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Lo sai che? Se ho l’ipoteca sulla casa un altro creditore può iscriverne una seconda?

Lo sai che? Pubblicato il 25 ottobre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 25 ottobre 2015

Una banca ha iscritto ipoteca sulla mia casa per un mutuo che pago a rate: un altro creditore potrebbe mettere una seconda ipoteca sullo stesso immobile?

L’iscrizione di un’ipoteca da parte di un creditore sull’immobile di proprietà del debitore non esclude che altri creditori possano fare altrettanto, ossia iscrivere altre ipoteche sullo stesso bene, ma con questa importante precisazione: l’eventuale ricavato derivante dalla vendita forzata dell’immobile – nel caso in cui uno dei creditori non dovesse essere pagato – andrebbe innanzitutto a favore di chi per prima ha iscritto l’ipoteca e poi, man mano, in favore di quelli successivi.

Facciamo un esempio: se Tizio ha un debito con Caio di 100mila euro e con Sempronio di 150mila euro, entrambi possono iscrivere ipoteca sulla sua casa (l’ipoteca può essere iscritta per un valore pari al credito aumentato della metà: perciò, nel caso di specie, rispettivamente per 150mila euro e 225mila euro). Se Tizio dovesse smettere di pagare Sempronio, quest’ultimo potrebbe procedere a pignorare e mettere in vendita la sua casa (con il procedimento detto esecuzione forzata immobiliare). Tuttavia, il ricavato derivante dalla vendita all’asta andrebbe comunque prima a soddisfare il credito di Caio (che per primo aveva iscritto ipoteca) e poi l’eventuale residuo verrebbe assegnato in favore di Sempronio. Se dovesse avanzare ancora del denaro, questo verrebbe restituito a Tizio.

Proprio per questo si usa parlare di “gradi” dell’ipoteca: il creditore che per primo arriva, può iscrivere ipoteca di primo grado; il successivo iscriverà un’ipoteca di secondo grado e così via. Il grado, dunque, è l’ordine cronologico di iscrizione delle ipoteche secondo il principio per cui “chi prima arriva, meglio alloggia”.

È ovvio che, se il creditore con l’ipoteca di primo grado vanta, nei confronti del debitore, ragioni di credito superiori al valore dell’immobile, l’ipoteca di secondo grado, per quanto astrattamente configurabile, non avrà alcuna utilità: questo perché, nel caso di eventuale vendita forzata, tutto il ricavato verrebbe assorbito per soddisfare il primo creditore.

Tuttavia, qualora il proprietario dell’immobile paghi l’intero credito del titolare dell’ipoteca di primo grado, quest’ultima si estingue e chi aveva iscritto ipoteca di secondo grado viene automaticamente “promosso” ad una ipoteca di primo grado. Nell’esempio fatto dal nostro lettore, se il mutuatario paga regolarmente il finanziamento alla banca, fino a estinguerlo, il creditore che aveva iscritto ipoteca di secondo grado passa a una ipoteca di primo grado e, pertanto, se non viene pagato, può mettere in vendita l’immobile e soddisfarsi con preferenza rispetto agli altri creditori.

Per promuovere la vendita forzata dell’immobile ipotecato non è necessario possedere un’ipoteca di primo grado, potendosi avviare la procedura anche con un’ipoteca di grado diverso.

Se tuttavia, il creditore con l’ipoteca di primo grado è Equitalia, e la casa su cui essa grava è anche l’unico immobile di proprietà del debitore, non di lusso, accatastato come civile abitazione e ivi il contribuente vi ha fissato la residenza, l’Agente della riscossione non può procedere con il pignoramento e l’ipoteca resta solo una misura di semplice pressione, cui però non potrà seguire la vendita forzata. Potrebbe però accadere che un altro creditore, con un’ipoteca di diverso grado, proceda ad avviare l’esecuzione forzata e, in tal caso, resterebbe comunque inalterato l’ordine di priorità di soddisfazione delle ipoteche.

Cos’è l’ipoteca?

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia per effetto del quale un dato bene viene vincolato a garanzia di un determinato credito. Dunque l’esistenza di un’ipoteca non implica che, necessariamente, si procederà a pignoramento ed esecuzione forzata, specie se il debitore sta regolarmente adempiendo al proprio pagamento rateale.

Oggetto di ipoteca sono, generalmente, i beni immobili, le auto e gli altri beni mobili registrati (anche se per quest’ultima categoria l’ipoteca è meno utilizzata) . Possono essere ipotecati anche il diritto di usufrutto, di superficie, di enfiteusi e le rendite dello Stato.

Il diritto di seguito

Poiché il debitore conserva la proprietà del bene ipotecato, egli può sicuramente venderlo, donarlo, ecc. ma il creditore non perde il diritto di sottoporlo ad esecuzione forzata anche se è passato in proprietà di altri. Per tale ragione si dice che l’ipoteca attribuisce al creditore un diritto di seguito.

Dunque l’alienazione di un bene ipotecato non costituisce un raggiro ai danni del venditore, le cui ragioni vengono fatte ugualmente salve nei confronti del nuovo proprietario. Non costituisce un raggiro neanche nei confronti dell’acquirente, se dovutamente informato: infatti, posto che la vendita di un immobile ipotecato è perfettamente valida e lecita, quest’ultimo potrebbe aver comprato il bene a un minor prezzo avendo intenzione di liquidare il creditore e liberare l’immobile dal peso.

Come si estingue l’ipoteca?

L’ipoteca si estingue per le cause previste dal codice civile [1] tra le quali si segnala:

– l’adempimento dell’obbligazione principale: non ha senso, infatti, mantenere una garanzia se il debito è stato estinto;

– la cancellazione dell’iscrizione: poiché l’iscrizione ha effetto costitutivo, la sua cancellazione estingue automaticamente l’ipoteca;

– la mancata rinnovazione dell’ipoteca dopo 20 anni, termine dopo il quale l’ipoteca cessa automaticamente. Pertanto se il debito ha scadenza più lunga il creditore dovrà rinnovare l’ipoteca se non vuole perderla;

– la distruzione del bene ipotecato.

note

[1] Art. 2878 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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