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Si può mentire davanti al notaio?

9 Ottobre 2022
Si può mentire davanti al notaio?

Il notaio non è responsabile delle bugie e delle dichiarazioni delle parti e della verità del contenuto delle stesse.

Erroneamente, si crede che un atto notarile fotografi una situazione corrispondente al vero (Tizio che dichiara di essere proprietario di un bene o di volerlo donare, che l’ipoteca sul bene sia in corso di cancellazione, ecc.) mentre non è così. Il notaio non è tenuto a verificare la veridicità di alcune dichiarazioni fornite dalle parti, e, pertanto, si può mentire davanti al notaio, per esempio in occasione di una compravendita immobiliare, senza che l’atto risulti invalido o che il notaio sia responsabile per eventuale risarcimento danni a favore della parte vittima delle “bugie”.

Notaio: cosa deve verificare in caso di compravendita immobiliare?

La giurisprudenza ha riconosciuto in più occasioni l’obbligo del notaio di compiere le attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, tra cui l’effettuazione delle cosiddette visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene immobile e verificarne la libertà.

Anche nel caso in cui il notaio sia stato esonerato dalle visure, se egli è a conoscenza o ha anche solo il mero sospetto dell’esistenza di un’iscrizione pregiudizievole sull’immobile oggetto di compravendita, deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata e della buona fede [1].

L’impegno imposto dall’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza deve essere individuato con riferimento al caso concreto e alla qualità dei soggetti coinvolti.

In ogni caso, il notaio incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non può limitarsi ad accertare la volontà delle parti, ma deve compiere l’attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicurare, da un lato, la serietà e la certezza dell’atto da rogare, e dall’altro il conseguimento del suo scopo tipico e del risultato pratico voluto dalle parti [2].

Notaio: deve verificare se le parti mentono?

Come ha chiarito la Cassazione [3], il notaio fotografa solo un fatto storico, ossia la circostanza che, davanti a lui, siano comparse determinate persone, che tali persone siano effettivamente quelle generalizzate negli atti (e non, invece, loro sostituti spacciatisi per esse) e che, in una specifica data e in un preciso luogo, abbiano manifestato determinate dichiarazioni. Ma sul contenuto di tali dichiarazioni, sulle effettive intenzioni delle parti e sulla libertà di manifestazione di tale volontà il notaio non può essere garante.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, nel corso di una compravendita immobiliare, la parte venditrice dichiarava al notaio che l’immobile oggetto del contratto era gravato da ipoteca, ma che il debito era stato estinto, impegnandosi altresì alla cancellazione dell’ipoteca. Tuttavia, ciò non corrispondeva al vero: difatti gli acquirenti dell’immobile erano stati poi costretti a dover pagare il debito del venditore per ottenere la cancellazione dell’ipoteca e, dopo di ciò, hanno intrapreso una causa contro il notaio.

Secondo la Cassazione, il notaio non è responsabile della verità delle dichiarazioni delle parti fatte in presenza dell’altra e da questa accettate. Su tali questioni, del resto, il notaio non può intervenire giacché non potrebbe porre in essere attività di accertamento tale da garantire la controparte.

Insomma, il notaio deve limitarsi a trascrivere nell’atto pubblico ciò che le parti gli dicono, dandolo per “buono”, salvo in quei casi in cui la legge gli impone determinate verifiche (per esempio, l’accertamento che il venditore sia l’effettivo proprietario dell’immobile e abbia il diritto a venderlo).


note

[1] Cass., sent. n. 15726/2010.

[2] Cass. ord. n. 10474/2022.

[3] Cass. sent. n. 21792/2015.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 7 luglio – 27 ottobre 2015, n. 21792
Presidente Berruti – Relatore Pellecchia

Svolgimento del processo

Con sentenza del 17 aprile 2013, la Corte di Appello di Torino, in totale riforma della sentenza emessa dal Tribunale di Novara, sezione distaccata di Borgomanero, ha respinto la domanda di risarcimento dei danni proposta da G.M. e V.D.M. nei confronti del notaio D.P. per responsabilità professionale. Più in particolare, in una compravendita immobiliare, nella quale il notaio aveva raccolto la dichiarazione della parte venditrice che l’immobile era gravato da ipoteca e che il debito garantito era stato estinto, con assunzione dell’impegno da parte dello stesso venditore alla cancellazione dell’ipoteca, gli attori addebitavano al notaio rogante la responsabilità per il fatto che il debito era poi risultato non essere stato estinto e che gli stessi attori l’avevano dovuto pagare per ottenere la cancellazione dell’ipoteca e poter vendere l’appartamento.
La Corte d’Appello, con la decisione sopra citata, ha motivato che il notaio dando atto dell’esistenza dell’ipoteca, della dichiarazione della venditrice che il debito era stato estinto e dell’impegno della stessa parte venditrice a cancellarla a sua cura e spese, ha adempiuto diligentemente alle obbligazioni professionali assunte, non rientrando tra i doveri del notaio anche l’accertamento dell’estinzione, o meno, del debito. Con la conseguenza che eventuali responsabilità per dichiarazioni mendaci e per il mancato rispetto dell’impegno assunto avrebbero potuto essere fatte valere dagli acquirenti solo nei confronti della parte venditrice.
3. Avverso tale decisione, M. e M. propongono ricorso in Cassazione sulla base di 5 motivi.
3.1. Il notaio non svolge attività difensiva.

Motivi della decisione

4.1. Con il primo motivo, i ricorrenti deducono la “violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1176 II comma, 2230 e 2236 c.c., nonché art. 41 R.D. 89/1913”.
Lamentano che la Corte d’Appello ha ritenuto il notaio non responsabile di inadempimento contrattuale sol perché ha dato atto nella compravendita dell’esistenza dell’ipoteca.
4.2. Con il secondo motivo, denunciano la “violazione e falsa applicazione di norma di diritto con riferimento all’ars. 1325 n. 2 c.c.”.
I ricorrenti sostengono che la Corte d’Appello non ha tenuto in considerazione il fatto che l’inadempimento del notaio ha inciso sulla causa in concreto del negozio giuridico, rappresentato dall’atto del Polito del 12 maggio 1999.
4.3. Con il terzo motivo, i ricorrenti lamentano la “violazione e falsa applicazione di norma di diritto con riferimento all’art. 2733 c.c, o comunque con riferimento anche all’art. 2697 c.c. ed in particolare al regime di prova presuntiva semplice”.
Sostengono che dagli atti difensivi del notaio trasparisse una confessione circa il suo errore con relativi riflessi in termini di prova relativa anche presuntiva che sono stati disattesi dai giudici del merito.
I primi tre motivi possono essere esaminati congiuntamente e sono tutti infondati.
Infatti, nessuna delle argomentazioni riportate dai ricorrenti è sufficiente a scardinare la ratio deadendi che rappresenta il pilastro portante della sentenza: “la parte acquirente inoltre stipulando l’atto ha fatto affidamento quindi su un impegno che in realtà era stato assunto dalla parte venditrice con la conseguenza che eventuali responsabilità per dichiarazioni mendaci e per mancato rispetto dell’impegno assunto, avrebbero potuto essere fatte valere dagli acquirenti solo nei confronti della parte venditrice”. Non si può estendere la responsabilità del notaio anche alle dichiarazioni di una delle parti fatte in presenza dell’altra e da questa accettate. Su tale rapporto il notaio non può intervenire giacchè non vi è attività accertatoria da porre in essere a fronte di una espressione del potere valutativo del contraente.
Correttamente quindi la Corte d’Appello ha ritenuto che il notaio, avendo inserito nell’atto di compravendita la dichiarazione di parte venditrice, accettata dall’acquirente, che il debito era stato estinto e che la parte venditrice si impegnava a provvedere, a propria cura e spese, alla cancellazione dell’ipoteca avesse pienamente assolto ai propri doveri professionali gravando solo sulla parte venditrice la responsabilità della veridicità della dichiarazione resa e dell’adempimento dell’obbligo assunto. E non rientrando nei doveri dei notaio l’accertamento della veridicità della dichiarazione relativa all’estinzione del debito, perché, s’è anticipato, attinente alla fase negoziale. Infatti, il venditore ha dichiarato e l’acquirente contestualmente non ha contestato ma invece ha accettato il contenuto fattuale della dichiarazione, spettando ad esso soltanto di valutare la credibilità del suo contraente ed il rischio contrattuale da accettare.
4.4. Con il quarto motivo, i ricorrenti deducono “l’omesso esame circa un fatto deciso, oggetto di discussione”. La motivazione in ordine alla confessione sarebbe viziata.
4.5.Con il quinto motivo, denunciano “l’omesso esame circa un fatto deciso, oggetto di discussione” perché la Corte d’Appello non ha specificato per quale motivo non rientrasse tra gli oneri accessori del notaio verificare la veridicità delle affermazioni di parte venditrice.
li quarto e il quinto motivo sono inammissibili perché generici.
E’ principio di questa Corte che nel giudizio di legittimità è onere dei ricorrente indicare con specificità e completezza quale sia ü vizio da cui si assume essere affetta la sentenza impugnata. Sono inammissibili quei motivi che si limitano ad una affermazione apodittica non seguita da alcuna dimostrazione (Cass. 15263/2007). Come appunto nel caso di specie.
5. In considerazione dei fatto che il notaio non ha svolto attività difensiva non devono essere liquidate le spese.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e nulla spese.


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