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Quante aste possono andare deserte nel pignoramento della casa?

1 novembre 2015


Quante aste possono andare deserte nel pignoramento della casa?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 novembre 2015



La mia casa è stata pignorata e messa all’asta dal tribunale per via di alcuni debiti: dopo quante aste deserte viene chiusa la procedura?

La legge non prevede né un numero minimo, né uno massimo di aste entro le quali il bene pignorato (l’immobile del debitore) debba essere venduto, tuttavia, a discrezione del giudice o su richiesta dei creditori, il procedimento di esecuzione forzata può essere sospeso o estinto.

In particolare, per quanto riguarda l’estinzione della procedura di pignoramento immobiliare, si tratta di una novità introdotta l’anno scorso [1]. Per i procedimenti iniziati a partire dall’11 novembre 2014, il giudice quando valuta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori dispone la chiusura anticipata del processo esecutivo.
A tale valutazione il giudice può giungere tenendo conto anche dei seguenti indici:
costi necessari per la prosecuzione della procedura;
probabilità di liquidazione del bene;
– presumibile valore di realizzo dalla vendita del bene.

Ad esempio, il giudice ha disposto la chiusura anticipata del processo esecutivo nel caso di pignoramento di una autoveicolo che non è stato consegnato all’istituto vendite giudiziarie, in quanto le probabilità di liquidazione di un bene non disponibile fisicamente sono minime [2].

Con riferimento invece alle vendite immobiliari, la giurisprudenza ha ritenuto opportuno estinguere il processo quando la base d’asta scende al di sotto del 40% del valore dell’immobile. Si tratta, ovviamente, di una stima rimessa all’apprezzamento del singolo giudice, che non trova riferimento in alcuna norma, la quale, invece, come detto, si limita a indicare criteri di riferimento piuttosto generici.

Per ottenere l’estinzione della procedura è necessario che il difensore del debitore depositi un’apposita istanza al giudice dell’esecuzione: per quanto, infatti, tale provvedimento può essere emesso anche d’ufficio, è sempre opportuno un atto di impulso e stimolo da parte del soggetto direttamente interessato.

Con l’estinzione del processo esecutivo, la disponibilità materiale del bene pignorato (l’immobile oggetto d’asta) viene restituita al debitore e tutta la procedura si chiude definitivamente.

Esiste una seconda possibilità, oltre all’estinzione del processo esecutivo, che è quella della sua sospensione, qualora il giudice – eventualmente su richiesta del creditore procedente – ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto. A differenza del caso dell’estinzione appena visto, la sospensione comporta solo il differimento dell’asta pubblica “a data da destinarsi” (ossia a quando il mercato sarà più maturo).

Nel caso di vendita all’asta dell’immobile a seguito di fallimento dell’imprenditore-proprietario del bene pignorato, è prevista solo la possibilità della sospensione dell’esecuzione e non anche l’estinzione.

Per maggiori chiarimenti su entrambe le procedure leggi: “Vendita all’asta della casa pignorata: come bloccare l’esecuzione”.

Uno sguardo alla procedura

Il creditore che ha notificato il precetto può iniziare l’esecuzione entro il termine di 90 giorni dalla notificazione, altrimenti il precetto diventa inefficace.

Scaduto il termine per adempiere indicato nel precetto, il creditore ha 90 giorni di tempo per dare inizio all’esecuzione forzata sui beni del debitore, scegliendo la forma espropriativa che gli appare più opportuna, potendo altresì cumulare più modalità.
Su istanza del creditore, l’ufficiale giudiziario notifica l’atto di pignoramento immobiliare nel luogo di residenza del debitore.

Possono essere pignorati anche beni immobili appartenenti a più soggetti (ad esempio immobili in comunione, o intestati a due soggetti o a due coniugi), anche quando solo uno o alcuni dei comproprietari sono debitori del creditore pignorante.

Immediatamente dopo la notificazione dell’atto di pignoramento immobiliare, l’ufficiale giudiziario ne consegna la copia autentica con le note di trascrizione al competente ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio che trascrive l’atto e gli restituisce una delle note (cosiddetto duplo). Tale nota sarà poi consegnata insieme all’atto di pignoramento al creditore procedente.

Le annotazioni nei pubblici registri sono eseguite con l’inserimento dei dati relativi alle domande di annotazione negli archivi informatici.

La trascrizione, che è effettuata mediante un software fornito dal ministero delle Finanze a pena della irricevibilità, ha durata di 20 anni.

Il procedimento di vendita degli immobili pignorati si divide in tre fasi:

–  redazione e deposito dell’istanza di vendita nella cancelleria del giudice dell’esecuzione;

–  fissazione dell’udienza di vendita da parte del giudice;

–  autorizzazione e successiva vendita dei beni, versamento del prezzo ed emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice.

note

[1] Art. 164 bis DL n. 132 del 12.09.2014 conv. in legge n. 162 del 10.11.2014.

[2] Trib. Mantova sent. del 26.05.2015

[3] Trib. Roma sent. del 9.03.2013.

Autore immagine: 123rf com

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