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Acquisto casa in costruzione: se fallisce il costruttore

8 novembre 2015


Acquisto casa in costruzione: se fallisce il costruttore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 novembre 2015



La legge impone una fideiussione che tuteli dal fallimento del costruttore.

Per chi acquista casa “sulla carta”, ossia in corso di costruzione, una legge del lontano 2005 [1], rimasta in parte inapplicata e facilmente elusa, ha introdotto una serie di tutele per i consumatori che si rivolgono a imprese costruttrici o cooperative edilizie: ciò per evitare i tristi e purtroppo numerosi fenomeni di fallimento del venditore che hanno portato a bruciare i risparmi di migliaia di italiani; in pratica il risparmiatore corre spesso il rischio di versare (e non recuperare) gli anticipi per un immobile che non potrà poi essergli ceduto. O che, anche ceduto, possa in seguito presentare gravi difetti costruttivi.

Ecco perché conoscere le garanzie previste dalla legge, come condizioni obbligatorie per la stipula di un contratto di vendita immobiliare, è quanto mai raccomandato soprattutto oggi, posto l’aumento, negli ultimi periodi, di possibilità di fallimento dell’azienda costruttrice. L’acquirente deve quindi sapere quali diritti può rivendicare prima di firmare il contratto. Eccoli qui di seguito elencati.
La garanzia si applica a immobili per i quali “sia già stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.

La fideiussione
Al momento della stipula del contratto preliminare (cosiddetto compromesso), il costruttore deve consegnare all’acquirente una fideiussione (i cui estremi vanno citati nell’atto) a garanzia di tutti i corrispettivi incassati o da incassare fino al trasferimento della proprietà. In tal modo, qualora la ditta costruttrice dovesse fallire (o essere sottoposta ad amministrazione straordinaria, concordato preventivo o liquidazione coatta amministrativa), l’acquirente potrebbe recuperare gli anticipi versati dal soggetto garante (di norma, una banca o un’assicurazione) e ottenere lo scioglimento del contratto. Egli, insomma, azzererebbe il rischio.

La fideiussione non copre solo la cifra versata alla firma del “compromesso” (ad esempio, la caparra confirmatoria), ma può garantire – entro il limite massimo specificato nella stessa polizza – anche gli importi che si prevede vengano via via riscossi dal costruttore fino al rogito: è il caso degli acconti di prezzo da pagare in base allo stato di avanzamento lavori (SAL).
Il fallimento del costruttore, nel caso di immobile già realizzato, ha posto in passato il problema della revocatoria delle vendite, per come prevista dalla legge fallimentare. In pratica il curatore fallimentare era nella condizione di decidere se dare esecuzione al contratto, disponendo ugualmente il trasferimento della proprietà immobiliare al soggetto che avesse già stipulato l’accordo, oppure, a contratto già eseguito, ricorrere al giudice e farlo revocare, per riacquisire il bene alla massa passiva del fallimento, metterlo all’asta e pagare i creditori secondo la cosiddetta par condicio.

Oggi invece si prevede che gli atti già conclusi a “giusto prezzo” di mercato (e, quindi, sui quali non gravi il sospetto di una frode alla legge per violare le pari garanzie dei creditori) e nei quali l’acquirente si impegni a stabilire entro dodici mesi dalla data di acquisto o di fine lavori la residenza propria, del coniuge o di parenti e affini entro il terzo grado, non sono più soggetti a revocatoria fallimentare. Insomma, questi atti pubblici restano validi e non possono esser resi inefficaci dal curatore. Risultato: l’acquirente resterà dentro la sua casa, anche se l’impresa, pochi mesi dopo, è fallita.
Nel caso in cui il costruttore fallisca dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima del rogito notarile, e l’immobile sia già “venuto a esistenza” (realizzato cioè il rustico e completata la copertura, anche se mancano le finiture), l’acquirente potrebbe legittimamente preferire di liberarsi dall’impegno e non procedere all’atto definitivo: decisione più che legittima perché non più coperto dalla garanzia di un costruttore che non esiste più (garanzia che, si ricorderà, è di 10 anni dall’ultimazione dell’edificio e riguarda tutti i difetti strutturali e i vizi dell’immobile).

In tali casi, l’acquirente potrebbe richiedere l’intervento della polizza fideiussoria, ottenendo dalla banca o dall’assicurazione la restituzione degli anticipi già corrisposti. Ma deve muoversi prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare eventuale esecuzione al preliminare e trasferire comunque la proprietà.

Se il venditore non contrae la fideiussione

Non sono rari i casi in cui il costruttore non stipuli la fideiussione o la stipuli sotto condizione che il relativo costo venga sostenuto, pro quota, da tutti gli acquirenti. È bene invece sapere che il mancato rilascio della fideiussione comporta la nullità del contratto preliminare: una nullità “relativa”, che può quindi esser fatta valere – senza limiti di tempo – dal solo acquirente e non dal venditore. Il quale non può rinunciare preventivamente alla garanzia. Questo significa, in pratica, che se l’acquirente firma il contratto preliminare e solo successivamente si accorge che il venditore non è coperto dalla polizza fideiussoria, non è tenuto a dare esecuzione all’accordo e a stipulare il definitivo, né a versare gli anticipi pattuiti. Dall’altro lato e inversamente, non è consentito al venditore di recedere dagli accordi sottoscritti se non ha prestato la fideiussione: questo perché – come detto – la nullità dell’accordo vale solo per l’acquirente e non per il venditore.

Il contratto preliminare

Il preliminare (o compromesso) deve essere adeguato al contenuto di legge. Significa che, oltre a indicare naturalmente soggetti e oggetto del contratto, prezzo e modalità di pagamento, deve descrivere con precisione l’immobile ancora da costruire, le sue caratteristiche tipologiche, tecniche e strutturali, il termine massimo di completamento dei lavori, allegando il capitolato e gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire. Ma è opportuno indicare anche il termine per la stipula del definitivo.

Nel preliminare va infine specificato l’impegno dell’impresa di procedere al frazionamento del mutuo contratto per la costruzione e della relativa garanzia ipotecaria, o alla sua cancellazione; impegno che dovrà essere assolto prima della firma dell’atto definitivo di compravendita.

Le varianti in corso d’opera
Le parti sono libere di apportare varianti agli iniziali accordi o all’opera da costruire, anche se hanno già sottoscritto il contratto preliminare. Possono persino accordarsi di trasferire un immobile diverso da quello inizialmente pattuito: tuttavia, a seconda delle modifiche, bisognerà stipulare un atto integrativo o un nuovo preliminare sostitutivo, integrando e sostituendo anche la fideiussione.

La seconda fideiussione

Al momento del rogito, il costruttore deve poi fornire una seconda polizza assicurativa, che è quella che copre l’acquirente, per i successivi dieci anni dall’ultimazione dell’edificio (data che può essere successiva a quella del trasferimento della proprietà), da tutti i vizi della costruzione. Si parla, cioè, dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi derivanti da rovina totale o parziale, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere. A differenza della precedente polizza, l’assenza di questa non comporta alcuna sanzione, né incide sulla validità dell’atto, ma è regola di buona prudenza pretendere che venga rilasciata. In ogni caso, l’acquirente che non la ottenga potrebbe anche decidere di non firmare il contratto definitivo.

note

[1] D. lgs. N. 122/2005.

Autore immagine: 123rf com

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