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Se la casa è pignorata quando bisogna lasciare l’immobile

27 Agosto 2022
Se la casa è pignorata quando bisogna lasciare l’immobile

Casa pignorata e procedura di vendita forzata all’asta: fino a quando è possibile rimanere nell’immobile e quando occorre abbandonarlo?

In caso di pignoramento immobiliare, occorre conciliare l’interesse del debitore di continuare ad abitare l’immobile fino a quando non trovi una nuova sistemazione e l’interesse dei creditori e della procedura a che l’immobile sia, innanzitutto, ben custodito e che la presenza del debitore non ostacoli la vendita all’asta del bene.

Al fine di conciliare le descritte esigenze, il legislatore ha previsto, quale regola generale, la possibilità per il debitore, di abitare l’immobile fino al decreto di trasferimento. La regola subisce eccezioni se si verificano determinate circostanze che rendono opportuna la liberazione anticipata dell’immobile. Vediamo allora se la casa è pignorata quando bisogna lasciare l’immobile e fino a quale momento è possibile abitarlo.

Casa pignorata: il debitore ha diritto di abitarla?

Fino a qualche anno fa, il debitore poteva continuare ad abitare l’immobile pignorato solo previa apposita richiesta al giudice, il quale, sentite le parti e gli altri eventuali interessati, dava o meno la relativa autorizzazione.

A partire dal 2018 [1], invece, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari, il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento, a meno che non ricorra una delle situazioni elencate nel successivo paragrafo. Il decreto di trasferimento è il provvedimento del giudice che trasferisce la proprietà dell’immobile pignorato dal debitore all’aggiudicatario una volta perfezionata la vendita all’asta e versato l’intero prezzo di aggiudicazione.

Fino all’emissione del decreto di trasferimento, il debitore resta non solo proprietario del bene e delle sue pertinenze, ma anche possessore insieme ai familiari che con lui convivono.

Casa pignorata: quando può essere ordinata la liberazione?

Il giudice può, in ogni caso, ordinare la liberazione dell’immobile se si verificano determinate circostanze espressamente previste dalla legge. Si tratta di casi in cui la condotta del debitore danneggi l’immobile o il buon andamento della procedura esecutiva e cioè [2]:

  • qualora il debitore o i suoi familiari ostacolino il diritto di visita di potenziali acquirenti: chiaramente, affinché il bene possa essere venduto, deve poter essere visitato dai potenziali interessati secondo gli appuntamenti fissati dal custode e/o dal professionista delegato alla vendita. Occorre, pertanto, la massima collaborazione del debitore;
  • quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare: ci si riferisce a tutte le ipotesi in cui il debitore, appositamente o per non curanza, danneggi l’immobile non ponendo in essere le opere di manutenzione ordinaria;
  •  quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico;
  • quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare: in tali casi, viene meno l’esigenza abitativa che giustifica l’occupazione dell’immobile.

L’ordine di liberazione viene adottato dal giudice una volta sentiti il custode e il debitore. Inoltre, a richiesta dell’aggiudicatario, l’ordine di liberazione può essere attuato dal custode senza l’osservanza delle formalità prescritte dalla legge e il giudice può autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari.

Liberazione dell’immobile: i beni mobili del debitore

Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non devono essere consegnati, il custode intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli, assegnando ad essa un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza da provarsi con giustificati motivi. Quando vi sono beni mobili di provata o evidente titolarità di terzi, l’intimazione è rivolta anche a questi ultimi.

Se l’asporto non è eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione.

Casa pignorata: la nomina del custode

Il debitore continua a vivere nell’immobile salvo che il suo comportamento possa costituire un ostacolo alla vendita dell’immobile (secondo la valutazione del giudice). In sostanza, la nomina del debitore a custode del bene pignorato consegue automaticamente all’atto di pignoramento mentre la nomina quale custode di persona diversa dal debitore avviene su istanza del creditore procedente o di uno degli intervenuti.

Inoltre, il giudice nomina custode del bene una persona diversa dal debitore quando:

  • il bene è occupato da un terzo;
  • il custode-debitore non osserva gli obblighi che gli spettano (per es. conservare l’immobile in buono stato, consentire le visite degli eventuali interessati all’acquisto, ecc.).

Inoltre, il giudice, se custode dei beni pignorati è il debitore e salvo che per la particolare natura degli stessi ritenga che la sostituzione non abbia utilità, dispone, al momento in cui pronuncia l’ordinanza con cui è autorizzata la vendita o disposta la delega delle relative operazioni, che custode dei beni medesimi sia la persona incaricata delle dette operazioni (professionista delegato alla vendita) o l’istituto di vendite giudiziarie.

Il sistema risulta così articolato in un’ipotesi di carattere generale in cui il potere del giudice è ampiamente discrezionale ma il suo esercizio presuppone l’istanza del creditore e ipotesi in cui la sostituzione del custode è automatica (o quasi automatica) e nelle quali non è necessaria la presenza di un’istanza di parte.

Anche se il debitore continua ad abitare l’immobile, il custode nominato ha il dovere di vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l’integrità.


note

[1] D.L. 14 dicembre 2018, n. 135.

[2] Art. 560 cod. proc. civ.

Autore immagine: 123rf com


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