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Se la casa è pignorata quando devo abbandonare l’immobile

28 Ott 2015


Se la casa è pignorata quando devo abbandonare l’immobile

> Diritto e Fisco Pubblicato il 28 Ott 2015



La mia casa è stata ipotecata e pignorata: ora pende una procedura di vendita forzata all’asta: fino a quando posso rimanere dentro l’immobile e quando dovrò abbandonarlo?

Il debitore non ha un vero e proprio diritto di abitazione all’interno dell’immobile pignorato: egli tuttavia può chiedere al giudice dell’esecuzione, quando il pignoramento sia stato già avviato, l’autorizzazione a continuare ad abitare nell’immobile oggetto di asta [1]. La richiesta deve ritenersi necessaria, benché in vari uffici giudiziari non si ritenga indispensabile.

Il giudice decide sull’autorizzazione, sentite le parti e gli altri eventuali interessati. Deve essere sempre sentito l’aggiudicatario, se l’immobile è già stato aggiudicato.

Se la richiesta non è avanzata o se l’autorizzazione non è concessa, il giudice dispone con ordinanza non impugnabile la liberazione dell’immobile.

Il giudice può successivamente revocare l’autorizzazione con un’ordinanza di liberazione che costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile, ed è eseguita a cura del custode anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano.

In verità, nell’espropriazione immobiliare il custode è costituito di diritto nella persona del debitore, salvo sostituzione in un momento successivo. Quindi, di norma, il debitore continua a vivere nell’immobile salvo che il suo comportamento possa costituire un ostacolo alla vendita dell’immobile (secondo la valutazione del giudice). In sostanza la nomina del debitore a custode del bene pignorato consegue automaticamente all’atto di pignoramento mentre la nomina quale custode di persona diversa dal debitore avviene su istanza del creditore procedente o di uno degli intervenuti.

In presenza di una richiesta di sostituzione proposta dal creditore il giudice dell’esecuzione provvede con ordinanza a seguito di comparizione delle parti innanzi a sé.

Inoltre, il giudice nomina custode del bene una persona diversa dal debitore quando:

– il bene è occupato da un terzo

– il custode-debitore non osserva gli obblighi che gli spettano (per es. conservare l’immobile in buono stato, consentire le visite degli eventuali interessati all’acquisto, ecc.).

Inoltre una recente riforma dispone che il giudice, al momento in cui pronuncia l’ordinanza di vendita o delega le operazioni di vendita, priva della custodia il debitore (se custode dei beni pignorati è il debitore), salvo che per la particolare natura del bene ritenga che la sostituzione non sia utile, nominando custode del bene il soggetto delegato o l’istituto vendite giudiziarie o, se non sono disponibili, altro soggetto.

Il sistema risulta così articolato in un’ipotesi di carattere generale in cui il potere del giudice è ampiamente discrezionale ma il suo esercizio presuppone l’istanza del creditore e tre ipotesi in cui la sostituzione del custode è automatica (o quasi automatica) e nelle quali non è necessaria la presenza di un’istanza di parte.

Quindi fino alla pronuncia dell’ordinanza di vendita il giudice può sostituire il debitore nella custodia se glielo chiede il creditore e deve sostituirlo comunque se l’immobile è occupato da un terzo. All’atto della pronuncia dell’ordinanza di vendita o della delega il giudice, se custode è ancora il debitore, provvede, anche senza iniziativa di parte, a sostituirlo salvo che appaia inutile con riferimento alla particolare natura del bene; mentre in ogni momento sostituisce il custode chiunque esso sia, se questi viola obblighi che su di esso gravano.

note

[1] Art. 559 cod. proc. civ.

Autore immagine: 123rf com


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