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Le Guide Amministratore di condominio: doveri, compiti e adempimenti parte 2

Le Guide Pubblicato il 19 ottobre 2015

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Un rapido esame della figura dell’amministratore di condominio: che cosa fa, che cosa dovrebbe fare, chi lo può fare (seconda parte).

 

Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore

Il codice civile [1] stabilisce che: “Quando i condòmini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini o dell’amministratore dimissionario”.

Lasciando al prosieguo del presente lavoro l’approfondimento della distinzione esistente tra la nomina dell’amministratore condominiale fatta dall’assemblea e la nomina fatta dal giudice, iniziamo ad esaminare in modo approfondito quali sono le condizioni al ricorrere delle quali è obbligatorio per i condòmini provvedere alla nomina dell’amministratore e quali sono le motivazioni che hanno condotto il legislatore ad operare determinate scelte piuttosto di altre.

La legge, come poco sopra è già stato accennato, impone che si provveda alla nomina dell’amministratore nel caso in cui i condòmini raggiungano almeno il numero di nove.

È opportuna una precisazione in merito al significato preciso da attribuire al termine condòmino”. Nell’utilizzo quotidiano del vocabolo si pone scarsa attenzione a quello che è il suo significato tecnico, impiegandolo per riferirsi genericamente a chiunque abiti o comunque utilizzi (a vario titolo: piena proprietà, comodato, diritto d’abitazione, locazione) un’unità immobiliare ubicata nell’ambito di un edificio costituito in condominio, senza tenere conto del fatto che il significato proprio della parola “condòmino” è sostanzialmente diverso da quello, per esempio di “conduttore” o “comodatario”. Con questa espressione, a livello tecnico giuridico, s’individua infatti il proprietario di una o più porzioni immobiliare sita/e in un edificio costituito in condominio. Il diritto di proprietà sull’unità immobiliare deve risultare da un titolo (contratto di acquisto, donazione etc.) che deve essere regolarmente registrato e trascritto, così da poter essere efficacemente opposto ai terzi [2]. È da notare che la qualità di condòmino è rivestita anche dall’originario proprietario dell’immobile, qualora egli, successivamente al frazionamento dell’edificio ed alla vendita delle unità immobiliari, fatti questi che hanno dato origine al condominio, si sia riservato la proprietà di porzioni dell’edificio stesso [3]. In sostanza è il proprietario (e non certo il conduttore) che tecnicamente è a tutti gli effetti qualificabile come “condòmino”.

Un ulteriore punto su cui è opportuno svolgere alcune considerazioni è l’oggetto della proprietà del condòmino, proprietà che si identifica nel concetto di “unità immobiliare”. In questo contesto è preziosa l’indicazione fornita dal legislatore [4]:

si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l’uso locale, un cespite indipendente”.

Ciò significa che il box, così come, ad esempio, la cantina, il locale commerciale o l’appartamento sono tutte unità immobiliari. Da ciò discende che il proprietario di un box auto o di una cantina (anche se “scollegati” – nel senso che non sono pertinenze da un’unità immobiliare abitativa ubicata nello stesso immobile, possono essere legittimamente indicati come “condomini” al pari del titolare del medesimo diritto reale su un’abitazione ricompresa nel medesimo immobile. L’unica distinzione che potrà essere fatta tra le diverse posizioni dei citati soggetti sarà quella che si viene a creare in conseguenza della differenza di millesimi di proprietà che i rispettivi cespiti esprimeranno in relazione alla formazione delle maggioranze richieste in sede di assemblea condominiale per le diverse tipologie di decisioni da assumere e con riferimento alla misura della relativa quota di partecipazione alle spese per la gestione e la conservazione delle cose comuni.

Vediamo di chiarire meglio quanto sino ad ora esposto con alcuni esempi.

 

1- Si ponga un condominio composto da venticinque unità immobiliari, otto delle quali sono di proprietà di Tizio, mentre le restanti risultano essere, a loro volta, di proprietà di un’unica persona fisica. Tutte le unità immobiliari di cui si compone il condominio sono state date in locazione a differenti persone. In questo caso, pur sussistendo a tutti gli effetti il condominio che, come abbiamo visto si costituisce automaticamente senza bisogno di una delibera o di particolari formalità, non appena i condomini sono più di uno, posto che i condòmini propriamente detti (ossia, ci si ripete, i proprietari) sono solamente due non sarà obbligatorio provvedere alla nomina dell’amministratore (obbligo che scatta nel momento in cui i condòmini, ovvero i proprietari, sono più di otto).

2- Un condominio è composto (considerando gli appartamenti, i locali commerciali, le cantine ed i box) di diciannove unità immobiliari. Sei di queste sono di proprietà di altrettante persone e le restanti tredici appartengono ad un unico soggetto, persona fisica. Al suo decesso le unità immobiliari di sua proprietà passano (per successione ereditaria), in comunione tra loro, a tre dei quattro figli. Il numero dei condòmini passa così da sei a nove. In questo caso sarebbe obbligatoria la nomina dell’amministratore? La risposta al quesito è negativa in quanto nel momento in cui un’unità immobiliare è in proprietà di più persone esse, ai fini condòminiali, devono essere considerate al pari di un’unica entità proprietaria di quell’unità immobiliari (nota n. 5). Solamente se i comproprietari di questi cespiti decidessero di dividerseli allora si raggiungerebbe il numero degli otto condòmini utili per dover provvedere alla nomina dell’amministratore.

3- Un condominio si compone di otto unità immobiliari di proprietà di persone fisiche diverse. Una di queste cede la propria abitazione in usufrutto ad uno degli altri condomini, mantenendone la nuda proprietà. Quanti sono in questo caso i condòmini agli effetti della loro partecipazione alle assemblee condominiali ed in riferimento alle relative maggioranze da raggiungere in funzione delle materie da decidere? Sul tema non c’è particolare concordanza di pareri. Secondo la giurisprudenza, ai fini della gestione del condominio, ad esempio in relazione alla partecipazione alle spese [6] proprietario ed usufruttuario devono essere considerati distintamente. Allo stesso modo anche il Codice civile considera il proprietario e l’usufruttuario come titolari di rapporti giuridici autonomi con la compagine condominiale [7]. Alla luce di queste indicazioni della giurisprudenza e delle citate disposizioni codicistiche, sembrerebbe che anche l’usufruttuario, nei limiti che sono stati appena citati, debba essere considerato alla stregua di un condòmino ed essere titolare di un’autonoma legittimazione a partecipare all’assemblea di condominio, ad impugnarne le decisioni (e contribuire alle spese per le parti comuni).

Proprio quest’ultimo aspetto, però, ad avviso dell’autore di queste note, contrasta con quanto dettato dal Codice civile secondo cui le due parti del contratto di usufrutto sono chiamate a rispondere in solido per le spese del condominio [8]. In sostanza nudo proprietario ed usufruttuario potrebbero essere considerati come un solo soggetto tenuto a rispondere delle obbligazioni pecuniarie derivanti dall’appartenenza al condominio in riferimento ai costi correlati alla gestione del condominio stesso e, di conseguenza, sotto un profilo sostanziale, non verrebbe ad essere superata la soglia degli otto condòmini oltre i quali scatterebbe, tra l’altro, l’obbligo di nomina dell’amministratore. Accogliendo la linea interpretativa proposta si potrebbe quindi concludere che nel caso descritto nell’esempio la costituzione dell’usufrutto avrebbe quale conseguenza che nudo proprietario ed usufruttuario assumerebbero sì delle posizione distinte ed autonome nei confronti del condominio ma il numero dei partecipanti al condominio stesso, ai fini della nomina dell’amministratore, resterebbe pur sempre inferiore a quello previsto dalla legge per il verificarsi dell’obbligo di nomina, potendo essere considerati, nudo proprietario ed usufruttuario alla stregua un unico condòmino.

4- Un condominio è composto da nove unità immobiliari ognuna delle quali è di proprietà di soggetti, persone fisiche, diverse. Si tratta della situazione tipica dove ad ogni unità immobiliare corrisponde un solo proprietario ed è anche il caso tipo cui il Codice civile fa riferimento. Nove unità immobiliari e nove diversi proprietari. Essendo validato il “confine” degli otto condòmini la nomina dell’amministratore è obbligatoria ed i condòmini, nei modi e nei tempi che saranno illustrati nell’ambito dei paragrafi successivi, sono tenuti ad attivarsi per adempiere agli obblighi che vengono loro imposti dalla legge.

Sulla base degli esempi portati e dopo avere chiarito nel loro significato tecnico i contenuti dei vari termini della fattispecie in esame (condomino, unità immobiliare, ecc.) si può pacificamente affermare che negli edifici che contino almeno nove diversi proprietari di altrettante unità immobiliari è obbligatorio che si provveda alla nomina di un amministratore di condominio.

note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] La dottrina ha precisato che al fine della qualificazione di un soggetto quale “condòmino” non rileva tanto l’esistenza di un atto pubblico di trasferimento della proprietà frazionata di una parte dell’edificio condominiale — questione che può riguardare, se mai, il problema dell’opponibilità della qualità di condòmino nei confronti dei terzi — quanto l’esistenza di un negozio effettivamente traslativo di tale diritto, anche se concluso per mezzo di semplice scrittura privata.

[3] Deve inoltre essere sottolineato che condòmino è non solo colui il quale sia proprietario di una o più unità immobiliari, ma anche, ad esempio, il proprietario del solo lastrico solare o del cortile (si veda in proposito la sentenza della Suprema Corte di Cassazione 2 maggio 1960, n. 1300), o anche di un box, di una cantina o di una soffitta.

[4] Si veda in proposito l’articolo 40 del DPR n. 1142/49 (Approvazione del regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano).

[5] In questo senso si veda il secondo comma dell’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, a mente del quale: “Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice”. La Suprema Corte di Cassazione ha poi avuto modo di precisare che l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile non autorizza a ritenere che per la valida costituzione dell’assemblea sia sufficiente la convocazione di uno solo dei comproprietari pro indiviso, essendo invece necessario che essi siano tutti avvertiti al fine di indicare quale di essi li rappresenterà nell’assemblea.

[6] Si veda in proposito la sentenza della suprema Corte di Cassazione 27 ottobre 2006 n. 23291.

[7] In tal senso il sesto e settimo comma dell’articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile specificano che“L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta invece ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del Codice civile (Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà dell’usufruttuario di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell’usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso l’usufruttuario ha diritto di ritenere l’immobile riparato”) ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 (L’usufruttuario ha diritto a un’indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa. L’indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l’importo della spesa e l’aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti. L’autorità giudiziaria, avuto riguardo alle circostanze, può disporre che il pagamento dell’indennità prevista dai commi precedenti sia fatto ratealmente, imponendo in questo caso idonea garanzia”) e 986 (“L’usufruttuario può eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica della cosa. Egli ha diritto di toglierle alla fine dello usufrutto, qualora ciò possa farsi senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In questo caso deve essere corrisposta all’usufruttuario un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non possono separarsi senza nocumento della cosa e costituiscono miglioramento di essa, si applicano le disposizioni relative ai miglioramenti. del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario”).

[8] L’ottavo comma dell’articolo 67 delle Disposizioni attuative del Codice civile prevede esplicitamente che: “Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale”.


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