Inquilino moroso: si fa la fattura con IVA?

Affitto: se l’inquilino non paga i canoni di locazione, il padrone di casa non paga l’IVA, ma paga le imposte dirette (IRPEF).

In caso di morosità dell’inquilino, il locatore non ha l’obbligo di emettere fattura e di versare l’Iva: egli è tuttavia tenuto a pagare le imposte dirette sino a quando non interviene l’ordinanza di convalida di sfratto (leggi a riguardo: “Affitto: come non pagare le tasse sui canoni non riscossi”). È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza di ieri [1].

La Suprema Corte traccia una netta linea di confine, qualora l’inquilino non paghi i canoni di affitto, fra imposte dirette (Irpef) e indirette (Iva).

Per quanto riguarda l’IVA, secondo i giudici le locazioni sono da considerarsi vere e proprie prestazioni di servizi per cui il momento in cui scatta l’imposta coincide con l’incasso effettivo del corrispettivo. Perciò, in caso di morosità del conduttore, il locatore non deve emettere fattura, né quindi sarà tenuto a pagare l’IVA.

Diverso è il discorso per le imposte dirette: in questo caso, tanto nelle locazioni a uso abitativo, quanto in quelle a uso commerciale, vige il principio opposto, secondo cui i redditi fondiari sono imputati al possessore indipendentemente dalla loro percezione. Pertanto, anche nel caso di affitto, nella annuale dichiarazione dei redditi il padrone di casa dovrà denunciare pure i canoni non riscossi, se il contratto è ancora in vita e non è stato materialmente risolto (da una sentenza del giudice o da una clausola risolutiva espressa). Dunque, il relativo canone va dichiarato, anche se non percepito, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo.

Una imposizione fiscale di questo tipo, che tassa anche i redditi non percepiti, potrebbe sembrare chiaramente incostituzionale, perché prescinde dalla materiale ricchezza del contribuente. Eppure la Corte costituzionale si è già pronunciata sul punto stabilendo che il sistema di tassazione delle locazioni, che impone il pagamento delle imposte dirette anche in caso di morosità dell’inquilino, non è irragionevole dato che il locatore può avvalersi di tutti i rimedi apprestati dall’ordinamento per conseguire la risoluzione della locazione in modo da riportare “sollecitamente” la tassazione dell’imponibile sotto la normale regola del reddito fondiario secondo rendita catastale. Forse, però, la Consulta è troppo ottimista sui tempi di risposta dei nostri tribunali.