I metri quadri dell’appartamento sono consultabili in internet

10 Novembre 2015


I metri quadri dell’appartamento sono consultabili in internet

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Novembre 2015



Superficie catastale, vani, procedura Docfa, plainimetrie: scopri su internet i metri quadri lordi e calpestabili di casa, comprensivo di terrazzi e balconi: possibilità di aggiornamento in tempo reale.

Operazione-trasparenza: sono online i metri quadrati degli appartamenti degli italiani. Da ieri mattina, i privati e i professionisti che eseguono una visura trovano anche il dato della superficie catastale – espresso in metri quadrati – oltre alle altre le informazioni tradizionali, quale per esempio la rendita e consistenza misurata in vani. Lo ha confermato l’Agenzia delle Entrate, con un Comunicato di ieri mattina, chiarendo che nelle visure catastali oltre ai dati identificativi dell’immobile ed il classamento, sono già visibili, anche le superfici delle unità immobiliari: una semplificazione per 57 milioni di immobili.
La svolta riguarda le unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi A, B e C) e interessa più di 57 milioni di case, uffici, box auto, negozi, magazzini e uffici pubblici. Gli uffici del Territorio dell’agenzia delle Entrate hanno “scansionato” le planimetrie degli immobili – escluse quelle più recenti, presentate già in formato digitale – e hanno ricostruito la metratura degli immobili. Restano fuori dalla novità solo i fabbricati privi di planimetria (perché iscritti subito dopo la formazione del catasto, quando l’obbligo non c’era ancora) o quelli con planimetrie che non consentono di ricostruire la superficie (perché prive della scala, o con più piantine disegnate su una stessa scheda).

In caso di difformità tra la planimetria e la superficie calcolata, i contribuenti potranno, attraverso il sito dell’Amministrazione Finanziaria, inviare le proprie osservazioni in merito.
Ai fini Imu e Tasi, nonché per l’imposta di registro sui trasferimenti immobiliari nulla cambia: le unità di misura restano ancora i vani e non i metri quadri. La superficie in metri quadri è tuttavia utile per verificare la correttezza del calcolo della Tari sui rifiuti che è riscossa dai Comuni prendendo come riferimento l’80% della superficie catastale. Inoltre, la consultazione della superficie in metri quadri può essere l’occasione per accorgersi che la planimetria depositata in catasto corrisponde allo stato di fatto dell’immobile o meno (cosa che potrebbe non essere qualora siano stati fatti interventi sull’immobile, come per esempio nel caso di copertura di una veranda): in tale caso, i proprietari potranno presentare una dichiarazione di aggiornamento attraverso la procedura Docfa, obbligatoria per chi vuole vendere.

Come conoscere i metri quadri online
Per consultare la superficie in metri quadri è necessario dotarsi di un Pin dispositivo Fisconline. Per farlo ci si può rivolgere agli uffici territoriali delle Entrate, oppure si può procedere direttamente online dal sito delle Entrate (servono il codice fiscale e il reddito complessivo dichiarato nel 2014: la prima parte del Pin arriva subito, la seconda per posta nel giro di 15 giorni).
Con le credenziali e il Pin di Fisconline si può accedere alla sezione Servizi ipotecari e catastali. Per consultare il dato della superficie catastale, totale e senza le aree scoperte bisogna partire dalla sezione Consultazioni personali, per poi scegliere la Provincia e cliccare sul bottone Visura per soggetto.

In pratica, una volta entrati nel servizio Fisconline, bisogna selezionare dal menu a sinistra la voce Servizi ipotecari e catastali. Dal menu che si apre, bisogna scegliere e cliccare la voce Consultazioni personali. A questo punto il sistema visualizza il nome del contribuente che sta effettuando l’interrogazione: bisogna selezionarlo e cliccare sul pulsante Ricerca.
L’altra voce del menu iniziale, Risultanze catastali, consente di fare ricerche anche in base ad altri codici fiscali (ma in quel caso non appare la superficie).

Dopo aver lanciato la ricerca per contribuente, viene visualizzata una schermata che mostra la lista delle Province in cui risultano iscritti immobili intestati a quel soggetto e il numero delle unità per ognuna di esse. Cliccando su Lista si possono anche vedere i Comuni in cui si trovano le unità immobiliari con l’indicazione del catasto dei fabbricati o dei territoriali. Da questa schermata la via più rapida per arrivare al dato della superficie in metri quadri elaborata dal catasto è selezionare la provincia e cliccare sul pulsante Visura per soggetto.
Una volta lanciata la visura per soggetto viene generato un file Pdf (su più pagine se gli immobili sono più di uno) contenente i dati catastali “classici” (sezione urbana, foglio, particella, eccetera). Qui appare anche la Superficie catastale, indicata come Totale ed Escluse le aree scoperte. È possibile vedere anche la planimetria, ma per farlo bisogna tornare alla videata precedente e, anziché la Visura per soggetto, selezionare Immobili e poi, nella schermata seguente, Visura planimetrica

La superficie lorda
La visura indica la superfice lorda, comprensiva quindi non solo di quella calpestabile, ma anche dei muri interni e perimetrali esterni (sino a uno spessore massimo di 50 centimetri) mentre quelli in comune con l’unità immobiliare vicina si contano la metà, sino a uno spessore massimo di 25 centimetri. Tutti i locali sotto il metro e mezzo di altezza utile non si contano.

Per gli immobili destinati ad uso abitativo, si legge nel Comunicato, non si terrà conto di balconi, terrazzi ed altre aree scoperte di pertinenza e accessorie ai fini del tributo sui rifiuti. Balconi e terrazze si calcolano al 30% sino a 25 mq di superficie e solo al 10% per la quota eccedente, se comunicano direttamente con l’appartamento (15% e 5% se non comunicanti). La superficie calpestabile viene invece calcolata al 100% delle stanze principali e accessore (come bagni e corridoi); il 25% di
soffitte, cantine e simili (con accesso separato, altrimenti è il 50 per cento ). Per i muri, invece, quelli interni e perimetrali si contano per intero (spessore massimo 50 cm) mentre quelli in comunione valgono la metà e con un massimo di 25 cm di spessore.

Cosa indicherà la nuova visura?

Ma cosa si leggerà nelle nuove visure, effettuate a partire da ieri? Di certo i dati identificativi dell’immobile (comune, sezione urbana, foglio, particella, subalterno) e ai dati catastali (zona censuaria, categoria catastale, classe, consistenza, rendita). Comparirà inoltre:

– la superficie catastale: rappresenta la cosiddetta superficie lorda o commerciale che, oltre ai muri, ricomprende anche balconi e terrazzi, ma anche soffitte, cantine, scale, ascensori e rampe;

– la superficie ai fini Tari: valevole solo per le unità abitative; essa tiene conto solo della superficie netta e dei muri, ma non delle aree scoperte di pertinenza. Sarà quest’ultimo dato quello da prendere in considerazione per il pagamento della Tari che oggi invece i comuni calcolano sulla base della superficie autocertificata dai proprietari. Se le due grandezze coincideranno, nessun problema. In caso contrario, i proprietari potranno comunque inviare le proprie osservazioni attraverso il sito dell’Agenzia.

Rimediare agli errori
Chi riscontra una differenza tra la metratura catastale e quella reale (che va però calcolata da un tecnico professionista) ha due modalità per farla rilevare al catasto: una pratica Docfa a correzione, qualora il calcolo sia stato erroneamente eseguito dal tecnico di parte; inviare le proprie osservazioni, attraverso il sito web ufficiale, in caso di errore commesso dall’ufficio (l’agenzia delle Entrate ha fatto sapere che gli interessati potranno farlo in proprio ma è meglio farsi aiutare da un professionista).

Quali sono i vantaggi?

I metri quadrati “catastali” non hanno, per ora, alcuna funzione dal punto vista fiscale. Ma potrebbero averne una molto importante nel mondo delle transazioni, dove un dato certo su quanto sia grande la casa in vendita è spesso assente: il concetto di “metratura commerciale” non è, infatti, univoco e alla stessa casa potrebbero essere attribuite diverse superfici a seconda del metodo usato. Senza contare che a volte il proprietario non fa proprio nessuna misurazione ma si accontenta di vecchi dati spannometrici,magari presi quando arredava l’appartamento.

Il calcolo dei metri quadri secondo il fisco

Muri interni e perimetrali esterni computati per intero fino a uno spessore massimo di 50 cm, muri in comunione al 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm; locali principali e accessori al 100%; soffitte, cantine e simili, computata al 50% se comunicano con i vani principali e al 25% se non comunicano; balconi, terrazze e simili al 30% sino a 25 mq, e al 10 per cento per la quota sopra i 25 mq; l’area scoperta o assimilabile, pertinenza esclusiva della singola unità, al 10% per una superficie pari a quella abitata e al 2% per superfici eccedenti questo limite.


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2 Commenti

  1. I mq delle abitazioni hanno finito per penalizzare ancora di più i loro proprietari,come del resto e’ successo al sottoscritto che sta pagando per la Tarsu mq.160,il Comune secondo il Catasto ne accerta 176 ma secondo le planimetrie presentate per l’accatastamento e come sono realmente e anche sottoscritte da un tecnico abilitato risultano 140.Cosa posso fare per ristabilire la regola sul pagamento dovuto per i reali mq.?

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