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Lo sai che? Come cancellare un’ipoteca con l’usucapione

Lo sai che? Pubblicato il 10 novembre 2015

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> Lo sai che? Pubblicato il 10 novembre 2015

Con l’usucapione la proprietà dell’immobile viene trasferita libera da diritti altrui e da pesi come le ipoteche.

Sbarazzarsi dell’ipoteca di un creditore o di quella iscritta da Equitalia può sembrare un’impresa impossibile a meno di pagare il proprio debito; e ciò ancora di più oggi che, con le nuove regole, nel caso di debiti con l’Agente della riscossione, anche la rateazione non consente la liberazione dell’immobile dall’ipoteca fino al versamento dell’ultima rata.

In verità, esiste un sistema – del tutto legale – con cui il debitore potrebbe agilmente liberare la casa, un appartamento, un terreno o qualsiasi altro immobile dall’ipoteca. E ciò a prescindere da chi sia il creditore: potrebbe essere la banca, Equitalia o qualsiasi altro privato. Lo strumento è offerto dall’usucapione. In buona sostanza, come illustreremo qui di seguito, usucapendo un bene il nuovo proprietario lo acquista libero da pesi e vincoli, ivi compresi i diritti “minori” di terzi (si pensi a una servitù) o le garanzie accese del bene stesso (appunto l’ipoteca).

Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’usucapione

L’usucapione è un metodo per acquistare la proprietà altrui attraverso il possesso protratto per un tempo determinato: il diritto di proprietà che si acquista sul bene è indipendente dal diritto di un precedente proprietario.

Quando scatta l’usucapione

Per acquistare per usucapione devono sussistere i seguenti presupposti:
1) il soggetto che usucapisce deve avere il possesso del bene (cosiddetto possesso utile a usucapire) che deve essere allo stesso tempo:
– non acquisito con violenza o clandestinità;
– continuo e ininterrotto;
2) tale possesso deve essere avvenuto per un periodo di tempo stabilito dalla legge che, di norma, è di 20 anni per beni mobili e immobili, 10 per i mobili registrati e 15 per i fondi rustici (leggi “Usucapione: cos’è e come funziona”).

Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non è utile ad usucapire (si pensi al caso di un soggetto che abbia forzato la serratura della casa altrui, occupandola e impedendo al legittimo proprietario di entravi). Solo dal momento in cui la violenza o la clandestinità sono cessate inizia a decorrere il termine per l’usucapione: da tale momento il titolare del diritto ha la possibilità di reagire contro l’altrui possesso illegittimo.

È violento il possesso acquisito contro la volontà del precedente possessore e con l’uso della forza, mentre è clandestino se conseguito con artifici idonei a nasconderlo al soggetto spogliato del bene.

Perché il possesso non sia clandestino è sufficiente che esso sia acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto; il solo possesso pubblico di un immobile è sufficiente, assieme al decorso del termine utile per usucapirlo, a farne acquistare la proprietà per usucapione anche se il proprietario non ne era a conoscenza e indipendentemente dalle ragioni della sua inerzia.

È irrilevante quindi che si tratti di possesso di buona o mala fede, ossia che il possessore abbia o meno conoscenza dell’altruità del bene posseduto; può usucapire anche il possessore in mala fede che però non può giovarsi dell’usucapione abbreviata.

Chi può usucapire

Per acquistare per usucapione è richiesta solo la capacità naturale di intendere e di volere del soggetto che esercita la signoria sul bene.

Pertanto può usucapire anche un minore, il quale può possedere validamente ai fini dell’usucapione, a condizione che abbia la capacità naturale [1].

Hanno la capacità di usucapire anche:

– le società e gli enti, che possono possedere attraverso i propri organi o tramite un possessore precario;

– le associazioni non riconosciute, che possono usucapire per mezzo del possesso esercitato dal loro presidente o dai singoli associati che agiscono in quanto tali.

Chi acquista con usucapione libera l’immobile dai diritti altrui

Con l’usucapione, si acquista la proprietà libera da diritti altrui e si estinguono anche i diritti reali minori (per esempio, la servitù di passaggio) e di garanzia eventualmente gravanti sul bene. Così, per esempio, se un creditore ha iscritto ipoteca su un immobile del debitore e quest’ultimo abbia lasciato che un terzo usucapisse detto immobile, con il trasferimento del bene al terzo, l’ipoteca viene automaticamente cancellata.

A confermare tale principio è stata la stessa Cassazione [2] di cui riportiamo le stesse parole:

L’usucapione compiutasi all’esito di possesso ventennale estingue le ipoteche iscritte o rinnovate a nome del precedente proprietario, quantunque non ancora perente [ossia scadute, N.d.R.]” infatti “tale effetto estintivo” è da ricondurre “all’efficacia retroattiva dell’usucapione stessa”.

Tale principio, chiaramente, mette a rischio i diritti del creditore ipotecario, dal momento che questi non può essere a conoscenza dell’esistenza dei presupposti dell’azione in questione e del fatto che il bene sia stato già usucapito da parte di terzi.

Perché possa essere liberato l’immobile dall’ipoteca è necessario che l’usucapione si sia già verificato al momento dell’iscrizione ipotecaria: ma questo è un ostacolo solo apparente. Infatti, l’usucapione scatta a prescindere da una sentenza del giudice (la quale, eventualmente, ha solo efficacia “dichiarativa”, ossia accerta uno stato di fatto già realizzatosi, produttivo di effetti a prescindere dall’accertamento giudiziale). Pertanto, ben potrebbe esservi un l’accordo fraudolento tra il debitore – originario proprietario dell’immobile – e il terzo che usucapisce: le parti, cioè, sottobanco, potrebbero dichiarare che, al momento dell’iscrizione dell’ipoteca, l’uno aveva già posseduto il bene altrui da oltre 20 anni e, quindi, ne era diventato il nuovo proprietario. Con conseguente effetto di liberare il bene dall’ipoteca (perché iscritta in danno di un soggetto – il nuovo proprietario – che non è l’effettivo debitore).

Ne deriva, chiaramente, che il creditore verrà a conoscenza dell’intervenuta usucapione solo nel momento in cui sarà stata trascritta la sentenza relativa [3].

La riforma agevola gli intenti fraudolenti

Tutto ciò è avvantaggiato dal fatto che l’accertamento dell’usucapione oggi è possibile non solo con una sentenza dichiarativa del tribunale, ma anche attraverso la mediazione che è l’incontro bonario delle parti (primo proprietario e soggetto che usucapisce) davanti all’organismo per tentare una conciliazione (che, evidentemente, in questo caso vi è già). Leggi a riguardo “Usucapione possibile con la mediazione”. Il tutto senza giudici, in un solo incontro alla presenza degli avvocati e del mediatore. Nulla di più facile!

Come si fa a usucapire un bene?

A riguardo rinviamo alla nostra guida: “Usucapione: come agire per la sentenza o in mediazione. La trascrizione”.

note

[1] Trib. Roma 30.12.2002.

[2] Cass. sent. n. 8792/2000.

Autore immagine: 123rf com


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