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La vendita dell’immobile senza il parcheggio è nulla

25 ottobre 2015


La vendita dell’immobile senza il parcheggio è nulla

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 ottobre 2015



Il diritto d’uso del parcheggio non può essere derogato dal contratto di compravendita: il giudice sostituisce automaticamente la clausola nulla.

È parzialmente nullo il contratto di vendita di un immobile se, insieme al trasferimento dell’appartamento, non prevede anche il diritto d’uso del parcheggio: la nullità, in questi casi, colpisce solo la clausola contrattuale che esclude tale diritto in capo al nuovo acquirente. Con la conseguenza che quest’ultimo potrà, ricorrendo al giudice, chiedere una sentenza che trasferisca in suo favore l’uso del parcheggio per una superficie non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. È quanto precisato dalla Corte di Appello di Palermo con una recente sentenza [1].

La vicenda

Un uomo aveva acquistato un appartamento, ma il contratto di compravendita, in una apposita clausola, aveva escluso dal trasferimento della proprietà anche l’uso del parcheggio condominiale. Dopo qualche anno il nuovo proprietario ha agito in causa per ottenere la dichiarazione di nullità della clausola controversa, in quanto contraria alla legge urbanistica [2]. Il giudice ha accolto la domanda giudiziale dell’uomo, disponendo l’automatica sostituzione della clausola nulla con una, invece, che disponesse il trasferimento del diritto d’uso del posto auto.

La sentenza

I giudici di secondo grado sottolineano come, per costante indirizzo giurisprudenziale, se un titolo contrattuale attribuisce ad altri la proprietà dello spazio da adibire a parcheggio, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui ometta tale inderogabile destinazione: si ha, in pratica, una integrazione automatica del contratto tramite riconoscimento di un diritto di uso di detto spazio in favore del condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l’epoca dell’edificazione (attualmente 1 mq di posto auto per ogni 10 metri cubi di appartamento).
Se però, nel frattempo, il precedente proprietario dell’immobile ha venduto ad altri il posto auto, e pertanto non è più possibile il trasferimento dello stesso al nuovo acquirente, a quest’ultimo spetterà il risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento del bene compravenduto [3]. L’ammontare del danno andrà liquidato tenendo conto del valore locativo dell’area destinata a parcheggio.

E se ciò non è più possibile, come nel caso di specie, perché quello spazio è stato ceduto ad altri, sussiste ai sensi dell’articolo 872 comma 2 c.c. il diritto al risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento del bene compravenduto. Tale danno sussiste sin dalla stipula del contratto e va liquidato prendendo come riferimento il valore locativo dell’area destinata a parcheggio.

note

[1] C. App. Palermo, sent. n. 615/2015 del 22.04.2015.

[2] L. 1152/1942.

[3] Art. 872 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com

Corte d’Appello di Palermo – Sezione III civile – Sentenza 22 aprile 2015 n. 615

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANCO

CORTE DI APPELLO DI PALERMO

SEZIONE TERZA CIVILE

La Corte riunita in camera di consiglio con l’intervento dei magistrati:

1) Dott. Vito Ivan Marino Presidente

2) Dott. Filippo Picone Consigliere

3) Dott. Renato Zichittella Consigliere

Dei quali il terzo relatore ed estensore ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa iscritta al n. 948/2009 R.G. promossa da:

Tu.Gi. e Tu.Cr., rappresentate e difese dall’avv. Gi.El., elettivamente domiciliate presso lo studio dell’avv. Le.Gu. in Palermo via (…).

Appellanti CONTRO

Ma.Fr. e Ma.An., n. q. di eredi e aventi causa di Ma.Ga., rappresentati e difesi dall’Avv. Da.Sa., elettivamente domiciliati presso il suo studio in Palermo via (…).

Appellati e Appellanti Incidentali NONCHÉ
Ta.Fr.
Appellato Contumace

Avente ad oggetto: Diritto d’uso di area di parcheggio.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato, Ma.Ga. (dante causa degli odierni appellanti incidentali), conveniva Tu.Gi. e Tu.Cr. avanti il Tribunale di Sciacca, al fine di ottenere la dichiarazione di nullità della clausola del contratto di permuta stipulato in data 15/12/1986, con la quale veniva escluso il trasferimento della proprietà dello spazio destinato a parcheggio all’interno dello stabile di cui l’attore era proprietario di due unità immobiliari.

Si costituivano ritualmente le convenute chiedendo il rigetto delle domande avversarie, precisando di essere comunque disposte a esaudire le richieste attoree, tenendo conto delle esigenze delle altre unità abitative. Il contraddittorio veniva esteso anche a Ta.Fr., nella qualità di proprietario del piano terraneo adibito ad autorimessa, il quale chiedeva il rigetto delle domande attrici perché infondate.

La sentenza di primo grado, pronunciata dal Tribunale di Sciacca in data 4 – 14/3/2008, accoglieva la domanda dell’attore dichiarando la nullità parziale del predetto contratto. Il Tribunale, disponeva il trasferimento in capo all’attore del diritto d’uso del parcheggio in una porzione pari a mq. 17,15, previo pagamento in favore delle convenute di Euro 14.117,86. Compensava le spese del grado. Avverso tale sentenza, proponevano appello Tu.Gi. e Tu.Cr., chiedendo la riforma della sentenza impugnata nella parte in cui aveva dichiarato la nullità parziale del contratto di permuta. Le appellanti ritenevano che il suddetto contratto avrebbe dovuto essere colpito da nullità assoluta e che, in ogni caso gli spazi determinati in sentenza erano inadeguati allo scopo. Con vittoria di spese del doppio grado del giudizio.

Si costituivano Ma.Fr. e Ma.An., nella qualità di eredi e aventi causa di Ma.Ga., rilevando l’infondatezza delle deduzioni avversarie.

Proponevano, altresì, appello incidentale, deducendo l’erroneità della statuizione di primo grado nella parte in cui aveva determinato l’assegnazione di un solo spazio di parcheggio, nonostante gli stessi fossero proprietari di due unità abitative. In subordine, chiedevano il risarcimento del danno da mancato uso del diritto reale di parcheggio. Con vittoria di spese del doppio grado del giudizio.

Sebbene ritualmente citato, Ta.Fr., rimaneva contumace. Sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe, la causa all’udienza collegiale del 9/05/2014, veniva posta in decisione con l’assegnazione dei termini di cui all’art. 190 c.p.c., per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di repliche.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, va dichiarata la contumacia di Ta.Fr.. Ad avviso del Collegio, l’appello principale è infondato, mentre l’appello incidentale è meritevole di accoglimento nei termini di cui appresso. Con due motivi di gravame, le appellanti principali deducono l’erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha statuito la nullità parziale e la conseguente eteroinegrazione del contratto ope legis, anziché, dichiarare la nullità totale del contratto. Deducono, altresì, l’erroneità della predetta statuizione in ordine all’inadeguatezza degli spazi assegnati ai Ma. dal primo giudice in esito alla espletata CTU, in quanto nel godimento di terzi. I motivi sono infondati.

Con unico motivo di gravame, gli appellanti incidentali censurano la sentenza di primo grado in ordine alla quantificazione del diritto d’uso di parcheggio, chiedendo i’assegnazione di un ulteriore posto auto. In subordine, stante la ritenuta inadeguatezza degli spazi così accertati, chiedono il risarcimento del danno in misura non inferiore a Euro 30.987,41. Tali motivi sono fondati nei termini di cui appresso.

Ragioni di carattere logico – sistematico, suggeriscono la trattazione congiunta delle domande principali e incidentali.

In primo luogo, in ordine alla dedotta erroneità della nullità parziale del contratto di permuta per cui è causa, è necessario osservare quanto segue. L’art. 18 della legge 6 agosto 1967 n. 765 (c.d. legge “ponte”) aggiunge al tessuto originario della legge urbanistica del 42 (legge 17 agosto 1942, n. 1150) l’art. 41 sexies, che introduce nell’ordinamento l’obbligo di riservare, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, appositi spazi per parcheggi.

A tal proposito il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità ritiene che “nel fabbricato condominiale di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello spazio per parcheggio – nella misura di un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruito, ai sensi della norma imperativa ed inderogabile di cui all’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967 – non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione ope legis del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l’epoca dell’edificazione” (Cass. Civ. n. 28950/2011; n. 15509/2011; n. 1221/2006).

In secondo luogo, a nulla rileva la dedotta circostanza che lo spazio dal quale ricavare la zona parcheggio risulti inadeguato in quanto “l’intera proprietà del piano terraneo destinato ad autorimessa, era stato trasferito (dalle odierne appellanti principali) in favore del signor Ta.Fr.”. Invero, la Suprema Corte in ordine ai doveri del venditore di un immobile afferma che “in tema di compravendita, grava sul venditore, in quanto tenuto a consegnare la cosa al compratore, ai sensi dell’art. 1476, n. 1), cod., civ., altresì l’obbligo strumentale di custodire la stessa fino al momento dei suo effettivo trasferimento all’acquirente, conservandola nella consistenza materiale e giuridica sussistente all’epoca del contratto; ne consegue che il medesimo venditore è passivamente legittimato con riguardo all’azione proposta dal compratore per il risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento del bene compravenduto, quale effetto dell’alienazione della cosa a terzi operata prima della sua consegna all’originario acquirente”. (Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, che aveva negato la pretesa risarcitoria azionata nei confronti del venditore dal compratore di un appartamento, il quale, ottenuta la declaratoria giudiziale di nullità della clausola negoziale di riserva di proprietà dell’area destinata a parcheggio condominiale, non aveva potuto fruire del diritto d’uso riconosciutogli, essendo stata detta area già trasferita ad altri soggetti. Cfr. Cass. n. 7957/2013).

Proprio con specifico riferimento alla domanda di risarcimento del danno per mancato uso del parcheggio determinato dall’alienazione nei confronti di terzi, va accolta la specifica doglianza contenuta nell’appello incidentale. Invero, per stessa ammissione delle appellanti principali, i locali destinati al godimento delle aree di parcheggio sono stati alienati nei confronti di Ta.Fr., destinandoli ad autorimessa.

A tal proposito la Cassazione ritiene che “l’esecuzione del contratto nullo per violazione della norma imperativa urbanistica della L. n. 765 del 1967, art. 18, essendo elusiva del vincolo di destinazione al quale è sottoposta l’area di parcheggio, è causa di danno ingiusto, risarcibile ai sensi dell’art. 872 c.c., comma 2, per coloro che di questa non abbiano potuto fare uso pur avendone il diritto (in tali sensi, tra le tante, Cass. Civ. 29/7/2008 n. 20563; 4/2/2000 n. 1248). Inoltre, “il riconoscimento in via giudiziaria del diritto dei proprietari acquirenti degli appartamenti dell’immobile di usufruire dell’area di parcheggio nonostante la riserva di proprietà a favore dell’alienante, originario proprietario dell’edificio, non presuppone né è condizionato al previo accordo sulla misura della integrazione del corrispettivo della vendita degli appartamenti, né all’accertamento giudiziale di tale integrazione, che può essere anche successivo ed indipendente dal predetto riconoscimento” (Cass. Civ. n. 346/2011).

Pertanto, il danno per il mancato godimento dello spazio destinato a parcheggio sussiste sin dalla stipula del contratto di compravendita immobiliare, non rimanendo condizionato da eventi quali la determinazione ex voluntate o l’accertamento giudiziale della misura dell’integrazione del corrispettivo della vendita, e tantomeno dalla corresponsione della stessa integrazione. Alla luce di ciò, tale danno va liquidato con decorrenza dalla data di stipula del contratto, prendendo come punto di riferimento il valore locativo dell’area destinata a parcheggio che può determinarsi sulla scorta di regole di comune esperienza, tenuto conto della grandezza (mq. 17,15) e del contesto abitativo, in Euro 20 al mese.

Tale importo, va devalutato alla data di stipula del contratto (15/12/1986) e moltiplicato per i 29 anni durante i quali è stato negato il godimento del parcheggio. Da lì, è poi necessario rivalutare anno per anno con l’aggiunta degli interessi compensativi, secondo l’insegnamento delle Sezioni Unite n. 1712/1995.

Pertanto, l’importo così calcolato è pari a Euro 13.285,45 (di cui Euro 8,72 scaturenti dalla devalutazione al 15/12/1986, pari a Euro 104,64 annui X 29 anni, più Euro 3.926,72 a titolo di rivalutazione ed Euro 6.324,17 a titolo di interessi). Va, invece, rigettata la doglianza relativa alla richiesta di aumento della superficie dell’area di parcheggio, così come determinata dal giudice di primo grado, in quanto “gli aventi diritto sono proprietari di due distinte unità abitative e che quindi nella detta area devono essere parcheggiate due automobili”. Invero, è opinione condivisa quella secondo cui “la speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della legge n. 765 del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio” (Cass. Civ. n. 730/2008).

Il criterio adottato dalla giurisprudenza stabilisce che il calcolo della metratura delle aree di parcheggio debba avvenire in proporzione alla cubatura degli immobili, non rilevando il numero delle unità abitative appartenenti a ciascun proprietario.

La soluzione opposta, così come prospettata dagli appellanti incidentali, la quale prevederebbe l’assegnazione di un numero di aree parcheggio in proporzione al, numero delle unità abitative possedute, condurrebbe all’assurdo risultato che a parità di metri quadri (ma frazionati in più appartamenti) si avrebbe diritto a un maggiore numero di posti auto.

Con l’ultimo motivo di gravame, gli appellanti incidentali deducono l’erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui ha proceduto alla compensazione delle spese di lite. Il motivo è infondato.

Invero, nel caso di specie sussistevano i giustificati motivi previsti dal comma 2 dell’art. 92 c.p.c. dal momento che dalla declaratoria di nullità parziale del contratto di permuta intrattenuto tra le parti, non deriva l’automatico diritto degli odierni appellanti incidentali all’ottenimento dell’area parcheggio, il quale è subordinato al pagamento degli importi indicati nella sentenza di primo grado. Stante la parziale reciproca soccombenza delle parti, sussistono giustificati motivi per procedersi alla compensazione delle spese del presente grado del giudizio in misura della metà.

P.Q.M.

La Corte d’Appello, in parziale riforma della sentenza n. 77/08 pronunciata dal Tribunale di Sciacca in data 4 – 14/3/2008 appellata in via principale da Tu.Gi. e Tu.Cr. e in via incidentale da Ma.Fr. e Ma.An., n. q. di eredi e aventi causa di Ma.Ga., definitivamente pronunciando, così provvede:

– Dichiara la contumacia di Ta.Fr.;

– Condanna Tu.Gi. e Tu.Cr. al pagamento in favore di Ma.Fr. e Ma.An., n. q. di eredi e aventi causa di Ma.Ga., della somma di Euro 13.285,45 oltre interessi legali dalla presente sentenza fino al soddisfo;

– Conferma nel resto l’impugnata sentenza;

– Compensa le spese del presente grado del giudizio nella misura della metà, condannando Tu.Gi. e Tu.Cr. al pagamento in favore di Ma.Fr. e Ma.An., n. q. di eredi e aventi causa di Ma.Ga. della restante metà, che si liquidano nell’intero in Euro 3.308,00 oltre IVA e CPA e il rimborso delle spese forfetarie nella misura del 15% ai sensi del D.M. 55/14.

Così deciso in Palermo il 3 ottobre 2014. Depositata in Cancelleria il 22 aprile 2015.

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