Preavviso di iscrizione di ipoteca esattoriale: notifica e contenuto

La comunicazione dell’Agenzia delle Entrate Riscossione con il preavviso di iscrizione ipotecaria, da inviarsi 30 giorni prima, può essere spedita con raccomandata con avviso di ricevimento.

La legge prevede, tra gli strumenti cautelari a disposizione dell’Agenzia delle Entrate Riscossione, oltre al fermo amministrativo (riguardante autoveicoli e motoveicoli del contribuente), l’ipoteca esattoriale sui beni immobili (compresa la casa di abitazione).

Affinché l’Agenzia delle Entrate Riscossione possa iscrivere ipoteca sull’immobile del contribuente moroso, deve rispettare una procedura il cui elemento più importante è l’avviso di iscrizione ipotecaria: si tratta di una comunicazione preventiva, con cui viene assegnato al debitore un termine ultimo di 30 giorni per mettersi in regola; in mancanza, si procede all’iscrizione dell’ipoteca. Vediamo quali sono le regole di notifica e contenuto dell’avviso di iscrizione di ipoteca esattoriale.

Preavviso di iscrizione ipotecaria: cos’è?

Il preavviso di iscrizione ipotecaria, più correttamente denominato comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria [1], è l’atto con il quale l’Agenzia delle Entrate Riscossione comunica al contribuente che, se non provvede al pagamento delle cartelle esattoriali, procederà, entro 30 giorni, all’iscrizione dell’ipoteca legale su uno o più immobili del contribuente specificamente individuati.

L’omessa notifica del preavviso comporta l’invalidità dell’eventuale iscrizione ipotecaria. Non è, invece, necessario che l’Agenzia delle Entrate Riscossione notifichi anche l’intimazione di pagamento, neppure quando siano decorsi più di sessanta giorni dalla notifica delle cartelle esattoriali dovute.

L’iscrizione ipotecaria non costituisce, infatti, un atto dell’espropriazione forzata e, pertanto, può essere effettuata anche senza la necessità di procedere alla notifica dell’intimazione di pagamento, prescritta solo per l’ipotesi in cui l’espropriazione forzata non sia iniziata entro un anno dalla notificazione della cartella di pagamento.

L’Agente della riscossione, prima di iscrivere ipoteca su beni immobili, deve, dunque, comunicare al contribuente che procederà alla suddetta iscrizione, concedendo al medesimo un termine di trenta giorni per presentare osservazioni o effettuare il pagamento.

Preavviso di iscrizione ipotecaria: notifica

Il preavviso può essere spedito anche con una semplice raccomandata con avviso di ricevimento, attraverso il servizio postale e non necessariamente con l’ufficiale giudiziario o con il messo notificatore [2]: insomma, la stessa modalità prevista per la notifica della cartella di pagamento che, del resto, è l’atto preventivo (cosiddetto “titolo”) sulla base del quale è possibile dopo iscrivere l’ipoteca.

Dunque, la notifica si perfeziona con la ricezione del destinatario dell’avviso, alla data risultante dall’avviso di ricevimento della raccomandata, senza necessità di un’apposita relata di notifica, visto che è l’ufficiale postale a garantirne, nel menzionato avviso, l’esecuzione effettuata su istanza dell’Agenzia delle Entrate Riscossione e l’effettiva coincidenza tra destinatario e consegnatario della cartella.

Ricordiamo peraltro che l’Agenzia delle Entrate Riscossione è obbligata a conservare per cinque anni la matrice o la copia della cartella con la relata dell’avvenuta notifica o con l’avviso di ricevimento, a seconda della forma di notifica prescelta, al fine di esibirla su richiesta del contribuente o dell’amministrazione.

Preavviso di iscrizione ipotecaria: procedimento

Come detto, l’iscrizione di ipoteca deve essere preceduta dalla notifica di un avviso di iscrizione ipotecaria, dopodiché l’Agente della riscossione può procedere all’iscrizione vera e propria.

La previsione tutela il debitore, in quanto è rivolta ad evitare che i ritardi nei pagamenti siano conseguenti a difetti o inefficienze nella notifica degli atti impositivi.

L’Agenzia non è tenuta ad effettuare alcuna ulteriore o successiva comunicazione, neppure una volta che l’ipoteca sia già stata iscritta. Sarà eventualmente compito del contribuente verificare che l’immobile sia stato ipotecato, andando a richiedere, presso il competente ufficio, una visura ipocatastale.

L’obbligo di preventiva comunicazione deve lasciare al contribuente un termine di 30 giorni affinché possa esercitare il diritto di difesa, presentando opportune osservazioni o provvedere al pagamento del dovuto.

Per quanto non specificato dalla norma, la comunicazione deve contenere:

• l’identificazione dell’immobile (occorre l’indicazione del subalterno catastale relativo alla porzione immobiliare interessata e l’indicazione della somma per la quale l’ipoteca è iscritta);
• il valore dell’immobile compresa la relativa rendita catastale;
• il prospetto degli atti impositivi alla base dell’iscrizione;
• il termine entro il quale si può proporre opposizione e l’autorità a cui proporla;
• il responsabile del procedimento (ma l’omissione non sarebbe causa di nullità dell’atto (anche se vi è giurisprudenza contraria a tale interpretazione).

È rilevante l’indicazione degli atti impositivi e l’importo totale per cui si procede, al fine di verificare il rispetto dei limiti di legge.

Limiti all’iscrizione di ipoteca

Ricordiamo che l’Agenzia delle Entrate Riscossione è soggetta ad alcuni categorici limiti per l’iscrizione di ipoteca che abbiamo sintetizzato in questo articolo: Agenzia delle Entrate Riscossione e ipoteca: i limiti da rispettare.

Innanzitutto, l’Agenzia non può procedere con l’iscrizione ipotecaria se il debito complessivo del contribuente è inferiore ad euro ventimila. Per debito complessivo si intende la sommatoria di tutti gli importi iscritti a ruolo, scaduti e dovuti dal contribuente, a prescindere dalla loro natura e, dunque, non solo debiti tributari (imposte e tasse), ma anche sanzioni amministrative (per esempio multe per violazione del Codice della strada), contributi previdenziali e assicurativi ecc.

L’ipoteca può essere iscritta anche se l’immobile costituisce la prima e unica casa del debitore. Tuttavia, se si tratta dell’unico immobile posseduto, non di lusso (categorie catastali A/8 e A/9) e destinato ad abitazione principale in cui il contribuente ha fissato la propria residenza, all’ipoteca non può seguire il pignoramento.

L’ipoteca, una volta iscritta, può essere cancellata solo a seguito dell’integrale estinzione del relativo debito.