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Locazione: se l’uso dell’immobile è diverso da quello pattuito

27 Luglio 2022 | Autore:
Locazione: se l’uso dell’immobile è diverso da quello pattuito

Se il locatore non accetta l’uso difforme che l’inquilino fa dell’immobile, può chiedere la risoluzione del contratto ma deve farlo entro tre mesi dalla scoperta.

Il conduttore dell’immobile non ha solo l’obbligo di pagare il canone di locazione, ma deve anche rispettare le altre condizioni negoziali, tra cui la destinazione d’uso pattuita con il proprietario. Di conseguenza, il conduttore che ha preso in affitto un appartamento per uso abitativo, non può destinarlo ad ufficio oppure a luogo di esercizio di attività commerciale. Vediamo quali sono le conseguenze della locazione se l’uso dell’immobile è diverso da quello pattuito e cosa può fare il proprietario che non accetta l’inadempimento del conduttore.

Locazione: obblighi del conduttore

In linea generale, gli obblighi del conduttore (inquilino) sono i seguenti [1]:

1) prendere in consegna il bene e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che si può altrimenti presumere dalle circostanze;

2) pagare il canone di locazione alle scadenze concordate.

L’uso dell’immobile diverso da quello concordato costituisce inadempimento contrattuale e, pertanto, il proprietario può scegliere se [2]:

  • chiedere il corretto adempimento del contratto, ripristinando l’uso e la destinazione del bene così come concordati;
  • chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

In ogni caso, il proprietario può chiedere il risarcimento del danno (che deve essere ovviamente dimostrato), causato dalla destinazione dell’immobile ad uso diverso da quello stabilito.

Locazione uso diverso da quello pattuito: quando è possibile risolvere il contratto

Anche se la regola generale è quella della possibilità di risolvere il contratto di locazione per inadempimento, la legge speciale [3] in materia di locazione stabilisce dei limiti temporali entro i quali il proprietario deve manifestare la volontà di cessare il rapporto.  Più precisamente, se l’inquilino utilizza l’immobile in modo diverso da quello concordato, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto di locazione. La richiesta deve però avvenire entro tre mesi decorrenti dal giorno in cui il locatore scopre l’uso diversoDecorso tale termine senza che venga chiesta la risoluzione, al contratto si applica il regime giuridico diverso corrispondente all’uso effettivo dell’immobile. Se la destinazione ad uso diverso da quello pattuito è solo parziale, al contratto di locazione si applica il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente.

La regola appena riportata trova applicazione nel solo caso in cui l’uso diverso del bene comporti un altro regime giuridico e non quando le regole applicabili al contratto di locazione resterebbero le stesse.

Per esempio, se era stato pattuito l’uso abitativo, ma in realtà il conduttore utilizza l’immobile per attività commerciale, la locazione, in caso di mancata richiesta di risoluzione da parte del locatore, si trasforma da uso abitativo a uso commerciale, con le diverse regole previste dalla legge.

Dunque nel momento in cui il locatore scopre che l’uso dell’immobile è diverso da quello concordato può:

a) non accettare l’uso diverso e chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi;

b) accettare l’uso diverso con conseguente applicazione delle regole relative al diverso tipo di contratto. Il silenzio del locatore dopo tre mesi dalla scoperta viene inteso come consenso tacito all’uso diverso e dunque al regime giuridico diverso.

Nell’ipotesi in cui l’uso diverso da parte del conduttore non comporti un diverso regime giuridico (per esempio, era stato concordato l’utilizzo di alcune stanze ma non di quelle effettivamente poi utilizzate), il locatore può comunque chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ma non si pone il problema del termine di tre mesi a pena di novazione contrattuale.

La Cassazione ritiene che l’uso difforme che comporta l’applicazione di una diversa disciplina si applica anche all’ipotesi in cui sia stata pattuita la locazione per esigenze abitative transitorie del conduttore e questi invece adibisca l’immobile ad abitazione stabile (o viceversa) [4].

Difatti, la norma che prevede, in caso di cambiamento di destinazione d’uso, il regime legale applicabile al tipo di locazione effettivamente in essere è diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative. Di conseguenza, la norma si riferisce a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di una diversa disciplina e, quindi, non solo ai casi di passaggio da uso non abitativo ad uso abitativo dell’immobile o viceversa, ma anche ai casi di mutamento nell’ambito del medesimo tipo locativo. In tale ultima ipotesi occorre, però, che dal cambio d’uso derivi il passaggio ad un regime giuridico diverso, e ciò anche quando il mutamento di destinazione produca effetti più sfavorevoli per il conduttore (per esempio, passaggio da locazione stabile a transitoria).

Invece, la norma non si applica a quei cambiamenti d’uso che non comportino innovazione della disciplina giuridica del rapporto ed in relazione ai quali è configurabile solo un inadempimento contrattuale; in tale ultima ipotesi, il locatore può fare ricorso all’azione di risoluzione ordinaria [5].

In ogni caso, deve essere considerata la volontà del locatore rispetto al tipo di locazione; difatti, nel caso di variazione unilaterale ad opera del conduttore, se il locatore ha consapevolmente tollerato l’uso diverso e ha omesso di opporsi nei modi e nel termine previsti, non può più pretendere la risoluzione contrattuale.


note

[1] Art. 1587 cod. civ.

[2] Art. 1453 cod. civ.

[3] Art. 80, L. n. 392/1978.

[4] Cass. sent. n. 969/2007.

[5] Cass. sent. n. 5767/2010.

Autore immagine: 123rf com


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