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Lo sai che? Divisione degli immobili ereditati e assegnazione delle quote

Lo sai che? Pubblicato il 7 novembre 2015

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Nella divisione non si può togliere l’immobile all’erede con la quota minore se perde l’avviamento.

Cosa succede se nell’eredità ci sono beni immobili non facilmente divisibili e gli eredi non si mettono tra loro d’accordo, nel senso di scegliere se venderlo o assegnare a uno di loro l’intera proprietà? È il tribunale a decidere e lo fa secondo la regola dettata dal codice civile [1]. In particolare, la norma stabilisce che tutte le volte in cui, all’interno dell’eredità, vi siano immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento risulterebbe fortemente svantaggioso per l’economia o l’igiene pubblica, essi vanno assegnati all’erede titolare della quota maggiore (fermo restando il pagamento del conguaglio agli altri coeredi). Se nessuno dei coeredi è disposto a tanto, si provvede alla vendita all’incanto. Dunque, a prevalere è l’erede che vanta la maggiore “percentuale” di diritto sulla successione.

Questa regola, però, non è inderogabile e a chiarirlo è stata una sentenza della Cassazione di due giorni fa [2]. Secondo la Corte, nello scioglimento della comunione ereditaria si può derogare al criterio preferenziale che prevede di assegnare l’immobile al maggior quotista, vale a dire al condividente titolare della porzione più rilevante del cespite che non è facilmente disponibile. Ma solo a condizione che il giudice dia una adeguata motivazione di tale scelta.

L’esempio che fa al caso nostro è rappresentato proprio dai fatti di causa. Il titolare di un immobile decedeva e il bene passava in successione agli eredi. Uno di questi, titolare di una quota minoritaria dell’eredità, aveva da sempre esercitato, dentro tale immobile, un’attività commerciale. Al momento dell’apertura della successione, ci si è trovati dinanzi alla necessità di stabilire a chi dovesse finire l’immobile che non poteva essere diviso in due. Se tuttavia il bene fosse stato attribuito all’erede con la quota maggiore, l’altro avrebbe perso i locali con il relativo avviamento. Il giudice, però, non si è sentito di applicare la regola generale, che avrebbe comportato questa sostanziale ingiustizia, e ha preferito attribuire la proprietà dell’intero immobile all’erede con la percentuale minore, ma che ivi aveva fissato la sede della propria azienda. Ovviamente quest’ultimo è stato costretto a liquidare gli altri coeredi del maggior valore di eredità a lui così attribuito.

Secondo un orientamento della stessa Cassazione la deroga al criterio ordinario è possibile soltanto ed esclusivamente per ragioni di opportunità ravvisabili nell’interesse comune e nelle esigenze comuni dei condividenti. Invece, le pronunce più recenti affermano un potere più ampio del giudice di derogare al criterio ordinario, negando l’assegnazione dell’immobile al maggior quotista, a condizione che di tale scelta ne dia adeguata e logica motivazione. Il magistrato, insomma, può bilanciare gli interessi in gioco e valutare quale di questi è maggiormente meritevole di tutela.

note

[1] Art. 720 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 22663/15 del 5.11.2015.

Autore immagine: 123rf com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 7 luglio – 5 novembre 2015, n. 22663
Presidente Piccialli – Relatore Oricchio

Considerato in fatto

Con atto di citazione notificato il 10 febbraio 1990 C.G. conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Roma i propri germani L., A.M., S. ed U.A.L. (quest’ultimo d’ora innanzi più semplicemente citato come C.U.) chiedendo lo scioglimento della comunione, paritaria ed indivisa, dell’immobile sito in (omissis).
Costituitisi in giudizio i convenuti aderivano alla domanda di divisione, chiedendo l’assegnazione congiunta del bene.
Con sentenza non definitiva del 3/28 giugno 1997 l’adito Tribunale dichiarava cessata la materia del contendere tra l’attore ed i convenuti C.L. e S., che avevano ceduto al primo i propri diritti pari ad un quinto ciascuno sul bene in comunione.
All’esito del disposto prosieguo del giudizio il Tribunale di prima istanza, con sentenza definitiva del 23 novembre 2000/11 aprile 2002, disponeva lo scioglimento della comunione attribuendo l’immobile de quo congiuntamente ad C.U. ed A.M. e determinando in L. 360 milioni il conguaglio in favore di C.G., subordinando l’esecuzione del trasferimento immobiliare al versamento della suddetta somma e con compensazione delle spese di lite.
Avverso la detta sentenza definitiva di primo grado interponeva appello il C.G. chiedendo la riforma dell’impugnata decisione, in particolare quanto all’attribuzione dell’intero immobile agli appellati.
Resistevano all’avversa impugnazione C.U. ed A.M. chiedendo il rigetto dell’avverso appello e proponendo, a loro volta, appello incidentale relativo alla quantificazione, ritenuta da essi eccessiva, del disposto conguaglio.
Con sentenza n. 5017/2008 l’adita Corte di Appello, in parziale riforma dell’impugnata decisione, assegnava per intero a C.G. l’immobile e determinava in Euro 123.949,65 il conguaglio in favore di C.U. e A.M., il tutto con riferimento al criterio della maggior quota ex art. 720 c.c. e non ravvisando la possibilità di ricorso ad altro alternativo criterio di attribuzione, ritenendo precluso il giudizio sull’appello incidentale implicitamente condizionato alla conferma dell’attribuzione dell’intero compendio alle parti appellanti incidentalmente. Per la cassazione della detta decisione della Corte distrettuale ricorrono C.U. ed A.M., con atto fondato su un unico complesso motivo. Resiste con controricorso C.G.. Nell’approssimarsi della udienza, a suo tempo già fissata, del 17 febbraio 2015 il C.U. si costituiva con nuovo difensore a seguito di conferimento di mandato sottoscritto con autentica notarile e depositava memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c.. Disposto, quindi, il rinvio a nuovo ruolo – come da ordinanza interlocutoria – per consentire la regolare comunicazione dell’avviso di fissazione di udienza a tutte le parti in causa, veniva fissata l’odierna udienza di discussione.

Ritenuto in diritto

1.- Con l’unico motivo del ricorso si censura il vizio di violazione dell’art. 720 c.c. in punto di mancata attribuzione del compendio con adozione di criterio diverso da quello della maggiore quota di comproprietà sotto i profili della violazione dell’art. 360, n. 3 c.p.c. e del vizio di motivazione ex art. 360, n. 5 c.p.c..
Il motivo è assistito, ai sensi dell’art. 366 bis c.p.c., dalla formulazione di quesiti di diritto.
Con il motivo, nella sostanza, si pone la questione – espressamente indicata- del fatto controverso costituito dal “superiore interesse di continuare l’azienda ristorante-bar e, quindi, dall’opportunità di attribuzione immobile a C.U. e A.M. “.
Tanto anche alla stregua della invocata possibilità (già ritenuta da Cass. n. 12998/2001) del ricorso al criterio del “prudente apprezzamento di ragioni di opportunità” come quella, nella fattispecie, della anzidetta continuità di esercizio di attività di ristorazione dei ricorrenti.
La soluzione da dare alla fattispecie portata all’esame di questa Corte col complesso motivo in esame postula necessariamente una ricostruzione degli orientamenti giurisprudenziali nella specifica materia dell’attribuzione dei beni ereditari non divisibili in caso di pluralità di richieste; e, più specificamente, una serie di valutazioni in ordine al criterio preferenziale per l’attribuzione, alla possibilità di deroga ed all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione.
La Corte territoriale, nel procedere all’assegnane dei beni ereditari, ha , nella fattispecie, privilegiato il “criterio, preferito dall’art. 720 c.c.” dell’assegnazione al maggior quotista ovvero al C.G., richiamandosi a quanto già affermato da questa Corte con le sentenze n.ri 7716/1990, 7588/1995 e 22906/2006. Deve al riguardo osservarsi e rammentarsi quanto segue. La giurisprudenza meno recente (quale quella innanzi citata e su si basa l’impugnata sentenza) riteneva possibile la deroga al generale criterio dell’assegnazione dei beni ereditari al maggior quotista solo se vi erano ragioni di opportunità rispondenti ad esigenze comuni ed adeguatamente motivate.
Giova, al riguardo, citare l’emblematico dictum proprio di Cass. 25 ottobre 2006, n. 22906, secondo cui, “in caso di scioglimento della divisione ereditaria od ordinaria, fine primario della divisione è la conversione del diritto di ciascun condividente alla quota ideale in diritto di proprietà esclusiva di beni individuali, sicché quado in presenza di un immobile indivisibile o non comodamente divisibile vi è una pluralità di richieste di assegnazione benché è possibile l’assegnazione anche ai titolari di quota minore, laddove ciò corrisponda all’interesse comune delle parti”.
La citata pronuncia riprendeva, in sostanza, un datato orientamento già risalente a Cass. 13 luglio 1983, n. 4775 ed a Cass. 20 agosto 1991, n. 8922, secondo il quale il principio ispiratore della norma di cui all’art. 720 c.c. ovvero il “favor divisionis” implicava preferenzialmente l’assegnazione de qua al maggior quotista salvo esclusivamente “ragioni di opportunità ravvisabili nell’interesse comune dei condividendi”.
Senonché un più recente orientamento di questa stessa Corte (e di questa stessa Sezione) ha affermato un “potere discrezionale di deroga al criterio della preferenziale assegnazione” vincolato alla solo obbligo della “adeguata e logica motivazione”. Più specificamente è stato affermato, con la citata decisione, che “in tema di divisione ereditaria, nel casoin cui uno o più immobili non risultino comodamente divisibili, il giudice ha il potere discrezionale di derogare al criterio, indicato dall’art. 720 c.c., della preferenziale assegnazione al condividente titolare della quota maggiore, purché assolva all’obbligo di fornire adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata (nel caso di specie la Corte confermava la sentenza del Giudice di secondo grado con riguardo all’attribuzione dell’immobile non divisibile assumendo come criterio discriminante quello dell’interesse personale prevalente dell’assegnatario, privo di un’unità immobiliare da destinare a casa familiare, rispetto al titolare di quota maggiore che disponeva di altra abitazione)”.
Pur nella consapevolezza della possibilità di deroga al criterio preferenziale di assegnazione al maggio quotista (laddove si è riconosciuta la sussistenza di un potere discrezionale al riguardo, ancorché vincolato all’obbligo di motivazione ed a sostanziali e seri motivi), l’impugnata sentenza non ha, tuttavia, valutato e tenuto in adeguato conto – nell’ipotesi dedotta in giudizio – la sussistenza di motivi che potevano e possono giustificare una soluzione derogatoria differente rispetto a quella ordinaria.
E tanto in contraddizione rispetto non solo al su riportato e più recente orientamento di Cass. n. 24053/2008, ma anche rispetto ai pur considerati criteri delle precedenti citate pronunce (per tutte, Cass. n. 22906/2006).
Inoltre (ed ancor più decisivamente) la Corte territoriale non ha correttamente valutato la possibilità e la sussistenza, in concreto, di “motivi seri” idonei a giustificare la deroga al generale principio di assegnazione. Più specificamente è errato ritenere che la valutazione di quei “seri motivi…..non può ancorarsi ad una valutazione dell’interesse economico ed individuale di uno dei richiedenti”, non essendo mai stata del tutto esclusa un tal tipo di valutazione anche dalle meno recenti pronunce di legittimità in tema (che si limitavano solo a privilegiare l’interesse comune).
È stata inoltre erroneamente ritenuta con la gravata decisione una “mancata configurazione di tali motivi” da non poter consentire l’adozione di un cirterio diverso da quello della maggior quota.
Senonché proprio a tenore di quanto esposto e riportato nell’atto di appello incidentale gli odierni ricorrenti (quotisti minoritari, ma gestori di attività commerciale nel bene comune indivisibile) avevano ben fatto presente il valore conseguito dall’azienda e la rilevante circostanza (della quale comunque andava dato conto), per cui “la perdita dei locali per una qualsiasi ragione determina altresì la perdita dell’avviamento commerciale” e, potrebbe qui aggiungersi, la stessa possibilità della sua prosecuzione e continuazione.
In sostanza ed in definitiva è mancata del tutto una comparazione degli interessi e, più specificamente, una valutazione dell’interesse alla continuità aziendale quale possibile “serio motivo” atto a poter giustificare il ricorso ad altro criterio derogatorio di assegnazione dei beni comuni rispetto a quello ordinario.
Il motivo, in quanto fondato, va dunque accolto.
2.- Conseguentemente va accolto il ricorso e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di Appello di Roma, affinché la stessa decida la controversia uniformandosi ai principi di diritto sopra enunciati.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di Appello di Roma.


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