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L’usucapione estingue le ipoteche

10 novembre 2015


L’usucapione estingue le ipoteche

> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 novembre 2015



Opponibile l’usucapione a chi ha iscritto ipoteca: la sentenza dichiarativa ha effetto retroattivo e cancella i pesi, i diritti di garanzia e i diritti parziari di terzi.

L’usucapione compiutasi all’esito di possesso ventennale da parte di un soggetto privo di titolo trascritto estingue le ipoteche iscritte o rinnovate nei confronti del precedente proprietario, anche se non ancora perente; tale effetto estintivo si verifica, infatti, per via dell’efficacia retroattiva dell’usucapione stessa. È questo il chiarimento fornito dalla Cassazione [1].

In buona sostanza, secondo la Suprema Corte, una volta compiutosi il periodo richiesto dalla legge per il compimento dell’usucapione, a prescindere dall’intervento di una sentenza del tribunale o di un verbale di mediazione che dichiari l’avvenuto intervento dell’usucapione medesimo, il bene viene trasferito al nuovo proprietario libero da pesi e da vincoli, così come da diritti reali altrui. Si pensi al caso dell’ipoteca, ma anche all’ipotesi di una servitù di passaggio, un diritto di superficie, ecc.

Per maggiori approfondimenti leggi “Cancellare l’ipoteca con l’usucapione“.

note

[1] Cass. sent. n. 8792 del 28.06.2000.

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LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE- SEZIONE SECONDA CIVILE

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 2 dicembre 1988 Luigi AL. e Natalina Be. convenivano davanti al Tribunale di Roma i notai Massimo PAN. Ro. e Alessandro Ma. ed esponevano:

– di avere acquistato con atto in data 27 gennaio 1983, rogato dal notaio Massimo PAN. Ro., un terreno in Roma, località Corviale;

– che in data 21 novembre 1985 il medesimo notaio aveva certificato che il terreno era libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;

– che in data 15 novembre 1986 il Comune di Roma aveva rilasciato una concessione edilizia per la costruzione di uno stabile ad uso abitativo su tale terreno;

– che con atto per notar Alessandro Ma. in data 16 dicembre 1986 avevano venduto il terreno alla s.r.l. Edilcor.;

– che con provvedimento in data 8 febbraio 1988 il Comune di Roma aveva annullato la concessione edilizia precedentemente rilasciata, essendo risultato che sul terreno in questione il 12 novembre 1969 era stato trascritto un vincolo di inedificabilità a favore del Comune di Roma in base ad atto d’obbligo dell’11 novembre 1969, stipulato Dalla Immobiliare Ega.s.r.l., che risultava acquirente del terreno in base ad atto in data 31 ottobre 1969;

– che, a seguito di ciò ,la Edilcor. s.r.l. aveva agito nei loro confronti per la risoluzione del contratto e per il risarcimento dei danni; sulla base di tali premesse gli attori chiedevano la condanna dei convenuti a tenerli indenni dalle richieste della SOC. Edilcor. ed al risarcimento dei danni.

Il notaio Massimo PAN. Ro., costituitosi, deduceva che nell’atto di acquisto degli attori risultava espressamente la non edificabilità del terreno e che la sua certificazione in data 21 novembre 1985 riguardava il periodo successivo a tale acquisto.

Il notaio Alessandro Ma., costituitosi, deduceva che, in considerazione delle risultanza dell’atto di acquisto degli attori e della certificazione del notaio Massimo PAN. Ro., avrebbe dovuto rispondere solo della eventuale esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli successive al 21 novembre 1985.

Nel giudizio interveniva la soc. Edilcor., chiedendo la condanne dei convenuti al risarcimento dei danni, Con sentenza in data 11 marzo 1997 il Tribunale di Roma rigettava sia la domanda proposta dagli originari attori che quella proposta dalla società interveniente.

Contro tale decisione proponevano separati appelli Marcella AL., quale erede di Luigi AL. e Natalina Be., e la soc, Edilcor..

Con sentenza in data 27 maggio 1998 la Corte di appello di Roma, in accoglimento delle impugnazioni:

– condannava Alessandro Ma. a pagare alla soc. Edilcor. gli importi a quest’ultima dovuti in base alla sentenza del Tribunale di Roma in data 9 ottobre 1992 che aveva accolto la domanda di risoluzione del contratto in data 16 dicembre 1986 tra tale società, da un lato, e Luigi AL. e Natalina Be., dall’altro;

– riconosceva a Marcella AL. il diritto di ripetere dal notaio Massimo PAN. Ro. gli importi corrisposti e che doveva, eventualmente corrispondere alla soc. Edilcor. in base alla sentenza del Tribunale di Roma in data 1992 e, in via solidale dal notaio Alessandro Ma., tutti gli importi corrisposti o che dovesse corrispondere a detta società in relazione al solo risarcimento di lire 100 milioni disposto dalla sentenza in questione.

I giudici di secondo grado ritenevano che la circostanza che Anna Bufano, dante causa di Luigi AL. e Natalina Be., avesse acquistato per usucapione, giudizialmente accertata con sentenza in 30 gennaio 1982, il terreno poi venduto alla soc. Edilcor. non esimeva i notai roganti dall’obbligo professionale di accertare, mediante le necessarie visure, se l’immobile fosse gravato da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli.

Per principio elementare del nostro ordinamento, la sentenza di usucapione ottenuta da Anna Bufano poteva far stato solo nei confronti della controparte (contumace) ed aventi causa, ma non certo nei confronti di coloro che, rimasti estranei all’inerente giudizio, per effetto di precedente cessione dei proprietari risalente addirittura al 1969, avevano legittimamente acquistato la proprietà del terreno in oggetto.

A tal fine, proprio perché il nostro sistema di trascrizione è a base soggettiva, doverosa prudenza imponeva ai notai di verificare se a carico dei precedenti proprietari, anteriormente al menzionato titolo giudiziale, vi fossero trascrizioni o iscrizioni riguardanti l’immobile oggetto dei rogiti.

In ordine alla liquidazione dei danni così motiva la Corte di appello:

In merito va però preliminarmente rilevato che, vertendosi in tema di responsabilità contrattuale, la s.r.l. Edilcor. non può legittimamente vantare alcuna pretesa nei confronti del Notaio PAN., il quale non ha nei suoi confronti espletato alcuna attività professionale.

Per quanto attiene, poi, la domanda di risarcimento che sempre detta soc. ha avanzato nei confronti del Notaio Ma., che nel 1986 le rogò l’atto col quale acquistò dai coniugi AL. il terreno in questione, va rilevato che la stessa, nel giudizio di risoluzione contrattuale e risarcimento intentato contro questi ultimi, ha già ottenuto nel 1992 il riconoscimento del diritto alla restituzione del prezzo pagato di L. 220 milioni ed al risarcimento di L. 100 milioni oltre gli interessi moratori dalla domanda. Di ulteriori danni sofferti rispetto ai menzionati importi la s.r.l. Edilcor. non ha fornito alcuna prospettazione in appello ed, ovviamente, il benché minimo elemento di prova nè d’altra parte detta quantificazione è stata oggetto di alcuna contestazione del Ma., chiamato, in via solidale con l’AL., per la sua concorrente responsabilità contrattuale, a rispondere del risarcimento in questione.

Va pertanto affermato il diritto della s.r.l. Edilcor. di ottenere dal Ma., legato da vincolo solidale all’AL., gli importi da quest’ultima dovuti sulla base della sentenza n. 11955-92 del Tribunale di Roma.

In riferimento, quindi, alla domanda di risarcimento dell’AL., si rileva che nei confronti della medesima risultano professionalmente responsabili entrambi i Notai appellati; l’uno, il Pavini, per avere omesso di effettuare le necessarie visure al momento (1983) in cui i coniugi AL. acquistarono il terreno della Bufano, e l’altro, il Ma., per essere anch’egli incorso in tale omissione al momento (1986) in cui gli stessi lo cedettero alla s.r.l. Edilcor..

Va pertanto riconosciuto all’AL. il diritto di ripetere dal Notaio PAN. tutti gli importi (relativi al prezzo di L. 220 milioni ed risarcimento di L. 100 milioni, oltre interessi e spese) che, sulla base della richiamata sentenza, dovesse corrispondere alla s.r.l. Edilcor.; e dal Notaio Ma. solo gli importi che dovesse corrispondere in relazione al risarcimento di L. 100 milioni, oltre interessi e spese, riconosciuto a detta società. Infatti non può imputarsi al Notaio Ma. il danno che al momento della sua stipula l’AL. aveva già subito per effetto dell’anteriore acquisto nel 1983 da parte dei suoi genitori del terreno in questione, privo di qualsiasi valore economico in conseguenza del vincolo assoluto di inedificabilità impostogli dal Comune, con l’atto d’obbligo del 1969, che lo rendeva di fatto commercialmente inutilizzabile.

L’esposta ultima considerazione pone altresì in evidenza l’Infondatezza della tesi del PAN. (comparsa conclusionale), secondo cui, a causa dell’avvenuta risoluzione del contratto di compravendita, essendo ritornata nell’originaria posizione soggettiva di proprietaria del terreno, l’AL. non potrebbe imputare a proprio danno la restituzione del prezzo di L 220 milioni, che rappresenta, invece, proprio il valore commerciale di cui il detto terreno era stato privato dal vincolo comunale non evidenziato dal rogante Notaio PAN. agli acquirenti coniugi AL..

Contro tale decisione ha proposto ricorso il notaio Massimo PAN. Ro., con tre motivi.

Il notaio Alessandro Ma. ha proposto ricorso incidentale con quattro motivi, illustrati da memoria.

Ad entrambi i ricorsi resiste con controricorso Marcella AL., che ha anche depositato in memoria.

Diritto

Motivi della decisione

Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi.

Con il primo motivo del ricorso principale il notaio Massimo PAN. Ro. propone due distinte censure.

Con la prima si deduce, in sostanza, che, di fronte ad una sentenza di usucapione, diventa superflua la effettuazione delle visure ipotecarie, contrariamente a quanto affermato dalla Corte di appello, in quanto l’esistenza di un acquisto a titolo originario priva di qualsiasi efficacia precedenti atti dispositivi a titolo particolare e la rilevanza della loro eventuale trascrizione.

La doglianza è fondata.

Questa S.C. ha avuto occasione di affermare, con una ormai remota decisione (Cass. 15 maggio 1925), che se un terzo possiede un immobile senza titolo trascritto, il compimento della usucapione estingue le iscrizioni ipotecarie iscritte o rinnovate al nome del precedente proprietario, quantunque non siano parente, precisando che tale effetto deve farsi risalire non già ad una usucapione libertatis, ma alla efficacia retroattiva della usucapione.

Tale principio della c.d. retroattività reale della usucapione è stato ribadito più recentemente dalla sentenza 17 novembre 1973 n. 3082, con peraltro alla efficacia degli atti compiuti dall’usucapiente in pendenza del termine per j.1 compimento dell’usucapione.

Anche la dottrina prevalente è nel senso della c.d. retroattività reale della usucapione.

L’obiezione secondo la quale la retroattività, essendo un effetto fittizio (rectius: eccezionale), avrebbe dovuto essere disposta dalla legge ed è assurdo pensare che i diritti concessi dal vero proprietario debbano cedere a quelli costituiti dal possessore che non aveva ancora usucapito, la proprietà, non è insuperabile.

La espressa previsione della retroattività non era, infatti, necessaria, in quanto tale retroattività è da considerare connaturata alla stessa funzione della usucapione, che è quella di dare certezza ai rapporti giuridici.

Come stato, osservato in dottrina, se si ammettesse che l’alienazione compiuta dal proprietario in pendenza del termine per il maturarsi della usucapione è valida nei riguardi dell’usucapiente, bisognerebbe ammettere che, fatta prima che si sia compiuta l’usucapione, essa abbia l’effetto di paralizzarla, se non addirittura di eliminarla, anche se già compiuta. Si introdurrebbe così un nuovo modo di interrompere l’usucapione, che prescinderebbe completamente dal possesso dell’usucapiente, il quale potrebbe esserne del tutto ignaro. Tecnicamente non potrebbe parlarsi di interruzione dell’usucapione: dovrebbe dirsi che l’usucapione porta all’acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) solo in quanto colui che era titolare del diritto nel momento in cui l’usucapione si è iniziata ne resti titolare finché questa non si sia compiuta. L’usucapione non avrebbe fondamento nel fatto del possesso continuato, ma nel rapporto fra usucapiente e titolare, rapporto che potrebbe sussistere senza che ambedue ne avessero coscienza. E non solo ne verrebbe alterato il fondamento dell’istituto, ma enormemente ristretta la sua funzione sociale di rendere certa la proprietà.

È significativo, poi, il fatto che nel progetto preliminare del secondo libro del codice civile l’articolo 365, in materia di beni registrati, disponeva la salvezza dei “diritti acquistati dai terzi verso il vero proprietario anteriormente alla pubblicazione della domanda od eccezione tendente a far dichiarare verificata la prescrizione acquisitiva” e ciò in vista dell’iniquità di una soluzione “che sacrifica coloro che acquistano da chi aveva il potere di disporre di fronte a coloro che acquistano da chi a quel momento tale potere non aveva”. La disposizione suscitò critiche e dubbi vari tanto in dottrina quanto all’interno della Commissione delle Assemblee legislative e venne soppressa come quella che “avrebbe annullato praticamente l’efficacia della usucapione, poiché avrebbe costretto colui che ha usucapito ad iniziare in ogni caso un giudizio per l’accertamento del suo acquisto, per evitare il pericolo che, malgrado l’avvenuta usucapione, l’ex dominus potesse ancora costituire diritto sulla cosa”. Così la Relazione del Guardasigilli (n. 1074), ove si aggiunge come con tale disposizione le esigenze della pubblicità avrebbero annullato un’altra fondamentale esigenza, che è quella di non attenuare l’efficacia dell’usucapione, la quale resta sempre il mezzo migliore per rimediare alle inevitabili lacune del nostro sistema di pubblicità.

Con riferimento specifico ai rapporti tra usucapione e trascrizione, infine, è assolutamente prevalente in dottrina la tesi secondo la quale l’interessato, nella ricerca a ritroso nei registri immobiliari, non è tenuto ad andare oltre, ove dovesse scoprire la trascrizione di una sentenza di accertamento dell’intervenuta usucapione ai sensi dell’articolo 2651 cod. civ., la quale determinerebbe la fine della catena precedente, che faceva capo al proprietario usucapito e nel contempo darebbe vita ad una nuova catena di acquisti a titolo derivativo.

Alla, luce delle considerazioni esposte appare evidente che erroneamente la Corte di appello ha ritenuto il notaio Massimo PAN. Ro. responsabile dei danni per non avere compiuto ricerche in ordine a trascrizioni effettuate in epoca precedente alla trascrizione della sentenza che aveva pronunciato l’usucapione in favore di Anna Bufano.

Anche il quarto motivo del ricorso incidentale proposto dal notaio Alessandro Ma. deve essere accolto, in quanto con esso si propone, in sostanza, una censura analoga a quella del notaio Massimo PAN. Ro. che, in base alle considerazioni in precedenza esposte, deve ritenersi fondata.

Restano naturalmente assorbite le altre doglianze contenute sia nel ricorso principale che nel ricorso incidentale.

In considerazione del principio di diritto cui il collegio, in base alle considerazioni in precedenza esposte, ritiene di aderire, sussistono le condizioni per la pronuncia nel merito ai sensi dell’articolo 384, secondo comma, cod. proc. civ., con conseguente cassazione senza rinvio della sentenza impugnata e rigetto delle domande.

Tenuto delle particolarità della controversia, ritiene il collegio di compensare le spese dell’intero giudizio.

PQM

la Corte riunisce i ricorsi; accoglie il primo motivo del ricorso principale ed il quarto motivo del ricorso incidentale; assorbiti gli altri motivi di entrambi i ricorsi; cassa senza rinvio la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta le domande; compensa le spese dell’intero giudizio.

Roma, 10 aprile 2000

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1 Commento

  1. Vorrei chiedere in caso che come proprietario dell’immobile con un mutuo in corso che per varii motivi non sono più riuscito a pagare è possibile avere l’usucapione verso la banca se per anni non ha mai mandato nulla grazie

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