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Usufrutto: cos’è, chi paga le spese di manutenzione e le tasse

8 novembre 2015


Usufrutto: cos’è, chi paga le spese di manutenzione e le tasse

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 novembre 2015



Tasse, spese, manutenzione ordinaria e straordinaria, durata, usufrutto dei genitori, i diritti del nudo proprietario e dell’usufruttuario.

L’usufrutto viene definito un “diritto reale di godimento su cosa altrui” o anche un diritto reale parziario che può essere costituito anche su un bene immobile. L’usufrutto attribuisce al titolare il pieno godimento di un bene che resta tuttavia di proprietà del soggetto cedente. In capo a quest’ultimo residua quella che viene definita “nuda proprietà”, ossia una proprietà che, però, nei fatti, è svuotata di tutte le facoltà di utilizzo e godimento che, invece, spettano all’usufruttuario. L’unico limite per l’usufruttuario è quello di rispettare la destinazione economica del bene medesimo.

In questo modo, nel momento in cui viene costituito un usufrutto, i diritti sul bene si sdoppiano in capo a due soggetti diversi: il nudo proprietario e l’usufruttuario; invece, nel caso di proprietà piena, il diritto di proprietà e quello di godimento restano in capo ad un unico soggetto: il titolare del bene.

Come nasce l’usufrutto

L’usufrutto può nascere per previsione della legge o anche per contratto (necessariamente scritto e soggetto a trascrizione nei pubblici registri). Può anche essere acquistato per usucapione.

La riserva di usufrutto

Il proprietario dell’immobile potrebbe decidere di:

  • – vendere o cedere l’usufrutto del proprio bene;
  • – oppure vendere o cedere a terzi solo la nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto.

Quanto dura l’usufrutto

La durata dell’usufrutto può essere per un determinato periodo fissato nel contratto, ma non può mai essere “perpetua”. Il limite infatti deve essere la vita dell’usufruttuario. Una volta deceduto quest’ultimo, il nudo proprietario riacquista l’usufrutto del proprio bene e, quindi, ritorna proprietario pieno.

La temporaneità del diritto, pertanto, esclude che esso possa passare in successione agli eredi dell’usufruttuario.

A sua volta, l’usufruttuario – sebbene non possa lasciare in eredità l’usufrutto – può, durante la sua vita, cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal contratto con cui egli ha ricevuto tale diritto. Tale cessione va notificata al proprietario; finché non sia stata notificata, l’usufruttuario è solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario.

L’usufrutto ceduto dall’usufruttuario a terzi non può avere durata superiore a quella originariamente stabilita o alla morte del cedente (primo usufruttuario). Per cui, qualora quest’ultimo deceda prima del cessionario (secondo usufruttuario), l’usufrutto termina e il bene torna al nudo proprietario.

Cos’è l’usufrutto congiunto

È caratterizzato dall’attribuzione in capo a più soggetti dell’usufrutto e dalla possibilità che la quota attribuita ad uno degli usufruttuari si accresca a favore degli altri cousufruttuari superstiti, anziché consolidarsi con la nuda proprietà.

Diritti dell’usufruttuario

L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica. Egli può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare, fermi i limiti stabiliti dalla legge. l’usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso della cosa di cui ha l’usufrutto.

L’usufruttuario ha può agire autonomamente in causa, senza bisogno di autorizzazioni del nudo proprietario, per il risarcimento del danno cagionato da un terzo al bene oggetto del suo diritto.

Estensione dell’usufrutto e frutti

L’usufrutto si estende a tutte le accessioni della cosa.

Se il proprietario dopo l’inizio dell’usufrutto, con il consenso dell’usufruttuario, ha fatto nel fondo costruzioni o piantagioni, l’usufruttuario è tenuto a corrispondere gli interessi sulle somme impiegate. La norma si applica anche nel caso in cui le costruzioni o piantagioni sono state fatte per disposizioni della pubblica autorità.

All’usufruttuario spettano i frutti naturali e i frutti civili per la durata del suo diritto. Così, per esempio, se l’usufruttuario intende dare in affitto l’immobile ottenuto in usufrutto, i relativi canoni competono a lui.

Se l’usufruttuario fa spese per miglioramenti: l’indennità

L’usufruttuario ha diritto a un’indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa.

L’indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l’importo della spesa e l’aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti.

In caso di donazione della nuda proprietà di un immobile con riserva di usufrutto, il nudo proprietario non è tenuto al pagamento di alcuna indennità in favore dell’usufruttuario, salva la sussistenza di titoli diversi o ulteriori, quali la locazione o il possesso di mala fede.

Addizioni

L’usufruttuario può eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica della cosa.

Egli ha diritto di toglierle alla fine dell’usufrutto, qualora ciò possa farsi senza danno della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse.In questo caso deve essere corrisposta all’usufruttuario un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Se le addizioni non possono separarsi senza danno della cosa e costituiscono miglioramento di essa, si applicano le regole appena viste per i miglioramenti.

Locazione

L’usufruttuario può concedere in locazione il bene di cui ha l’usufrutto. Se l’usufrutto cessa prima del contratto di locazione, il locatario ha diritto di rimanere all’interno dell’immobile solo se il contratto di affitto stipulato dall’usufruttuario risulti da scrittura avente data certa. Pertanto, le locazioni concluse dall’usufruttuario, ancora in corso al momento della cessazione dell’usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto.

Obblighi dell’usufruttuario

L’usufruttuario deve restituire le cose che formano oggetto del suo diritto, al termine dell’usufrutto.

Nel godimento della cosa egli deve usare la diligenza del buon padre di famiglia L’usufruttuario, che esegue (o che consenta siano eseguite) opere che alterino l’originaria destinazione dell’immobile oggetto del suo diritto, si rende inadempiente all’obbligazione di godere della cosa usando della diligenza del buon padre di famiglia e, essendo tenuto a risarcire il danno che ne derivi al nudo proprietario, può essere condannato al risarcimento del danno in forma specifica e, perciò al ripristino delle precedenti condizioni dell’immobile.

Inventario

L’usufruttuario prende le cose nello stato in cui si trovano.

Egli è tenuto a fare a sue spese l’inventario dei beni, previo avviso al proprietario. Quando l’usufruttuario è dispensato dal fare l’inventario, questo può essere richiesto dal proprietario a sue spese.

L’usufruttuario deve inoltre dare idonea garanzia. Dalla prestazione della garanzia sono dispensati i genitori che hanno l’usufrutto legale sui beni dei loro minori. Sono anche dispensati il venditore e il donante con riserva d’usufrutto; ma, qualora questi cedano l’usufrutto, il cessionario è tenuto a prestare garanzia.

L’usufruttuario non può conseguire il possesso dei beni prima che abbia adempiuto agli obblighi appena indicati.

Quali spese sono a carico dell’usufruttuario

Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario.

Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Ciò che conta per distinguere fra gli interventi a carico dell’usufruttuario e del nudo proprietario non è la maggiore o minore attualità del danno da riparare ma la natura dell’opera da realizzare. All’usufruttuario spettano l’uso e il godimento della cosa: ha dunque la responsabilità e l’onere di provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale e nella sua attitudine produttiva; sono invece riservate al nudo proprietario le opere che incidono sulla struttura, la sostanza e la destinazione della cosa perché afferiscono alla nuda proprietà. Parola al giudice del rinvio.

Il pagamento degli oneri condominiali spetta all’usufruttuario; il nudo proprietario non è tenuto, neanche in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiale, né può essere stabilita dall’assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge.

Le riparazioni straordinarie sono invece a carico del proprietario (nudo proprietario). Per riparazioni straordinarie si considerano quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, l’usufruttuario può farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine dell’usufrutto senza interesse. A garanzia del rimborso l’usufruttuario ha diritto di trattenere l’immobile riparato.

Tasse

L’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.

Per l’anno in corso al principio e alla fine dell’usufrutto questi carichi si ripartiscono tra il proprietario e l’usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto (art. 1008 c.c.).

Al pagamento delle tasse sulla proprietà durante l’usufrutto, salvo diverse disposizioni di legge, è tenuto il proprietario, ma l’usufruttuario gli deve corrispondere l’interesse della somma pagata.

Se l’usufruttuario ne anticipa il pagamento, ha diritto di essere rimborsato del capitale.

Usurpazioni

Se durante l’usufrutto un terzo commette usurpazione sul fondo o altrimenti offende le ragioni del proprietario, l’usufruttuario è tenuto a fargliene denunzia e, omettendola, è responsabile dei danni che eventualmente siano derivati al proprietario.

L’usufruttuario può far riconoscere la esistenza delle servitù a favore del fondo o l’inesistenza di quelle che si pretende di esercitare sul fondo medesimo; egli deve in questi casi chiamare in giudizio il proprietario.

Le spese delle liti che riguardano tanto la proprietà quanto l’usufrutto sono sopportate dal proprietario e dall’usufruttuario in proporzione del rispettivo interesse.

Usufrutto legale dei genitori

I genitori esercenti la potestà hanno in comune l’usufrutto dei beni del figlio minore. Tuttavia non sono soggetti ad usufrutto legale:

  • – i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro;
  • – i beni lasciati o donati al figlio per intraprendere una carriera, un’arte o una professione;
  • – i beni lasciati o donati con la condizione che i genitori esercenti la potestà o uno di essi non ne abbiano l’usufrutto (la condizione, però, non ha effetto per i beni spettanti al figlio a titolo di legittima);
  • – i beni pervenuti al figlio per eredità, legato o donazione e accettati nell’interesse del figlio contro la volontà dei genitori esercenti la potestà (se uno solo di essi era favorevole all’accettazione, l’usufrutto legale spetta esclusivamente a questi);
  • – le pensioni di reversibilità da chiunque corrisposte.

I redditi soggetti ad usufrutto legale vanno dichiarati dai genitori unitamente ai redditi propri, mentre quelli sottratti ad usufrutto devono essere dichiarati con un modello separato, intestato al minore, ma compilato dal genitore esercente la potestà.

Cessazione dell’usufrutto

L’usufrutto cessa per scadenza del termine convenuto in contratto o per morte dell’usufruttuario, a seconda di come le parti si erano originariamente accordate.

Oltre a tali cause, l’usufrutto si estingue per:

  • 1) prescrizione per effetto del non uso durato per venti anni;
  • 2) riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona;
  • 3) totale perimento della cosa su cui è costituito.

L’usufrutto può anche cessare per l’abuso che faccia l’usufruttuario del suo diritto alienando i beni o deteriorandoli o lasciandoli andare in perimento per mancanza di ordinarie riparazioni.

Il nudo proprietario il quale chieda la decadenza dell’usufruttuario dal suo diritto, adducendo che si sia verificato un abuso del diritto consistente nell’alienazione o nel deterioramento dei beni che ne formano oggetto, ovvero nella mancanza di ordinarie riparazioni che li lasci andare in perimento, deve limitarsi a dimostrare la sussistenza di tali condizioni al momento della proposizione della domanda.

Regime fiscale

IRPEF: i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili anche a titolo di usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 30 D.P.R. n. 917/1986, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.

La titolarità del diritto reale sull’immobile o di coesistenza di più diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto.

Se il possesso dell’immobile è stato trasferito, in tutto o in parte, nel corso del periodo di imposta, il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto proporzionalmente alla durata del suo possesso.

Nei casi di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull’immobile o di coesistenza di più diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto.

Gli atti costitutivi del diritto di usufrutto sono soggetti a registrazione in termine fisso. Se la costituzione del diritto di usufrutto a titolo oneroso è soggetta ad iva, cioè posta in essere da un soggetto iva, l’imposta di registro è sempre dovuta in misura fissa. Se l’atto non è soggetto a iva si applica l’imposta proporzionale di trasferimento.

La base imponibile per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi del diritto di usufrutto è data dal valore del bene o del diritto alla data dell’atto ovvero per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, ad approvazione o ad omologazione, alla data in cui si producono i relativi effetti traslativi o costitutivi.

note

Autore immagine: 123rf com


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2 Commenti

  1. Articolo ben approfondito ma in linguaggio burocratese. Il cittadino comune non lo capisce, dovrà rivolgersi a un legale per capire, quindi l’articolo perde il suo scopo ed efficacia. Bastava aggiungere, a fianco o al fondo, una casistica pratica in linguaggio corrente.

    1. Solo chi non capisce la lingua italiana potrebbe definire “burocratese” questo articolo. La richiesta di un glossario ne è la prova evidente. Questo commento è’ quindi solo un pretesto per nascondere la propria ignoranza. L’articolo invece, benché ricco di approfondite spiegazioni legali, è scritto in una forma comprensibilissima ed accessibile a chiunque sia andato appena alla scuola elementare.

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