposito cicli, il locale caldaia, eccetera): in sintesi, si tratta di parti comuni che vengono sì fatte oggetto di identificazione catastale (e ciò, essenzialmente, ai fini della loro precisa individuazione e rappresentazione planimetrica) ma che, non essendo suscettibili di produrre un proprio reddito, non sono qualificabili in termini di “unità immobiliare” e quindi sono prive di classamento e di rendita catastale;

– essere accatastate come “beni comuni censibili” in quanto si tratta di porzioni di edificio che, seppur di proprietà condominiale, sono suscettibili di produrre un proprio reddito: classico, al riguardo, è il caso dell’alloggio destinato ad abitazione del portiere, la cui titolarità è ripartita, pro quota millesimale, tra tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale.

Quanto all’adempimento degli obblighi IMU con riferimento a questi “beni comuni censibili” l’obbligo di dichiarazione grava sull’amministratore del condominio (ai sensi dell’articolo 10, comma 4, ultimo periodo, Decreto Legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, non esplicitamente richiamato dalla disciplina dell’IMU, né “propria”, né “sperimentale”, ma evidentemente applicabile all’IMU in via di interpretazione estensiva), mentre (soggetti passivi e pertanto) obbligati al pagamento dell’imposta sono i condomini, in quanto contitolari di dette unità immobiliari pro quota millesimale. Peraltro, ancora in vigenza dell’ICI, l’Amministrazione Finanziaria aveva dato “facoltà” all’amministratore del condominio di effettuare il pagamento dell’imposta (il quale, evidentemente, preleva l’importo necessario dalla cassa del condominio, ripartendolo poi, pro-quota millesimale, su ciascun condomino nel rendiconto annuale di gestione del condominio). Quest’ultima considerazione è, tra l’altro, in linea con il disposto dell’articolo 19, legge 23 dicembre 2000, n. 388, dettato in tema di multiproprietà

Il tributo TARI sui rifiuti è dovuto per il possesso, l’occupazione o la detenzione di locali ed aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani e assimilati, esistenti nelle zone del territorio comunale. Visto quanto sopra il tributo sui rifiuti si paga sulle aree scoperte operative, ma si paga anche sui parcheggi esterni di alberghi, ristoranti, supermercati …

L’istituzione della TARI è stata prevista con il preciso scopo di assicurare la copertura dei costi di investimento e di esercizio relativi alla gestione del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti urbani ed assimilati.

La TARI va a sostituire, a partire dal 1° gennaio 2014, la TARES (con il comma 704, dell’articolo 1 della Legge 147/2013, il legislatore ha, infatti, provveduto ad abrogare, l’articolo 14 del citato D.L. 201/2011, istitutivo della TARES).

Quale è il presupposto della TARI

Il presupposto della TARI e il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte,

a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Si intendono per:

– “locali” – vengono così definite le strutture che sono stabilmente infisse al suolo e chiuse su tre lati verso l’esterno, anche se non risultano essere conformi alle disposizioni urbanistico-edilizie del Comune in cui sono ubicate;

– “aree scoperte” – vengono così definite sia le superfici che si presentano prive di edifici o di strutture edilizie, sia gli spazi circoscritti che non costituiscono locale (tettoie, balconi, terrazze, campeggi, aree da ballo e cinema all’aperto, parcheggi);

– “utenze domestiche” – vengono così definite le superfici adibite a civile abitazione;

– “utenze non domestiche” – vengono così definite le restanti superfici, tra cui le comunità, le attività commerciali, artigianali, industriali, professionali e le attività produttive in genere.

Sono escluse dall’applicazione del tributo:

– le aree scoperte pertinenziali o accessorie a civili abitazioni, quali i balconi e le terrazze scoperte, i posti auto scoperti, i cortili, i giardini e i parchi;

– le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del Codice civile (vedi nota n. 1) che non siano detenute o occupate in via esclusiva, come androni, scale, ascensori, stenditoi o altri luoghi di passaggio o di utilizzo comune tra i condomini.

In considerazione del fatto che il presupposto della TARI, per espressa previsione legislativa (articolo 1, comma 642 della Legge di Stabilita 2014), è rappresentato dal possesso o detenzione, a qualsiasi titolo essa avvenga, di locali o aree scoperte che siano suscettibili di produrre rifiuti urbani, è conseguentemente tenuto al pagamento della TARI il possessore o detentore di tali immobili a qualsiasi titolo essa avvenga (ad esempio, il proprietario, l’usufruttuario, il titolare del diritto di abitazione o il conduttore). Nel caso in cui si sia in presenza di una pluralità di possessori o detentori, gli stessi saranno tenuti in solido al pagamento dell’imposta, che costituisce un’unica obbligazione tributaria, mentre invece, nell’ipotesi in cui il soggetto “detentore” (ad esempio, il conduttore in virtù dell’esistenza di un contratto di locazione), occupi l’immobile per un periodo di durata non superiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno solare, la TARI è dovuta solamente dal “possessore” dell’immobile, ossia dal proprietario/usufruttuario, ecc..

Sono invece escluse dalla TARI, come già detto, le aree scoperte pertinenziali o accessorie alle abitazioni e quelle condominiali non detenute o occupate in via esclusiva (si tratta delle parti comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del Codice civile).

Come si calcola la base imponibile della TARI

Secondo la Legge di Stabilità 2014, la base imponibile su cui deve essere calcolata l’imposta è costituita, per le unità immobiliari a destinazione ordinaria, iscritte, o potenzialmente iscrivibili nel catasto edilizio urbano, in via provvisoria, dalla superficie calpestabile (ovvero i metri quadrati netti misurati al filo interno delle murature) dei locali e delle aree idonee a produrre rifiuti urbani ed assimilati.

Le superfici da prendere in considerazione al fine impositivo sono quelle dichiarate, ovvero accertate ai fini delle previgenti imposte sui rifiuti: TARES, TARSU, ovvero TIA sia nella “versione” disciplinata dall’articolo 49 del D. Leg.vo 22/1997, sia nella “versione” che viene regolata, invece, dall’articolo 38 del D. Leg.vo 152/2006. Tale modalità per la determinazione della base imponibile, come già detto provvisoria, verrà applicata fino all’entrata in vigore delle nuove modalità di determinazione della superficie imponibile ai fini TARI, a seguito del completamento della procedura di allineamento dei dati catastali di tali unità immobiliari con quelli relativi alla toponomastica ed alla numerazione civica, adottata dai Comuni e dall’Agenzia delle Entrate (comma 647). A regime, ossia a seguito del completamento della procedura di cui al punto precedente, la superficie assoggettabile alla TARI sarà rappresentata dall’80% della superficie catastale, determinata in base ai criteri del D.P.R. 138/1998.

Al fine di individuare l’effettiva misura della superficie imponibile ai fini TARI su cui effettuare il conteggio dell’imposta dovuta da parte dei singoli contribuenti, le Amministrazioni comunali competenti saranno tenute a comunicare ai contribuenti stessi le nuove superfici imponibili da essi calcolate, adottando le forme più idonee e nel rispetto di quanto viene disposto dall’articolo 6 della Legge 212/2000 (“Statuto del contribuente”), in materia di conoscenza degli atti a loro destinati.

Per le medesime unita immobiliari a destinazione ordinaria, iscritte o iscrivibili nel catasto edilizio urbano, viene, altresì, stabilito che, ai fini dell’accertamento, il Comune possa considerare come superficie assoggettabile al tributo quella corrispondente all’80% della superficie catastale, determinata secondo i criteri del D.P.R. 138/1998. Mentre, per le altre unità immobiliari (ossia quelle che non risultano essere iscrivibili nel catasto edilizio urbano), la superficie assoggettabile a tributo è rappresentata dalla superficie calpestabile. In ogni caso, nell’ambito delle procedure di determinazione della superficie assoggettabile alla TARI, non si deve tenere conto di quella parte di superficie teoricamente assoggettabile a tributo in cui però si formano rifiuti classificati come “speciali”: lo smaltimento di tali rifiuti viene, infatti, eseguito, a proprie spese, dai relativi produttori (vedi articolo 1, comma 649 della Legge di stabilità – “Nella determinazione della superficie assoggettabile alla TARI non si tiene conto di quella parte di essa ove si formano, in via continuativa e prevalente, rifiuti speciali, al cui smaltimento sono tenuti a provvedere a proprie spese i relativi produttori, a condizione che ne dimostrino l’avvenuto trattamento in conformità alla normativa vigente. Per i produttori di rifiuti speciali assimilati agli urbani, nella determinazione della TARI, il comune, con proprio regolamento, può prevedere riduzioni della parte variabile proporzionali alle quantità che i produttori stessi dimostrino di avere avviato al recupero”). L’esclusione dalla determinazione della TARI della porzione della superficie dell’immobile corrispondente ai luoghi di formazione di rifiuti “speciali” è riconosciuta però a condizione che i produttori siano in grado di dimostrare l’avvenuto trattamento dei rifiuti speciali in conformità alla normativa vigente.

L’ammontare effettivo dell’obbligazione tributaria relativa alla TARI dovuta dal singolo contribuente viene determinato in base alla tariffa fissata dal Comune con proprio regolamento, ai sensi di quanto stabilito dell’articolo 52 del D. Leg.vo 446/1997. Tale ammontare è commisurato all’anno solare, e, ai sensi dell’articolo 1, comma 650 della Legge di Stabilità 2014, costituisce un’unica obbligazione tributaria.

Il regolamento comunale relativo alla TARI, che definisce l’ammontare della tariffa in base alla quale viene calcolato l’ammontare dell’imposta dovuto dal singolo contribuente, secondo quanto stabilito dall’articolo 1, comma 651 della Legge di stabilita 2014, deve contenere:

– i criteri di determinazione delle tariffe (ai sensi del D.P.R. 158/1999);

– la classificazione delle categorie di attività con omogenea potenzialità di produzione dei rifiuti;

– la disciplina delle riduzioni tariffarie, ivi comprese quelle che tengono conto della capacità contributiva della famiglia (anche attraverso l’applicazione dell’ISEE).

In riferimento all’ultimo punto deve essere sottolineato il fatto che le Amministrazioni comunali hanno facoltà di prevedere meccanismi di riduzione e casi di esenzioni in situazioni particolari (articolo 1, comma 659, Legge di Stabilita 2014: “Il comune con regolamento di cui all’articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, può prevedere riduzioni tariffarie ed esenzioni nel caso di: a) abitazioni con unico occupante; b) abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale od altro uso limitato e discontinuo; c) locali, diversi dalle abitazioni, ed aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo, ma ricorrente; d) abitazioni occupate da soggetti che risiedano o abbiano la dimora, per più di sei mesi all’anno, all’estero; e) fabbricati rurali ad uso abitativo”).

In alternativa, nel rispetto del principio secondo cui “chi inquina paga”, stabilito dall’articolo 14 della Direttiva 2008/98/CE, l’Amministrazione comunale ha facoltà di decidere di correlare l’entità della tariffa stabilita nel proprio regolamento alle quantità ed alle qualità medie di rifiuti prodotte per ogni unità di superficie facendo riferimento agli usi ed alle tipologie di attività svolte dal singolo contribuente, nonché al costo del servizio di gestione e smaltimento dei rifiuti prodotti (si veda in proposito quanto viene stabilito dall’articolo 1, comma 652 della Legge di Stabilità 2014). In tal caso, per ogni categoria omogenea, le tariffe dovranno essere determinate moltiplicando il costo del servizio per unità imponibile accertata, previsto per l’anno successivo, per uno o più coefficienti di produttività quantitativa a qualitativa dei rifiuti.

Palazzina di tre piani con tre proprietari diversi, senza amministratore. Avendo deciso di intervenire con lavori di ristrutturare e di coibentazione esterna con rifacimento della copertura, quale è la procedura per ottenere la detrazione ai fini IRPEF prevista dall’articolo 16-bis TUIR? È necessario nominare un amministratore oppure le relative formalità possono essere attuate da uno dei tre proprietari? È necessario aprire un conto corrente su cui far confluire tutti i pagamenti e se sì a chi deve essere intestato?

Come è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa – con la circolare 11/2014 (“Questioni interpretative in materia di IRPEF prospettate dal Coordinamento Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale e da altri soggetti”) al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di recupero delle parti comuni (articolo 16-bis, comma 1, lettera a) TUIR), i condomìni che, non avendone l’obbligo (condominio costituito da non più di otto condòmini), non abbiano provveduto alla nomina di un amministratore dovranno comunque richiedere obbligatoriamente il codice fiscale e porre in atto tutti gli adempimenti previsti e a nome del condominio stesso (“In presenza di un “condominio minimo”, edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012 all’articolo 1129 c.c. il riferimento era a quattro condomini), risulteranno comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione dell’articolo 1129 e 1138 c.c. che disciplinano rispettivamente la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini). Ne discende che, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall’articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso”). La detrazione spetta soltanto in ragione delle spese effettivamente sostenute da ciascuno in riferimento ai propri millesimi di proprietà. Per quanto concerne i pagamenti sarà necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condòmino che effettua il pagamento (si veda in proposito la circolare n. 57/E del 1998), che potrà essere tratto indifferentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei condòmini, a tal fine delegato dagli altri, o su conto appositamente istituito, demandando all’accordo degli interessati la definizione delle modalità interne di regolazione del pagamento, fermo restando il principio che la detrazione può spettare soltanto in ragione delle spese effettivamente sostenute da ciascuno e il rispetto delle altre prescrizioni stabilite dal decreto interministeriale n. 41 del 1998 e dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011. Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del Codice civile (cfr. articoli 1123 e seguenti).

Infine, la Circolare n. 57/E del 1998 ha chiarito che i documenti giustificativi delle spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio.

In occasione di alcuni lavori di manutenzione del cancello del cortile condominiale, si decide anche di automatizzarlo. Il costo dell’intervento si aggira complessivamente sui 3.000 euro più Iva. Per tale lavoro si può ottenere la detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio immobiliare prevista dall’articolo 16-bis TUIR? E l’IVA è al 22% o al 10% ?

L’articolo 16-bis TUIR consente la detrazione dall’IRPEF dovuta dal contribuente del 50% (sino al 31 dicembre 2015) delle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio immobiliare residenziale esistente entro un monte massimo di 96.000 euro (sino al 31 dicembre 2015). In particolare, gli interventi per i quali è riconosciuto il diritto alla detrazione sono:

A) quelli elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). La detrazione riguarda pertanto le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo, per i lavori di ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.
B) Quelli indicati alle lett. a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali.
C) Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nelle precedenti lettere A e B e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza (per questi interventi la detrazione è stata introdotta dal Dl n. 201/2011).
D) Gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune.
E) I lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione).
F) Gli interventi per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge 104/1992.
G) Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.
H) Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.

Per l’intervento sul cancello, per il quale si può ritenere concretizzarsi un intervento di manutenzione ordinaria, così come previsto dall’articolo 3, comma 1, lettera a) DPR n. 380/2001, è riconosciuta la detrazione del 50% di cui all’articolo 16-bis TUIR a patto che venga mantenuta la sagoma preesistente ed i colori non vengano mutati (si veda al riguardo l’elenco degli interventi ammessi alla detrazione contenuto nella “Guida alle agevolazioni fiscali” edito dall’Agenzia delle Entrate. Quanto all’IVA, nel caso di lavori condominiali consistenti in manutenzioni ordinarie l’aliquota, così come previsto in via definitiva dalla Legge n. 203 del 22 dicembre 2008 – Finanziaria 2009 – è sempre al 10%. Per ottenere la detrazione non occorre più che il costo della manodopera venga indicato a parte in fattura.

Un contribuente pone il seguente quesito: ho da poco comprato casa e l’ex proprietario prima del rogito ha versato la somma dovuta all’amministratore condominiale relativa a che erano stati deliberati dall’assemblea per la facciata del palazzo. È possibile essendo il nuovo proprietario della casa godere delle detrazioni previste per i lavori di recupero sulle parti comuni del condominio anche se non sono stato io ad avere effettuato i pagamenti?

Sul punto interviene l’articolo 16, comma 8, primo periodo secondo cui “In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare”. In sostanza se nel corso del periodo di dieci anni nel quale il contribuente che sta godendo delle detrazioni IRPEF decide di alienare l’immobile, nel caso in cui la compravendita avvenga senza accordi, le rimanenti annualità di detrazioni passano automaticamente all’acquirente che ne usufruirà sino ad esaurimento, se ha capienza di imposta. Viceversa se il proprietario cedente inserisce nell’atto di compravendita una clausola con cui esplicita la propria volontà di continuare sino ad esaurimento nell’utilizzo delle rate restanti di detrazione IRPEF, allora la detrazione resterà in capo alla parte cedente. Anche se il caso contemplato dal legislatore riguarda unità immobiliari autonome si ritiene che il principio possa essere esteso anche al caso di specie.

In relazione alla delibera assunta in sede di assemblea finalizzata all’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale un condomino ha versato l’importo da lui dovuto sul c/c condominiale utilizzando non il modulo impiegato per i normali bonifici ma quello previsto per le agevolazioni fiscali previste dall’articolo 16-bis TUIR, sul quale la banca ha effettuato in automatico la prevista ritenuta d’acconto. Considerando che tale ritenuta verrà effettuata nuovamente nel momento in cui l’amministratore pagherà l’impresa esecutrice dei lavori condominiali il condomino in questione si vedrà operare due volte la ritenuta su quanto da lui versato. È possibile recuperare in qualche modo la prima ritenuta d’acconto, magari dell’amministratore del condominio nella sua contabilità?

Il bonifico previsto dalle norme vigenti per effettuare i pagamenti relativi ad interventi di recupero sul patrimonio edilizio abitativo esistente per i quali si intende usufruire delle agevolazioni previste dall’articolo 16-bis TUIR richiede che siano compilati campi quali il numero di fattura e la partita IVA del beneficiario (ovvero l’impresa esecutrice dei lavori). Non è chiaro, quindi, come l’Istituto bancario in questione sia stato in grado di accettato un tale bonifico che sarebbe risultato incompleto, ossia privo questi dati. Sarà quindi necessario rivolgersi all’Istituto bancario e chiedere spiegazioni in merito all’accettazione di un bonifico incompleto. L’amministratore non ha invece alcuna responsabilità in materia.

Le deleghe per partecipare all’assemblea del condominio come e da chi possono essere legittimamente assunte o rifiutate se c’è il sospetto di manipolazioni o vizi sostanziali nella forma e nella firma? Si consideri che vengono esibite solo al momento dell’inizio dell’assemblea stessa. Chi ha l’autorità di non far partecipare eventualmente il delegato?

Il tema proposto è alquanto spinoso poiché se da una lato l’articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile attribuisce a ogni condomino la possibilità di intervenire all’assemblea condominiale anche a mezzo di un suo rappresentante, la norma non subordina tale potere a particolari condizioni né dal punto di vista soggettivo, e quindi la delega può essere validamente conferita sia da un condomino ad un altro condomino sia da un condomino ad un soggetto estraneo al condominio (a meno che il regolamento condominiale non si esprima altrimenti), né dal punto di vista oggettivo, ovvero in merito alla forma che la delega deve assumere. In ogni caso il soggetto delegato non può a sua volta delegare altri soggetti alla partecipazione in assemblea e la delega non è frazionabile nel senso che il condomino proprietario di più unità immobiliari è titolare di un solo voto in assemblea e quindi può conferire una sola delega. Sempre esaminando la questione sotto il punto di vista formale la delega a partecipare all’assemblea per essere valida deve avere una particolare forma? A questo riguardo, per sviscerare adeguatamente l’argomento ed evitare fraintendimenti, è bene procedere a valutare sia la disciplina vigente prima dell’entrata in vigore della riforma (legge 220/2012) sia quella attualmente vigente conseguente l’entrata in vigore della citata legge. Il motivo di questo distinguo è semplice: nelle cause eventualmente sorte prima del 18 giugno (data di entrata in vigore della citata legge n. 220) continua ad applicarsi la disciplina che in allora era vigente: la riforma, infatti, com’è normale che sia non ha un valore retroattivo.

Nella legislazione precedente la riforma secondo il primo comma dell’articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile “Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante”. Non veniva quindi fatto alcun cenno alla forma della delega. In questo contesto la Cassazione era intervenuta specificandoo che “il potere rappresentativo conferito dal condomino ad altro soggetto per la partecipazione all’assemblea condominiale può essere attribuito anche verbalmente, e la prova della esistenza, dell’oggetto e dei limiti del mandato può essere acquisita con ogni mezzo” (Cassazione, 27 marzo 1998, n. 3251). Il regolamento di condominio, tuttavia, poteva porre dei limiti formali. Anche prima della riforma era comunque buona norma concedere la delega per iscritto e, nei casi di particolare importanza, indicare anche le intenzioni di voto del delegante così da non renderla uno strumento utile a rafforzare la posizione del delegato.
La situazione è decisamente cambiata a partire dal 18 giugno del 2013: in particolare, il nuovo primo comma dell’articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile provvede infatti a specificare che ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, purché munito di delega scritta e se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Da quanto sin qui argomentato si può quindi desumere quanto segue. In primo luogo: le deleghe per la partecipazione all’assemblea non possono essere rifiutate dall’amministratore in quanto l’unico soggetto che ha la possibilità di contestare l’operato del delegato è il soggetto che ha conferito la delega e non altri. In secondo luogo, siccome la legge non prevede alcuna forma particolare per la predisposizione delle deleghe stesse, ma obbliga solo alla forma scritta non possono esserci problemi “formali” in quanto non c’è una forma obbligatoria da rispettare. Lo stesso per quel che riguarda la questione della firma: non è richiesta in alcun caso una verifica della stessa da parte dell’amministratore o del presidente dell’assemblea. Quindi non c’è nessun soggetto che possa rifiutare di ammettere la delega recata da un condomino o da un estraneo. In realtà, dal punto di vista della forma della delega, si tratta di un falso problema in quanto, nella stragrande maggioranza dei casi, alla lettera di convocazione dell’assemblea stessa l’amministratore allega il modulo di delega che sarà compilato dal delegante.

Quanto al rapporto che si viene a costituire tra soggetto delegante e soggetto delegato lo stesso ha valenza del tutto interna e non coinvolge il condominio con la conseguenza che gli eventuali vizi relativi ai poteri conferiti al delegato possono essere fatti valere solo dal soggetto delegante e non dagli altri condomini; e comunque in tale ipotesi in nessun caso possono verificarsi ripercussioni negative nei confronti delle deliberazioni dell’assemblea.

Nell’ambito di un condominio costituito da dieci appartamenti, dotato di codice fiscale, amministratore e conto corrente condominiale, secondo la riforma del condominio, dove vanno versate le spese condominiali (Enel, pulizia parti comuni, riscaldamento ecc.)?

Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la legge 11 dicembre 2012, n. 220 di modifica alla disciplina del condominio negli edifici e meglio nota come “Riforma del condominio”. L’articolo 9 della legge in parola ha riscritto l’articolo 1129 del Codice civile, prevedendo che “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”

Lo scopo della norma è evidentemente quello di garantire la tracciabilità dei movimenti finanziari riconducibili al condominio ed ai soggetti che ne fanno parte. Inoltre, in tal modo, viene resa possibile un’attività di controllo amministrativo e di verifica sull’operato dell’amministratore da parte del singolo condòmino e/o dell’assemblea (nonché da parte dell’Agenzia delle Entrate nell’esercizio della propria attività), consentendo gli opportuni riscontri grazie all’accesso all’estratto conto. Nonostante che il tenore letterale della norma non disponga in modo esplicito il divieto per l’amministratore di incassare le quote condominiali in contanti (a patto che le somme versate non superino i 999 euro, limite oltre il quale, ai sensi del Decreto Legge 13/08/2011 n.138, convertito con modificazioni dalla Legge 14 settembre 2011, n. 148, si impone per legge l’utilizzo di uno strumento di pagamento tracciabile), è doveroso osservare come una tale ipotesi costituirebbe di fatto una elusione dello scopo del Legislatore. La questione può porsi in quanto molti condòmini, al fine di evitare le spese di commissione applicate dagli Istituti di credito, preferiscono continuare a pagare in contanti presso l’amministratore. Tuttavia, qualora l’amministratore continuasse ad incassare in contanti per diversi condòmini e solo successivamente versasse le somme sul c/c condominiale, questa operazione non consentirebbe più la tracciabilità, atteso che il versamento risulterebbe cumulativo, a nome dell’amministratore e non più riconducibile ai singoli condòmini. Ma non solo. Eventuali versamenti in contanti da parte dell’amministratore sul conto corrente condominiale potrebbero integrare l’ipotesi di “confusione patrimoniale” tra lo stato proprio dell’amministratore e quello del condominio, quale causa di revoca dell’amministratore stesso. Infine, eventuali suoi versamenti darebbero luogo ad anticipazioni e pure documentate, salvo prova contraria. Tutte le somme, a qualunque titolo dovute dal condomino, devono quindi devono quindi essere versate sul conto corrente di corrispondenza condominiale condominiale. Così come, secondo quanto stabilito dal comma 7 dell’articolo 1129 del Codice civile, sul conto corrente debbono transitare tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio

Mio padre ed io siamo proprietari, ciascuno per conto proprio, di due unità immobiliari distinte nello stesso condominio. L’amministratore ha inviato sulla mia posta elettronica personale un sollecito di pagamento per una mia rata scaduta nonché altro sollecito per una rata scaduta di mio padre, che come detto è proprietario di una unità distinta. Vi risulta sia un comportamento normale?

Prima di rispondere al quesito formulato, è opportuno tracciare i caratteri fondamentali del fenomeno, rivisitandolo alla luce della cornice nel quale lo stesso si muove da quasi un decennio e distinguendo tra il caso in cui sia stata utilizzato un messaggio di posta elettronica certificata da quello in cui sia stata utilizzata una mail non certificata. La posta elettronica certificata (PEC) è stata definita come un sistema di trasporto di documenti informatici che offre, rispetto alla normale posta elettronica, la garanzia della certezza dell’invio e della avvenuta o mancata consegna dei messaggi al destinatario. Si tratta quindi di uno strumento equiparato a tutti gli effetti di legge alla spedizione di una raccomandata con avviso di ricevimento. Infatti, mentre la posta elettronica semplice, pur essendo strumento facilmente accessibile e molto utilizzato nelle comunicazioni interpersonali, non fornisce garanzie sull’invio e sull’effettiva consegna del messaggio, né tanto meno certezza sulla paternità dello stesso, la PEC è un sistema di posta elettronica “evoluto”, in grado di superare le tradizionali debolezze della posta elettronica semplice in quanto assicura la prova dell’invio e della consegna di una comunicazione e/o di un documento informatico. Inoltre, la PEC è anche adatta ad uno scambio di comunicazioni tra applicazioni: un ente può ricevere documenti attraverso messaggi di PEC e automaticamente elaborarli attraverso una propria applicazione informatica. Può accedersi alla propria casella di PEC attraverso un client di posta elettronica ovvero tramite un browser. Per ottenere la casella di PEC è necessario rivolgersi ad un apposito gestore iscritto in un elenco tenuto dall’Agenzia per l’Italia Digitale. Come accennato, l’impiego della PEC consente al mittente di ottenere una ricevuta che costituisce prova legale dell’avvenuta spedizione del messaggio nonché della eventuale documentazione al medesimo allegata. Tra le sue varie utilizzazioni, la posta elettronica certificata può quindi essere certamente adoperata anche per ciò che concerne la gestione di un edificio in condominio. Tutto ciò premesso la risposta al quesito che è stato posto dipende da quanto è stato deciso a livello condominiale in merito all’utilizzo alternativo della posta elettronica e delle lettere (eventualmente raccomandate A/R) di sollecito per le rate scadute. Se l’assemblea dato il suo assenso all’amministratore all’uso delle email per risparmiare sui costi della raccomandata, l’uso della posta elettronica è senz’altro corretto (fermo restando che sarebbe senz’altro opportuno privilegiare l’utilizzo della posta elettronica certificata rispetto a quella che certificata non è). Il fatto che sia giunta anche una mail riferita a persona diversa rispetto al destinatario principale può essere dovuto ad una svista, o alla mancata comunicazione degli indirizzi di posta corretta. In questo caso – se, come detto, si è concordato per la posta elettronica al fine di risparmiare i costi – è possibile che l’amministratore abbia erroneamente interpretato la mancata comunicazione dell’indirizzo mail privato come volontà di ricevere le comunicazioni destinate ad entrambi i condomini in una stessa casella. Sarà comunque opportuno richiedere gli opportuni chiarimenti all’amministratore.

15) Domanda

Se all’interno di un condominio il taglio degli appartamenti è molto diversificato (alcuni di ampia metratura altri molto più piccoli) in caso di interventi su parti comuni (segnatamente la facciata) quale è il criterio di ripartizione delle relative spese?

Risposta

Pur tenendo conto del fatto che è lecita la stipula di un accordo tra i condomini (che tipicamente può essere ricompreso nel regolamento di condominio) volto a stabilire tra le parti un criterio valido differente rispetto a quanto viene strettamente previsto dalla legge, per rispondere compiutamente al quesito posto risulta essere necessario chiarire quale sia il criterio legale e come può trovare attuazione. Il punto di riferimento da tenere presente nella fattispecie è l’articolo 1123 del Codice civile (“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”). Il che significa che, nel caso in cui un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità e, di conseguenza, le spese devono essere ripartite tra i vari condomini in misura proporzionale al valore che la loro proprietà esclusiva ha rispetto alle parti comuni. Il significato di questa locuzione consiste nel fatto che ogni appartamento del condominio ha un valore diverso rispetto all’intero edificio e proprio in conseguenza di questa diversità, che viene espressa in base a taluni parametri, ogni proprietario sarà tenuto a contribuire alle spese condominiali in misura differente rispetto, ad esempio, al suo vicino. Di conseguenza, non è detto che due appartamenti, entrambi posti al primo piano di uno stabile debbano contribuire, in termini di quote di accollo delle spese condominiali, in misura uguale. Per quanto non molto differente, il costo potrebbe essere diverso. Il criterio legale è quindi quello della proporzionalità: vediamo ora in riferimento a quali spese esso debba trovare applicazione. Sempre il primo comma dell’articolo 1123 del Codice civile (“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”) chiarisce che si dividono in misura proporzionale le spese che concernono la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, la prestazione dei servizi nell’interesse comune e le innovazioni di cui all’articolo 1120 del Codice civile (“…1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; 3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto….”).

Rientrano nell’elenco delle spese che concernono la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio le spese relative al compenso dell’amministratore, quelle per il premio dovuto alla compagnia assicurativa per la polizza dello stabile, le spese di cancelleria non individualmente imputabili, ecc . È tuttavia evidente che non tutte le cose comuni siano destinate a servire i condomini in ugual misura. Accade, infatti, che, per la particolare conformazione dello stabile in relazione ad una singola unità immobiliare, un bene comune sia utilizzato in misura ridotta dal condomino proprietario di quell’unità rispetto agli altri. In queste circostanze trova applicazione l’articolo 1123 seconda comma (“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”), secondo il quale, appunto, in caso di utilizzo differenziato di un determinato bene, le relative spese sono ripartite in misura proporzionale all’uso che ciascuno può farne. Tuttavia, nel caso di specie, trattandosi di lavori che interessano la facciata dello stabile condominiale troverà piena applicazione il criterio proporzionale sancito dal primo comma dell’articolo 1123 secondo cui i costi correlati all’intervento resosi necessario dovranno essere ripartiti in proporzione al valore delle singole unità immobiliari costituenti il fabbricato condominiale criterio che è riassumibile all’incidenza millesimale di ognuna delle unità immobiliari.

16) Domanda

All’amministratore del condominio non è stato rinnovato il mandato. Il professionista, peraltro, vanta propri crediti nei confronti del condominio per spese anticipate, crediti che, per altro, sono regolarmente riportati nel bilancio consuntivo del periodo approvato dai condomini. Con quali modalità L’amministratore uscente deve procedere al recupero dei propri crediti?

Risposta

Considerando il fatto che l’assemblea condominiale ha regolarmente approvato il bilancio, e conseguentemente riconosciuto la correttezza delle ragioni in base alle quali l’amministratore uscente vanta il proprio credito nei confronti del condominio, spetta al nuovo amministratore provvedere alla raccolta delle somme necessarie al rimborso dovuto, dal momento che, come detto, le somme sono state approvate espressamente dall’organo deliberante del condominio. Nel caso in cui il nuovo amministratore non dovesse provvedere a versare le somme dovute all’ex amministratore, quest’ultimo potrebbe chiedere al giudice un decreto ingiuntivo sulla base di quanto è stato deliberato da parte dell’assemblea. In questo caso, però, i condomini avrebbero il diritto di rivalersi sul nuovo amministratore per le spese legali e, in più, potrebbero sfiduciarlo e sostituirlo. In base a quanto stabilisce il comma 12, n. 2, dell’articolo 1129 del Codice civile rientra, infatti, tra i doveri amministratore, che se trascurati ne comportano la sfiducia, quello di eseguire le delibere dell’assemblea.

17) Domanda

Un piccolo condominio è composto da otto condomini e viene amministrato da uno dei proprietari, stabilmente residente nel fabbricato e senza la corresponsione di alcun compenso. Dovendo provvedere all’esecuzione di alcuni lavori di manutenzione, oltre a disporre del codice fiscale, è obbligatorio anche aprire il conto corrente condominiale per poter usufruire della detrazione ai fini IRPEF prevista dall’articolo 16-bis TUIR oppure no?

Risposta

No, non occorre. Come chiarito infatti dalla Circolare del 21 maggio 2014 n. 11 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa (“Questioni interpretative in materia di IRPEF prospettate dal Coordinamento Nazionale dei Centri di Assistenza Fiscale e da altri soggetti”), in presenza di un “condominio minimo”, inteso come edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (prima delle modifiche apportate dalla legge n. 220 del 2012 all’articolo 1129 del Codice civile il riferimento era a quattro condomini), risultano applicabili le norme civilistiche in materia di condominio, fatta eccezione per gli articoli 1129 e 1138 che disciplinano rispettivamente la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini). Da quanto premesso l’Agenzia, nel documento di prassi citato, ne fa discendere che, al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di recupero/manutenzione delle parti comuni prevista dall’articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l’obbligo, non abbiano nominato un amministratore, dovranno obbligatoriamente solo richiedere il codice fiscale eseguendo tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso. Per quanto concerne i pagamenti sarà necessario effettuare i bonifici indicando, oltre al codice fiscale del condominio, anche quello del condomino che effettua il pagamento (si confronti in materia la circolare n. 57/E del 1998), che potrà essere tratto indifferentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei condòmini, a tal fine delegato dagli altri, o su conto appositamente istituito (ma per scelta e non per obbligo), demandando all’accordo degli interessati la definizione delle modalità interne di regolazione del pagamento, fermo restando il principio che la detrazione può spettare soltanto in ragione delle spese effettivamente sostenute da ciascuno e il rispetto delle altre prescrizioni stabilite dal decreto interministeriale n. 41 del 1998 e dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011.

Per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del Codice civile (in proposito si vedano gli articoli 1123 e seguenti).

Per completezza è opportuno ricordare che la Circolare n. 57/E del 1998 ha chiarito che i documenti giustificativi delle spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio.

18) Domanda

In un condominio completato nel 2009 sono insorti problema ai frontalini e di conseguenza devono essere effettuati alcuni lavori che però non possono essere eseguiti dall’impresa costruttrice che nel frattempo è fallita. Nonostante l’età della struttura è possibile presentare un richiesta di detrazione ai fini IRPEF per lavori di manutenzione oppure è previsto un minimo di anni di vecchiaia della struttura per poter accedere all’agevolazione?

Risposta

Per poter ottenere la detrazione ai fini IRPEF del 50% delle spese sostenute per gli interventi genericamente definiti di “manutenzione” prevista dall’articolo 16-bis TUIR non è in alcun modo richiesto che si tratti di un immobile datato, in quanto la detrazione viene riconosciuta per un ampio spettro di interventi che non sono necessariamente legati al degrado dell’immobile stesso dovuto all’anzianità di costruzione. Conditio sine qua non per accedere all’agevolazione è che l’immobile oggetto degli interventi sia esistente (ovvero sia stato accatastato o che sia in corso la richiesta di accatastamento). Fatta questa premessa occorre però tenere in considerazione un altro fattore: quando non si tratta di balconi incassati nella facciata, ma di balconi aggettanti, quindi che sporgono rispetto al corpo centrale del palazzo, la proprietà non è condominiale ma privata, così come è stato più volte indicato dalla Suprema Corte di Cassazione (si veda, in particolare, la sentenza 637/2000, nella quale si legge che “I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso. I frontalini possono essere beni comuni solo se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata.” La sentenza è stata sempre riconfermata nel corso degli anni, per cui non è possibile porre a carico del condominio le spese di manutenzione relative a balconi aggettanti rispetto al corpo del fabbricato ma debbono essere pagate solo dai proprietari dei balconi interessati al problema. La cosa ha una conseguenza assai importante: a parere di chi scrive l’intervento prospettato configura una manutenzione ordinaria (articolo 3. comma 1, lettera a) DPR 380/2001) per cui, dovesse ricorrere la situazione prospettata, ovvero quella dei balconi aggettanti rispetto alla facciata, data l’impossibilità di configurare l’intervento come eseguito su parti comuni del condominio, ma come intervento eseguito su parti private, l’utilizzo dell’agevolazione ex articolo 16-bis TUIR non sarebbe possibile (Dall’imposta lorda si detrae un importo pari al 36 per cento delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi:

a) di cui alle lett. a) b), c) e d) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all’articolo 1117 del codice civile;
b) di cui alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze).Ovviamente nessun problema si avrebbe se invece i balconi interessati dall’ammaloramento dei frontalini dovessero essere incassati nella facciata dell’edificio condominiale.

19) Domanda

Risposta

Insomma non solo la delega dovrà, obbligatoriamente, essere rilasciata per iscritto ma in condomini particolarmente grandi non si potrà superare un determinato numero: diversamente le delibere devono considerarsi annullabili. Tuttavia, anche nel testo modificato dalla legge 220 dell’articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile nulla viene specificato in merito ai contenuti specifici della delega. Da quanto sin qui argomentato si può quindi desumere quanto segue. In primo luogo: le deleghe per la partecipazione all’assemblea non possono essere rifiutate dall’amministratore in quanto l’unico soggetto che ha la possibilità di contestare l’operato del delegato è il soggetto che ha conferito la delega e non altri. In secondo luogo, siccome la legge non prevede alcuna forma particolare per la predisposizione delle deleghe stesse, ma obbliga solo alla forma scritta non possono esserci problemi “formali” in quanto non c’è una forma obbligatoria da rispettare. Lo stesso per quel che riguarda la questione della firma: non è richiesta in alcun caso una verifica della stessa da parte dell’amministratore o del presidente dell’assemblea. Quindi non c’è nessun soggetto che possa rifiutare di ammettere la delega recata da un condomino o da un estraneo. In realtà, dal punto di vista della forma della delega, si tratta di un falso problema in quanto, nella stragrande maggioranza dei casi, alla lettera di convocazione dell’assemblea stessa l’amministratore allega il modulo di delega che sarà compilato dal delegante.

20) Domanda

Viene posto il seguente quesito: un condominio è costituito da un complesso di 4 distinte palazzine. A causa di un problema conseguente l’infiltrazione d’acqua in uno solo dei fabbricati vi si devono effettuare alcuni lavori i cui costi vengono però ripartiti fra i proprietari di tutti i 4 fabbricati. Per quanto riguarda le detrazioni IRPEF previste per gli interventi di manutenzione chi ha diritto ad usufruirne? Tutti i proprietari delle unità immobiliari site nelle quattro palazzine o solo i proprietari del fabbricato oggetto dell’intervento di manutenzione?

Risposta

La risposta al quesito che è stato posto non può essere univoca in quanto il quesito stesso è carente di un dato fondamentale, ovvero non riporta quanto viene stabilito dal regolamento condominiale in situazioni quali quelle prospettate. In ogni caso, premesso che la detrazione prevista dall’articolo 16-bis TUIR per gli interventi di recupero sul patrimonio edilizio esistente spetta a tutti i proprietari che si accollano le spese derivanti dai lavori eseguiti sulla base della delibera condominiale di approvazione dei lavori stessi, le possibilità sono sostanzialmente due. Se le spese, che nel caso di specie riguardano una sola palazzina, sono ripartite sull’intero condominio o sulla base di quanto viene previsto nel regolamento condominiale o perché riguardano una condotta d’acqua comune, la detrazione spetta a tutti i condomini che effettivamente sostengono le spese o per previsione regolamentare o perché l’intervento viene eseguito su parti comuni. Nel caso in cui, viceversa, non vi fosse una specifica previsione regolamentare e/o l’intervento di ripristino dovesse essere eseguito su una parte che non può essere definita comune all’intero condominio inteso nella sua articolazione in quattro distinte palazzine, dovrebbe trovare applicazione il criterio definito dalla legge, ovvero dal comma 3 dell’articolo 1123 del Codice civile, secondo il quale “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Di conseguenza le spese sarebbero a carico dei soli proprietari degli appartamenti della palazzina interessata dall’intervento di ripristino e così ovviamente le conseguenti possibili detrazioni.

21) Domanda

Nel caso in cui in un condominio una parte delle unità immobiliare siano state locate con contratti di rent to buy chi può partecipare alle assemblee (nello specifico a quella per la nomina dell’amministratore dello stabile): i conduttori o il costruttore proprietario degli immobili?

Risposta

Il contratto di “rent to buy” (o, secondo la dizione della norma istitutiva “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”) è stato introdotto nell’ordinamento italiano dall’articolo 23 del Decreto-Legge 12 settembre 2014 n. 133 recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive”, convertito con Legge 11 novembre 2014, n. 164. Si tratta di un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Ciò significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone. Dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Fatte queste premesse, e passando al contenuto del quesito posto, va chiarito che la norma che regola questi contratti in riferimento al condominio applica la stessa ripartizione degli obblighi prevista per usufruttuario e nudo proprietario. Quindi al conduttore – acquirente è dato il diritto di voto nelle assemblee condominiali che trattano affari riguardanti l’ordinaria amministrazione, il godimento delle cose e dei servizi condominiali. Al proprietario – concedente, invece, compete il diritto di voto in tutti gli altri casi, comprese le delibere afferenti le spese straordinarie. Al conduttore, però, viene riconosciuto il diritto al voto anche per le delibere afferenti lavori che eccedono l’ordinaria manutenzione se:

ha deciso di sostituirsi al proprietario, in ordine ad alcune spese di carattere straordinario;
le delibere riguardano addizioni (si veda in proposito l’articolo 986 del Codice civile) o migliorie (articolo 985 del Codice civile) di competenza del conduttore.

In questi casi, la convocazione dell’assemblea dovrà essere comunicata, sia al proprietario che al conduttore. Il voto per la nomina dell’amministratore, trattandosi di ordinaria amministrazione, spetta quindi ai conduttori.

22) Domanda

L’assemblea ha deliberato la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria sull’edificio condominiale stanziando per i lavori una certa somma. Per quattro anni i lavori sono stati rimandati per motivazioni varie (carenza di liquidità dei condomini). L’amministratore ha ultimamente presentato un preventivo fornito da una nuova impresa, maggiorato del 25% rispetto a quello deliberato nell’assemblea di quattro anni prima. Questo nuovo preventivo deve essere nuovamente approvato in assemblea (e con quali modalità deve avvenire la convocazione), tanto più che è stato proposto da una nuova impresa, essendo, nel frattempo, la prima ditta fallita oppure resta valida la prima decisione assembleare?

Risposta

Data l’articolazione del quesito sarà opportuno procedere alla risposta per gradi. In primo luogo affronteremo la questione relativa ala necessità o meno di una nuova riunione assembleare per l’approvazione del nuovo preventivo. Tale riunione deve obbligatoriamente avvenire al fine di procedere all’approvazione del nuovo preventivo (tanto più che la controparte è diversa rispetto a quella inizialmente scelta che, causa fallimento e cessazione dell’attività, non è più in grado di eseguire i lavori di cui alla prima decisione assembleare). Vanno tuttavia operate alcune distinzioni in quanto le modalità e gli effetti variano a seconda della deliberazione che deve essere sostituita. Consideriamo in primis l’ipotesi più semplice, ossia quella in cui una deliberazione sia stata adottata con il consenso di tutti i condomini. Si pensi, ad esempio, anche se il caso specifico esula dalla fattispecie trattata nel quesito posto, alla deroga dei criteri legali di ripartizione delle spese. In questi casi, come in tutti gli altri in cui si decide all’unanimità, per modificare la decisione presa è necessario che nuovamente tutti i condomini siano d’accordo. Che cosa accade invece se il provvedimento è stato preso a maggioranza? In queste circostanze, così come è stato stabilito dalla Suprema Corte di Cassazione, la sostituzione della deliberazione precedentemente adottata deve avvenire con le stesse maggioranze previste dalla legge per l’adozione di quelle decisione (si confronti in proposito Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 517/82). Ciò significa che, e qui torniamo al caso di specie, nel caso in cui sia stata scelta, per l’esecuzione degli interventi di risanamento, la ditta Alfa ma che, prima della stipula del contratto, i condomini abbiamo deciso di voler cambiare l’appaltatore, che in questi casi, per poter operare tale cambiamento, sarà necessario che la deliberazione successiva sia adottata con la stessa maggioranza prevista per la deliberazione dei lavori straordinari di notevole entità (e quindi la maggioranza degli intervenuti all’assemblea deve essere pari ad almeno 500 millesimi). Nel caso di specie la sentenza citata s’occupava proprio d’un caso di sostituzione della ditta esecutrice ma (per completezza di ragionamento) nulla vieta che il discorso sia estensibile, per via analogica, anche a fattispecie differenti.

Per concludere due parole sulle modalità di convocazione dell’assemblea che sarà chiamata a sostituire la precedente delibera di affidamento dei lavori. A norma del primo comma del nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile l’avviso di convocazione, contenente specifica e precisa indicazione dei punti la cui discussione è prevista all’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano. La convocazione deve ovviamente contenere anche l’indicazione esplicita del luogo e dell’ora della riunione. Nel testo novellato dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile è sparita la forma orale quale possibile forma di convocazione dell’Assemblea condominiale, o meglio rispetto, alla precedente vaghezza della normativa codicistica, il Legislatore ha preferito indicare tutta una serie di mezzi che hanno come scopo quello di dare certezza dell’avvenuta comunicazione. In buona sostanza si è trattato semplicemente di una scelta in linea con la prassi già generalmente adottata. L’omessa convocazione, vale la pena ricordarlo, comporterà sempre l’annullabilità della delibera.

23) Domanda

In un condominio le cui unità immobiliari costitutive sono tutte proprietà di soggetti legati da vincoli di parentela si intende procedere all’esecuzione di un intervento di ripristino della copertura. Per ottenere la detrazione del 50% prevista dall’articolo 16-bis TUIR è necessario il codice fiscale del condominio anche in questo caso?

Risposta

La risposta al quesito che è stato posto dipende dal fatto che l’immobile in questione sia costituito o meno in condominio (ci si potrebbe infatti trovare di fronte anche ad una situazione derivante da una comunione ereditaria indivisa). Nell’ipotesi in cui si tratti di una proprietà indivisa tra più eredi il codice fiscale non è necessario in quanto non si è di fronte ad un condominio ma, appunto, ad una comunione. In questo caso le quote di tutti si presumono uguali e ciascun proprietario ha diritto alla detrazione sulle parti comuni senza necessità di altra documentazione. In proposito va infatti ricordato che facendo riferimento agli interventi di ristrutturazione su parti comuni condominiali, l’Agenzia delle Entrate, con la C.M. 11/E/2014, chiarisce che nel caso di “condominio minimo”, ossia un edificio composto da non più di otto condomini (per il quale, tra l’altro, non è previsto l’obbligo di nominare un amministratore), questi ultimi, per poter fruire della detrazione IRPEF per i lavori di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, recupero, ristrutturazione edilizia e restauro conservativo (di cui all’articolo 3, comma 1, lettere a, b, c, d del DPR n. 380/2001) delle parti comuni (ai sensi dell’articolo articolo 16 bis TUIR 917/86), devono obbligatoriamente richiedere il codice fiscale del condominio ed eseguire tutti gli adempimenti a nome del condominio stesso, specificando che i bonifici per il pagamento delle spese devono indicare, sia il codice fiscale del condominio che quello del condomino che effettua il pagamento. Tuttavia nel caso di specie (comunione ereditaria indivisa) si ritiene, in assenza di precisazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate che ci si debba comportare come nell’ipotesi di una comproprietà di un edifico monofamiliare (es. villa indivisa) in cui i bonifici per poter fruire della detrazione del 50% possono essere effettuati direttamente indicando il codice fiscale dei proprietari.

Viceversa, ovviamente, se si dovesse trattare di una palazzina con più appartamenti di proprietà ciascuno di un familiare, si ricade nella fattispecie condominio e quindi il codice fiscale è necessario per poter ottenere l’agevolazione fiscale.

24) Domanda

Il nostro amministratore indica fra le spese con contabilizzazione separata rispetto al suo compenso l’espletamento del 4% per la ritenuta d’acconto sugli appalti di lavori, il calcolo IMU e TASI relativo all’alloggio del portiere, la presentazione del Modello 770 ed il suo invio telematico. Queste voci di spesa non dovrebbero essere fatte rientrare fra quelle con diretta attinenza della gestione condominiale?

Risposta

Secondo quanto viene previsto dal legislatore nell’articolo 1130, comma 5 del Codice civile, l’amministratore ha l’obbligo di effettuare i versamenti e le comunicazioni fiscali per conto del condominio, ovvero, così come letteralmente recita il citato comma “eseguire gli adempimenti fiscali”. Resta tuttavia non del tutto chiaramente esplicitato che cosa si debba intendere esattamente con il termine “eseguire”: il legislatore ha inteso che l’amministratore deve anche farsi carico della materiale esecuzione dei conteggi relativi alle diverse obbligazioni fiscali cui è sottoposto il condominio e quindi far rientrare il compenso per tali attività nel compenso globale pattuito all’atto della nomina oppure è sufficiente che effettui le dovute dichiarazioni ed i relativi versamenti affidando ad altri professionisti la materiale esecuzione dei conteggi (e nel caso in cui effettui tali incombenze direttamente possa pretendere un compenso separato da quello riferito alla mera attività di amministrazione dello stabile)? La domanda assume particolare importanza in quanto con l’entrata in vigore della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, di riforma delle norme in materia di condominio risalenti addirittura al 1942, all’atto dell’accettazione della nomina l’amministratore deve indicare analiticamente il compenso per l’attività da svolgere (così come viene previsto dall’articolo 1129, quattordicesimo comma, del Codice civile, secondo cui: “L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta” – e nuovamente viene lasciata alla libera interpretazione della prassi che cosa si debba intendere come “attività svolta”). In realtà già prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012, era pacifico che l’amministratore, nella sua qualità di legale rappresentante del condominio, oltre ad adempiere alle ordinarie (e straordinarie) incombenze relative al suo ruolo di curatore del bene condominiale era tenuto a:

volturare il codice fiscale del condominio;
versare la ritenuta d’acconto operata sul pagamento di fatture per determinate prestazioni (si confronti in proposito l’articolo 25-ter del DPR n. 600/73);
presentare il modello 770 (cfr. articolo 4 DPR n. 435 del 2001);
curare gli adempimenti burocratico-amministrativi previsti per la pratica relativa le agevolazioni fiscali nel caso di ristrutturazioni edilizie o riqualificazioni energetiche (a dire il vero era questa l’attività più controversa non esistendo uno specifico obbligo di legge in tal senso, ma la giurisprudenza era orientata in tal senso Corte d’Appello di Milano, 6 febbraio 2008).

Va poi ricordato che sul sito istituzionale della Camera dei deputati, rispetto all’attività fiscale di cui parla il nuovo n. 5 dell’articolo 1130 del Codice civile, si può rinvenire la seguente definizione: “si tratta dell’obbligo di tenuta della contabilità e di rispondere a eventuali richieste degli Uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale; di comunicare annualmente all’anagrafe tributaria l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori; dell’obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore”. I commentatori della riforma sembrano concordi con queste affermazioni. In buona sostanza: non vi sembrano essere motivi per non ritenere che siano queste e solo queste le attività che devono essere annoverate tra quelle che dopo l’entrata in vigore della riforma sono confluite sotto la dicitura “attività fiscale”. Da quanto argomentato si può quindi concludere che tra gli obblighi che l’amministratore si assume all’atto della sua nomina rientrano certamente il versamento della ritenuta d’acconto sui pagamenti effettuati dal condominio, il pagamento di IMU e TASI, la presentazione del Modello 770 per comunicare annualmente all’anagrafe tributaria l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori. Non c’è però l’obbligo di svolgere attività contabile diversa da quella legata alla gestione stessa del condominio, come quella di provvedere personalmente ad effettuare i conteggi fiscali, così come, qualora ci fosse un portiere, l’amministratore non sarebbe tenuto a predisporre la busta paga ma avrebbe tutto il diritto di avvalersi di un consulente del lavoro. Di conseguenza, fatto salvo l’obbligo di esporre quanto richiesto a titolo di emolumento per le diverse attività svolte in sede di nomina, nulla osta che l’amministratore pretenda un compenso separato per l’attività di mera amministrazione condominiale e per le altre diverse attività contabili connesse con gli obblighi fiscali del condominio.

25) Domanda

Risposta

volturare il codice fiscale del condominio;
versare la ritenuta d’acconto operata sul pagamento di fatture per determinate prestazioni (si confronti in proposito l’articolo 25-ter del DPR n. 600/73);
presentare il modello 770 (cfr. articolo 4 DPR n. 435 del 2001);
curare gli adempimenti burocratico-amministrativi previsti per la pratica relativa le agevolazioni fiscali nel caso di ristrutturazioni edilizie o riqualificazioni energetiche (a dire il vero era questa l’attività più controversa non esistendo uno specifico obbligo di legge in tal senso, ma la giurisprudenza era orientata in tal senso Corte d’Appello di Milano, 6 febbraio 2008).

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note

[1] Art. 1655 Codice civile: “L’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”

[2] Cass. sent. n. 20557/15

[3] Secondo cui appunto “L’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”. La responsabilità del committente nei confronti dei terzi, secondo gli Ermellini, “è configurabile solo allorquando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall’appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente stesso, tanto che l’appaltatore finisca per agire quale nudus minister privo dell’autonomia che normalmente gli compete” (vedasi in proposito Suprema Corte di Cassazione sentenze n.7499/04 e n.7755/09), ovvero nell’ipotesi in cui si possa concretizzare in capo al committente una culpa in eligendo, per avere egli assegnato l’esecuzione delle opere ad un’impresa manifestamente incompetente e priva delle capacità tecniche necessarie (in proposito Suprema Corte di Cassazione sentenza n.15185/04).

[4] Una tale ricostruzione non può essere contestata sostenendo che l’anno partirebbe dalla data di nomina dell’amministratore, in quanto il codice non fa riferimento all’anno dalla nomina dell’amministratore. Inoltre, non si potrebbe neppure sostenere che l’anno a cui fa riferimento il codice civile potrebbe variare da condominio a condominio (ad esempio da febbraio 2014 a febbraio 2015 per il condominio alfa o da giugno 2014 a giugno 2015 per il condominio beta), in quanto, il riferimento temporale è predisposto dalla legge e non può essere deciso (o modificato) in modo discrezionale o unilaterale dall’amministratore, inoltre, il senso della riforma è quello di uniformare le varie prassi, al fine di tutelare i proprietari ed evitare che sia eluso il diritto di controllo dell’assemblea, (e l’obbligo di rendere il conto della gestione a carico dell’amministratore) modificando, ad esempio, in modo discrezionale, anno dopo anno, il riferimento temporale del rendiconto (e quindi il termine entro cui l’amministratore deve presentare i rendiconti all’assemblea) impedendo (o complicando) anche la ricostruzione contabile della gestione. Non sarebbero rendiconti o sarebbero, quindi, illeciti i rendiconti parziali (inferiori all’anno es. per 8 mesi) i rendiconti che non coincidono con l’anno solare (es. aperti a marzo e chiusi ad aprile dell’anno successivo), i rendiconti superiori ad un anno (es. per 15 mesi).

L’AUTORE: Massimo Pipino

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1 Commento

Antonio Alessandro ha detto:
13/07/2017 alle 12:12
l’amministratore del mio condominio presenta solo il bilancio annuale in cui io non avendo consuntivo di spese mensili , come altri amministratori fanno, non ho la possibilità contabilmente di controllarlo .Ho fatto presente quanto sopra specificandogli che i suoi predecessori presentavano sia i consuntivi di spese mensili che il bilancio annuale. Mi ha risposto che lui non lo attua .Il C.C. a riguardo lo permette? Ringraziandovi . Antonio Palermo 13.07.2017
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