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Vendere la casa all’asta da soli senza il tribunale

23 Ott 2015


Vendere la casa all’asta da soli senza il tribunale

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 Ott 2015



Debiti: possibile incaricare lo studio del notaio per lanciare l’offerta al pubblico di vendita immobiliare.

Non aspettare che sia il creditore a farlo per te: se hai bisogno di liquidità e vuoi procedere alla vendita della tua casa, ma l’agenzia immobiliare non ci riesce e tu sei troppo impegnato per prendertene cura, una possibilità da non sottovalutare è quella di affidare l’incarico a un notaio affinché si prenda cura dell’intera attività, dal primo all’ultimo atto, attraverso una regolare asta pubblica. A chiarirlo è lo stesso Consiglio nazionale del notariato con uno studio appena pubblicato [1].

La possibilità era già implicitamente contenuta nel codice civile [2] ove si prevede la cosiddetta “offerta al pubblico”, ossia una proposta di contratto già bella e formulata, vincolante per il proponente, cui può aderire chiunque: insomma, né più né meno di una offerta di vendita all’asta, con tanto di bando, di pubblicità e di modalità per la presentazione delle offerte. Offerta che, peraltro, potrebbe anche essere revocata (sempre che non sia, nel frattempo, intervenuta l’aggiudicazione) purché la revoca venga fatta nella stessa forma con cui è avvenuta la comunicazione della volontà di vendere.

In generale si parla di offerta al pubblico, quando una parte offre ad una collettività indeterminata la stipula di un contratto (frequentemente di vendita). Il caso più tipico è l’esposizione di merce in vetrina col relativo prezzo: è chiaro, infatti, che una volta che l’acquirente sia entrato nel negozio per acquistare il relativo prodotto, il venditore non potrebbe più tirarsi indietro, proponendo un prezzo maggiore.

Ebbene, questo stesso strumento può essere utilizzato in qualsiasi altro campo – sottolinea lo Studio del notariato – ivi compreso quello immobiliare.

Il vantaggio offerto, peraltro, dalla presenza di uno studio notarile che presiede al regolare svolgimento dell’asta pubblica è la preliminare verifica che l’immobile abbia tutte le carte in regola per il passaggio di proprietà, senza contare poi che tutti i successivi adempimenti contrattuali e burocratici (atto pubblico, trascrizione nei registri immobiliari, ecc.) verranno curati dallo stesso notaio.

Innanzitutto il professionista svolgerà un’attività di verifica e di controllo sull’immobile non soltanto per garantire la perfetta conformità dell’immobile e la sua assoluta assenza di vizi, ma anche per rendere evidenti nel bando gli eventuali vizi urbanistici o di altra natura riscontrati e quali siano le garanzie prestate dal venditore.

In questo modo verranno garantiti tanto il venditore quanto l’acquirente: il secondo perché non andrà incontro a brutte sorprese (essendo stato l’immobile vagliato da notaio e tecnici), il primo perché eviterà, in futuro, eventuali contestazioni e azioni giudiziarie. Senza contare il fatto che il proprietario della casa potrebbe delegare il notaio di verificare anche l’onorabilità e l’affidabilità dei partecipanti sia sotto il profilo della solvibilità, quanto sotto quello della normativa in materia di lotta anti-riciclaggio ed alla criminalità organizzata.

A questo punto il notaio passerà a predisporre il vero e proprio bando d’asta che sarà reso pubblico attraverso i mezzi di diffusione tipici come la stampa specializzata, o giornali, ecc. Una volta predisposta l’offerta e bandita ufficialmente l’asta pubblica, si passa all’aggiudicazione, determinando il prezzo minimo di aggiudicazione e, quindi, il miglior offerente. Seguono altri adempimenti per perfezionare la conclusione del contratto.

Come può essere venduto l’immobile

I notai fanno notare come la vendita all’asta possa seguire due diverse tipologie:

con offerte segrete, senza incanto o con incanto: in tal caso l’immobile verrà assegnato al miglior offerente, ossia a colui che si sarà reso disponibile ad acquistare al prezzo più alto, partendo dal prezzo minimo indicato dal venditore. È la cosiddetta asta inglese

con offerte segrete, cui può seguire un incanto a determinate condizioni (ad esempio, possono essere ammesse a partecipare all’incanto solo le migliori offerte segrete).

L’asta potrebbe anche essere con offerte al ribasso (asta olandese): nella quale è fissato un prezzo sufficientemente alto a dissuadere tutti gli offerenti e viene progressivamente ridotto fino a che qualcuno non è disposto a comprare all’ultimo prezzo corrente. Il vincitore pagherà l’ultimo prezzo più basso solo in assenza di offerte pari o superiori alla base d’asta. In pratica, in questo caso la vendita viene aggiudicata al miglior offerente, partendo dal prezzo massimo indicato dal venditore.

L’asta potrebbe anche essere “con riserva”: in tal caso la vendita viene aggiudicata solo se le offerte abbiano raggiunto o superato il prezzo minimo stabilito.

note

[1] Consiglio nazionale notariato, Studio Civilistico n. 153-2014/C.

[2] Art. 1336 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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